Eigenbedarfskündigung: Begründung, Fristen, Risiken

Deine Tochter beginnt im Herbst zu studieren, und im Erdgeschoss deines Hauses wohnt seit elf Jahren eine Familie. Darfst du kündigen? Ja — eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn du die Wohnung für dich selbst, für nahe Angehörige oder für Menschen deines Haushalts brauchst. Aber sie muss schriftlich sein, die Person namentlich nennen und den Grund so konkret beschreiben, dass ein Gericht ihn nachvollziehen kann. Fehlt eines davon, ist die Kündigung unwirksam, und nachbessern kannst du später nicht mehr.

Das ist der Kern. Alles Weitere hängt an vier Fragen: Wer zählt als Angehöriger, welche Frist gilt, wann darf dein Mieter widersprechen, und was passiert, wenn der Bedarf sich als vorgeschoben herausstellt.

Für wen du Eigenbedarf anmelden darfst

Anerkannt sind Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern und Geschwister. Bei Nichten und Neffen hat die Rechtsprechung den Bedarf ebenfalls anerkannt, bei Cousins und entfernteren Verwandten in der Regel nicht — dort musst du eine besonders enge persönliche Bindung darlegen. Dazu kommen Menschen, die zu deinem Haushalt gehören, etwa eine Pflegekraft.

Nicht ausreichend ist der Wunsch, die Wohnung besser zu vermieten oder zu verkaufen. Das ist kein Eigenbedarf, sondern allenfalls eine Verwertungskündigung — und die hat deutlich höhere Hürden. Auch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung kann keinen Eigenbedarf haben. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erkennt die Rechtsprechung den Bedarf ihrer Gesellschafter unter Voraussetzungen an; das ist ein Feld für eine anwaltliche Prüfung, kein Feld für ein Musterschreiben aus dem Netz.

Was in das Kündigungsschreiben gehört

Die Begründung muss im Schreiben selbst stehen. Was du dort nicht nennst, kannst du im Prozess nicht nachschieben. Vier Angaben brauchst du.

1. Die Person

   Vor- und Nachname, Verhältnis zu dir. „Für einen Angehörigen“ reicht nicht, „für meine Tochter Lena Meier“ reicht.

2. Der Nutzungswunsch

   Wer zieht ein, wie viele Personen, dauerhaft oder befristet. Ein Zweitwohnsitz für gelegentliche Besuche trägt nicht.

3. Der Grund

   Warum gerade diese Wohnung. Beginn des Studiums, Umzug in die Nähe der Eltern, zu kleine bisherige Wohnung, Trennung, Pflegebedarf.

4. Der Hinweis

   Ein Satz zum Widerspruchsrecht deines Mieters, zur Form und zur Frist. Fehlt er, verlängert sich für ihn die Widerspruchsfrist.

Das Schreiben muss auf Papier stehen und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein — eine Mail oder ein Fax genügt nicht. Adressiert wird es an alle Mieter, die im Vertrag stehen, auch an den Ehepartner, der nie eine Miete überwiesen hat. Bei mehreren Mietern reicht ein Schreiben, in dem alle namentlich genannt sind.

Fristen: wann die Kündigung wirkt

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und verlängert sich mit den Jahren. Das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.

Grundlage: § 573c BGB. Die Spalten „Zugang“ und „Ende“ zeigen ein Beispiel für eine Kündigung zum Jahresende.

Zwei Fallen stecken darin. Erstens der Zugang: Beweisen musst du ihn, nicht dein Mieter. Ein Einwurf-Einschreiben ist besser als ein Übergabe-Einschreiben, das niemand abholt; am sichersten ist ein Bote, der das Schreiben liest, einwirft und das schriftlich festhält. Zweitens die Sperrfrist: Wurde die Wohnung in vermietetem Zustand in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, darf der Erwerber drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. In Kommunen, die das jeweilige Land in einer Verordnung benennt, verlängert sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre — prüfe deshalb, ob deine Kommune in dieser Verordnung steht, bevor du ein Datum in das Schreiben setzt.

Widerspruch, Härtefall und Anbietpflicht

Dein Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet. Anerkannt sind hohes Alter mit langer Wohndauer, schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft, ein bevorstehender Schulabschluss oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses bei dir sein.

Dazu kommt eine Pflicht, die viele übersehen: Wird während der Kündigungsfrist in demselben Haus eine vergleichbare Wohnung frei, musst du sie deinem gekündigten Mieter anbieten. Tust du das nicht, kann allein das die Kündigung zu Fall bringen. Wie ein Härtefall bewertet wird, steht ausführlicher unter Härtefall und Sozialklausel.

Was ein vorgetäuschter Eigenbedarf kostet

Zieht der genannte Angehörige nie ein, und stellst du die Wohnung stattdessen neu ins Netz, wird es teuer. Dein früherer Mieter kann Schadensersatz verlangen: die Mehrkosten der neuen Wohnung, den Umzug, doppelte Mieten im Übergang, in Einzelfällen auch Maklerkosten. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen zeigt die Größenordnung.

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen Werten. Die Höhe des Schadensersatzes hängt vom Einzelfall ab; die Prozesskosten richten sich nach dem Streitwert, der bei Räumungsklagen der Jahresnettokaltmiete entspricht.

Dazu kommt: Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann als Betrug verfolgt werden. Und wenn der Bedarf nach der Kündigung, aber vor dem Auszug wegfällt — der Angehörige entscheidet sich anders, die Beziehung geht in die Brüche —, musst du das deinem Mieter mitteilen und die Kündigung zurücknehmen. Schweigen ist an dieser Stelle der teuerste Fehler.

Der ruhigere Weg: die Einigung

In vielen Fällen ist ein Aufhebungsvertrag schneller und billiger als ein Verfahren. Du zahlst eine Umzugsbeihilfe, dein Mieter zieht zu einem festen Termin aus, beide unterschreiben. Was du dabei sparst, rechnet der Text zum Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung vor. Und weil jede Kündigung Formfragen aufwirft, deren Antwort vom Einzelfall abhängt: Lass das Schreiben von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen, bevor es in den Briefkasten geht. Die Gebühr dafür ist ein Bruchteil dessen, was ein verlorener Räumungsprozess kostet. Wer laufend vermietet und solche Fälle nicht selbst führen will, gibt den Vorgang an die Mietverwaltung ab.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Kurz zusammengefasst

Eigenbedarf ist ein starker Kündigungsgrund, aber ein formstrenger. Nenne die Person mit Namen, beschreibe den Grund konkret, unterschreibe auf Papier und sichere den Zugang über einen Boten. Halte die Frist von drei, sechs oder neun Monaten ein und prüfe die Sperrfrist nach einer Umwandlung. Rechne mit einem Widerspruch, wenn dein Mieter alt oder krank ist, und biete eine frei werdende Wohnung im Haus von dir aus an. Wenn dir das zu viel Risiko ist: Ein Aufhebungsvertrag mit Umzugsbeihilfe kostet meist weniger als der Streit — und ein Fachanwalt für Mietrecht liest dein Schreiben in einer Stunde gegen.