Vollstreckungsunterwerfung

Was das für dich bedeutet

Normalerweise braucht ein Gläubiger ein Urteil, bevor der Gerichtsvollzieher kommt. Die Unterwerfung ersetzt dieses Urteil. Die notarielle Urkunde wirkt dann wie ein Titel, so steht es in § 794 ZPO.

Du begegnest dem an zwei Stellen. Beim Kaufvertrag unterwirfst du dich wegen der Kaufpreiszahlung. Bei der Bestellung einer Grundschuld unterwirfst du dich wegen des Darlehens, damit die Bank abgesichert ist.

Unterschieden wird zwischen dinglicher und persönlicher Unterwerfung. Dinglich heißt: Der Gläubiger kann in das Grundstück vollstrecken. Persönlich heißt: Er kann auch in dein übriges Vermögen gehen, also in Konto, Gehalt oder Auto.

Der Notar liest diese Passagen vor und erklärt sie. Wenn dir etwas unklar bleibt, ist der Beurkundungstermin genau der richtige Moment für die Frage — danach ist die Erklärung in der Welt.

Beispiel: zwei Wege, wenn der Käufer nicht zahlt

Der Kaufpreis von 320.000 Euro ist fällig, das Geld kommt nicht. Der Verkäufer hat zwei Möglichkeiten, je nachdem, was im Vertrag steht.

Quelle: eigene Darstellung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Beispielhafter Ablauf.

Für den Verkäufer ist das ein starker Schutz. Für den Käufer bedeutet es, dass er bei einem Streit über die Zahlungspflicht selbst aktiv werden und die Vollstreckung angreifen muss, statt in Ruhe abzuwarten.

Worauf du achten solltest

Die persönliche Unterwerfung bei einer Grundschuld ist der Punkt, den viele unterschätzen. Reicht der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nicht, greift die Bank auf dein sonstiges Vermögen zu — ohne weiteres Gerichtsverfahren.

Wenn zwei Menschen gemeinsam kaufen, unterwerfen sich meist beide. Dann haftet jeder für den vollen Betrag, unabhängig davon, wer wie viel eingebracht hat.

Prüfe vor dem Termin, ob die Unterwerfung nur für den Kaufpreis gilt oder auch für Nebenforderungen wie Zinsen und Kosten. Der Entwurf muss dir vor der Beurkundung rechtzeitig vorliegen, damit du ihn in Ruhe lesen kannst.

Was die Erklärung nicht bedeutet

Sie sagt nichts darüber aus, ob die Forderung berechtigt ist. Wenn der Käufer den Kaufpreis zu Recht zurückhält, weil eine Zusage aus dem Vertrag nicht erfüllt wurde, kann er sich dagegen wehren — nur eben nachträglich.

Die Erklärung ersetzt auch keinen Vertrag über die Zahlungsfähigkeit. Wer kein Geld hat, hat auch nach einer Vollstreckung keines. Deshalb bleibt die Finanzierungsbestätigung des Käufers der wichtigere Schutz für den Verkäufer.

Diese Passagen sind Standard und in fast jedem Vertrag zu finden. Was sie in deinem Fall genau auslösen, erklärt dir der Notar; bei größeren Beträgen lohnt zusätzlich ein Blick durch einen Anwalt.

Verwandte Begriffe

• Kaufvertrag — dort steht die Erklärung drin.
• Grundschuld — die zweite typische Stelle.
• Kaufpreisfälligkeit — wann gezahlt werden muss.
• Zwangsversteigerung — die härteste Folge.
• Notaranderkonto — die Alternative bei heiklen Fällen.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Die Unterwerfung macht aus der Urkunde einen Titel und spart im Ernstfall Monate. Für dich als Käufer ist vor allem die persönliche Variante bei der Grundschuld die Passage, die du verstanden haben solltest. Wie ein Verkauf von der Beurkundung bis zur Zahlung abläuft, zeigt die Seite zum Immobilienverkauf.