Kauf bricht nicht Miete

Der Name des Vermieters ändert sich, der Mietvertrag nicht. Diesen Grundsatz regelt § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und er ist einer der wichtigsten Sätze im deutschen Mietrecht. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten des Vertrags ein — mit derselben Miete, denselben Fristen, denselben Abreden. Kündigen kann er den Mieter deswegen nicht.

Was das für dich bedeutet

Als Mieter musst du beim Verkauf deiner Wohnung nichts tun. Der Vertrag bleibt, wie er ist. Du zahlst ab dem Übergang an den neuen Eigentümer, sobald dir der Wechsel mitgeteilt wurde. Auch deine Kaution wandert mit: Der Erwerber haftet dafür, selbst wenn der Verkäufer sie ihm nie ausgehändigt hat.

Als Verkäufer solltest du wissen, dass du kein leeres Objekt vortäuschen kannst. Ein Käufer, der selbst einziehen will, braucht einen Kündigungsgrund und muss die Fristen des Mietrechts einhalten. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kommt eine Sperrfrist von drei Jahren dazu, in einigen Städten sogar länger.

Als Käufer heißt es: Du kaufst den Mietvertrag mit. Lies ihn deshalb genauso genau wie das Grundbuch. Eine mündliche Zusage des Verkäufers an den Mieter, die Garage dürfe kostenlos genutzt werden, bindet auch dich — wenn sie Teil des Mietverhältnisses geworden ist.

Zwei Ausnahmen sind wichtig. Der Grundsatz greift nur, wenn die Wohnung dem Mieter vor dem Eigentumsübergang tatsächlich überlassen war. Und in der Zwangsversteigerung gilt er eingeschränkt: Der Ersteher hat dort ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin. Ein freihändiger Verkauf ist für Mieter deshalb der ruhigere Weg.

Beispiel: Was beim Verkauf auf den Käufer übergeht

Eine vermietete Eigentumswohnung wechselt zum ersten eines Monats den Eigentümer. Die Zuständigkeiten verteilen sich dann so.

Quelle: §§ 566 und 566a BGB. Übersicht für den Regelfall, kein Ersatz für die Prüfung des Einzelfalls.

Die Betriebskosten sind der häufigste Streitpunkt. Wer für ein halbes Jahr Vorauszahlungen kassiert hat, muss die Unterlagen dafür herausgeben — sonst kann der Käufer gar nicht abrechnen.

Worauf du achten solltest

Sammle vor dem Notartermin alle Vertragsunterlagen: den Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen, den Nachweis über die Kaution, die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen und jedes Schreiben zu Mieterhöhungen. Fehlt ein Nachtrag, gilt trotzdem, was vereinbart wurde — nur weiß es dann niemand.

Achte zweitens darauf, dass die Kaution tatsächlich weitergereicht wird, am besten durch eine Verrechnung im Kaufpreis. Und kläre drittens, wer die Abrechnung des laufenden Jahres macht. Beides gehört in den Kaufvertrag, und der Notar formuliert es dir sauber, wenn du es ansprichst.

Prüfe zuletzt, wie die Miete vereinbart ist. Eine Staffelmiete steigt automatisch weiter, eine Indexmiete folgt der Preisentwicklung, und bei einer normalen Miete gelten Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Für den Kaufpreis macht das einen erheblichen Unterschied, weil er sich am Ertrag der nächsten Jahre bemisst.

Verwandte Begriffe

• Sperrfrist bei Eigenbedarf — wie lange der Käufer nach einer Umwandlung warten muss.
• Besitzübergang — der Stichtag, ab dem Nutzen und Lasten wechseln.
• Mietvertrag — was der Käufer im Einzelnen übernimmt.
• Vormietrecht — und was es vom Vorkaufsrecht des Mieters unterscheidet.
• Betriebskosten — der Posten, an dem sich Verkäufer und Käufer am häufigsten reiben.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Ein Eigentümerwechsel ändert für den Mieter fast nichts und für den Käufer eine ganze Menge. Miete, Kaution und alle Abreden laufen weiter, Altschulden bleiben beim Verkäufer. Wer diese Punkte im Kaufvertrag sauber verteilt, verkauft ohne Nachspiel — wie das praktisch abläuft, steht auf der Seite vermietete Wohnung verkaufen.