Sperrfrist bei Eigenbedarf

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag mit. Das allein ist bekannt. Weniger bekannt ist, dass der neue Eigentümer in bestimmten Fällen jahrelang gar nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf – auch dann nicht, wenn er selbst einziehen möchte.

Was das für dich bedeutet

Die Regel steht in § 577a BGB. Sie greift, wenn eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft wird. Ab dem Tag, an dem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht, läuft eine Sperrfrist. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder wegen wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen.

Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre. Die Länder dürfen sie in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Bochum ist in der Mieterschutzverordnung des Landes nicht aufgeführt. Für eine Bochumer Wohnung bleibt es damit bei den drei Jahren.

Für dich als Verkäufer ist das eine gute Nachricht und ein Verkaufsargument zugleich: Ein Käufer, der später selbst einziehen will, hat einen überschaubaren Zeithorizont. In Städten mit Zehnjahresfrist ist derselbe Käufer praktisch raus.

Wichtig ist die Reihenfolge. Wurde die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt, greift die Sperrfrist nicht. Sie schützt nur Mieter, die in ein Mietshaus gezogen sind und erst danach vom Umbau ihres Hauses in Eigentumswohnungen erfahren haben.

Beispiel: wann die Uhr zu laufen beginnt

§ 577a BGB; Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung NRW (MHKBD NRW). Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Rechne die Frist vom Eintrag im Grundbuch, nicht vom Notartermin. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Auslastung des Grundbuchamts mehrere Monate.

Verkaufst du nacheinander mehrere Wohnungen desselben Hauses, gilt die Frist für jede Wohnung ab ihrer eigenen Eigentumsumschreibung. Ein Sammeltermin ändert daran nichts.

Die Sperrfrist ist außerdem nur die erste Hürde. Läuft sie ab, muss eine Eigenbedarfskündigung immer noch begründet sein, und der Mieter kann ihr mit dem Härteeinwand widersprechen. Wer einem Käufer verspricht, die Wohnung sei „in drei Jahren frei“, verspricht zu viel.

Kläre die Sperrfrist ehrlich vor der Vermarktung. Ein Käufer, der sie erst beim Notar erfährt, springt ab oder verhandelt den Preis neu. Bei der rechtlichen Bewertung des Einzelfalls hilft ein Fachanwalt für Mietrecht, die Umwandlung selbst beurkundet ein Notar.

Denk auch an das Vorkaufsrecht des Mieters. Wird eine Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Er muss darüber informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert Schadenersatz.

Und prüfe, ob die Wohnung überhaupt schon aufgeteilt ist. Solange keine Teilungserklärung vorliegt, verkaufst du keinen einzelnen Wohnungsanteil, sondern ein ganzes Haus oder einen Miteigentumsanteil daran. Das ist ein völlig anderer Käuferkreis und ein anderer Preis.

Verwandte Begriffe

• Kauf bricht nicht Miete – der Grundsatz, dass der Mietvertrag mit verkauft wird.
• Umwandlungsverbot – wann die Aufteilung in Eigentumswohnungen überhaupt genehmigt werden muss.
• Sozialklausel – der Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung.
• Kündigungsschutz – der allgemeine Schutz des Wohnraummieters.
• Teilungserklärung – das Dokument, mit dem aus einem Haus einzelne Wohnungen werden.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Eigenbedarfskündigung richtig begründen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Eine vermietete Wohnung verkauft sich anders als eine leere: Der Käuferkreis ist kleiner, dafür rechnet er mit Rendite statt mit Einzugstermin. Wie du diesen Kreis erreichst und was dabei ein realistischer Preis ist, steht auf der Seite vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.