Stellplatz

Ein Parkplatz bringt wenig Miete und trotzdem regelmäßig Ärger. Der Grund liegt fast nie am Platz selbst, sondern an einer einzigen Frage: Gehört er zum Mietvertrag der Wohnung, oder ist er ein eigener Vertrag?

Was das für dich bedeutet

Stehen Wohnung und Stellplatz in einer Urkunde, bilden sie ein einheitliches Mietverhältnis. Dann kannst du den Stellplatz nicht allein kündigen, und der Mieter auch nicht. Wer den Platz loswerden möchte, müsste die ganze Wohnung kündigen – was praktisch ausgeschlossen ist.

Steht der Stellplatz in einem eigenen Vertrag, ist er grundsätzlich getrennt kündbar, und zwar mit der kurzen Frist für Grundstücksmietverhältnisse. Die Gerichte prüfen allerdings genau: Liegen Wohnung und Platz auf demselben Grundstück und wurden sie zusammen angeboten, wird trotz zweier Papiere oft ein einheitlicher Vertrag angenommen. Diese Vermutung musst du im Streitfall widerlegen.

Praktisch heißt das: Willst du flexibel bleiben, schließ von Anfang an einen getrennten Vertrag, schreib die Selbstständigkeit ausdrücklich hinein und halte auch die Abläufe getrennt – eigene Miete, eigene Zahlung, eigene Kaution.

Wichtig ist außerdem die Umsatzsteuer. Die Vermietung eines Stellplatzes ist nur dann steuerfrei, wenn sie Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung an denselben Mieter ist. Vermietest du den Platz an einen Fremden, ist die Miete umsatzsteuerpflichtig, sobald du insgesamt über der Kleinunternehmergrenze liegst.

Beispiel: dieselbe Wohnung, zwei Vertragsvarianten

Rechtsrahmen nach §§ 535, 542, 580a BGB und § 4 Nr. 12 UStG; Bewertung des Einheitlichkeitsgrundsatzes nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Beschreibe den Platz eindeutig. Eine Nummer im Lageplan, eine Skizze als Anlage, dazu die Angabe der Maße. Bei Tiefgaragen kommt die zulässige Fahrzeughöhe dazu, bei Duplexanlagen die Frage, ob unten oder oben, und wer die Anlage warten lässt.

Kläre die Ladeinfrastruktur, bevor sie zum Thema wird. Ein Mieter darf den Einbau einer Wallbox verlangen; verweigern kannst du nur in engen Ausnahmen. Wer vorher regelt, wer die Leitung legt, wer den Zähler bezahlt und was beim Auszug zurückgebaut wird, spart sich die Diskussion später.

Vergiss den baurechtlichen Hintergrund nicht. Für viele Gebäude ist eine bestimmte Anzahl Stellplätze nachgewiesen worden. Diese Plätze dürfen nicht einfach anderweitig genutzt oder weggegeben werden, sonst fehlt dem Gebäude sein Nachweis.

Und schreib die Nutzung hinein: Abstellen eines betriebsbereiten, zugelassenen Fahrzeugs. Ohne diesen Satz landen dort Anhänger, Altreifen und Möbel, und du diskutierst über die Räumung.

In einer Eigentümergemeinschaft kommt eine Ebene dazu. Ein Außenstellplatz kann Sondereigentum sein, ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum oder schlicht eine geduldete Gewohnheit. Nur die ersten beiden Varianten stehen in der Teilungserklärung und lassen sich sicher weitervermieten oder mitverkaufen. Die dritte fällt spätestens beim nächsten Eigentümerwechsel weg.

Rechne den Platz beim Verkauf getrennt durch. Ein fester Stellplatz erhöht den Wert einer Wohnung besonders dort spürbar, wo der öffentliche Parkraum knapp ist. Wird er nicht mitverkauft, gehört das deutlich ins Exposé, sonst rechnet der Interessent ihn stillschweigend ein.

Verwandte Begriffe

• Duplexstellplatz – zwei Plätze übereinander und ihre besonderen Tücken.
• Tiefgaragenstellplatz – was in der Gemeinschaft dazu geregelt ist.
• Sondereigentum – wann ein Platz überhaupt einzeln gehören kann.
• Kündigungsfrist Mietvertrag – welche Frist für welchen Vertragstyp gilt.
• Mietvertrag – die Grundlage, in der die Trennung sauber stehen muss.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Stellplatz ist ein kleiner Vertrag mit großer Hebelwirkung auf die Vermietbarkeit der Wohnung. Wie du beides von Anfang an sauber aufsetzt und den passenden Mieter findest, liest du auf der Seite Immobilie vermieten.