Kaufpreisfälligkeit

Nach dem Notartermin überweist niemand sofort. Erst muss eine Reihe von Bedingungen erfüllt sein, die den Käufer davor schützen, für ein Grundstück zu zahlen, das er nicht bekommt — und den Verkäufer davor, das Eigentum zu verlieren, ohne Geld zu sehen. Sind alle Punkte erledigt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab ihrem Zugang läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist, meist zehn bis vierzehn Tage.

Was das für dich bedeutet

Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen in der Regel vier bis acht Wochen. Diese Zeit brauchst du für deine Planung: Umzug, Kündigung der eigenen Wohnung, Ablösung eines alten Darlehens. Wer den Umzugswagen auf den Tag nach dem Notartermin bestellt, plant an der Wirklichkeit vorbei.

Als Verkäufer ist der wichtigste Satz dazu kurz: keine Schlüssel vor dem Geld. Der Besitzübergang wird im Vertrag an die vollständige Zahlung geknüpft. Übergibst du früher, gibst du deine stärkste Position aus der Hand.

Als Käufer solltest du deine Bank früh informieren. Die Auszahlung eines Darlehens braucht Vorlauf, und Bereitstellungszinsen laufen an, wenn du das Geld später abrufst als vereinbart. Sag deiner Bank deshalb Bescheid, sobald der Notar die Fälligkeit ankündigt.

Zieht sich alles länger als gedacht, hilft Nachfragen mehr als Warten. Meist hängt es an einer einzigen Stelle: einer Behörde, die das Vorkaufsrecht prüft, oder einer Bank, die die Löschungsbewilligung noch nicht verschickt hat. Ein Anruf im Notariat klärt binnen Minuten, welcher Baustein fehlt und wer ihn liefern muss.

Beispiel: Diese Voraussetzungen prüft der Notar

Bei einem normalen Hausverkauf sind es vier bis fünf Punkte. Jeder einzelne kann den Termin verschieben.

Erfahrungswerte aus der Abwicklung, keine amtlichen Fristen. Welche Punkte gelten, steht im jeweiligen Kaufvertrag.

Die Grunderwerbsteuer läuft nebenher: Das Finanzamt schickt den Bescheid an den Käufer, und erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie wird der Eigentümerwechsel nicht eingetragen — für die Fälligkeit des Kaufpreises spielt sie aber keine Rolle.

Worauf du achten solltest

Zahl nie vor der Fälligkeitsmitteilung, auch nicht auf freundliche Bitte. Ohne eingetragene Vormerkung stehst du im Risiko, wenn beim Verkäufer etwas dazwischenkommt. Überweise außerdem genau so, wie der Notar es vorgibt: Ein Teil geht meist direkt an die Bank des Verkäufers, die dafür ihre Grundschuld freigibt, der Rest auf dessen Konto.

Verpasst du die Frist, wird es teuer. Im Vertrag stehen üblicherweise Verzugszinsen, und fast immer hast du dich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen — der Verkäufer kann dann ohne Prozess vollstrecken. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und nur bei besonderem Anlass sinnvoll, weil es zusätzlich Gebühren kostet. Wenn dir etwas unklar ist, frag den Notar vor dem Termin; er berät beide Seiten und muss dir jede Klausel erklären.

Verwandte Begriffe

• Fälligkeitsmitteilung — das Schreiben, mit dem die Frist beginnt.
• Auflassungsvormerkung — die wichtigste Sicherung für den Käufer.
• Lastenfreistellung — wie alte Grundschulden aus dem Weg geräumt werden.
• Besitzübergang — der Tag, an dem Schlüssel und Kosten wechseln.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung — der letzte Baustein bis zur Eintragung.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Kaufpreiszahlung absichern. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Die Kaufpreisfälligkeit ist kein Datum im Vertrag, sondern das Ergebnis einer Checkliste. Erst wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen und Genehmigungen vorliegen, wird gezahlt — und erst nach der Zahlung gibt es die Schlüssel. Wie sich diese Wochen so vorbereiten lassen, dass nichts liegen bleibt, zeigt dir der Ablauf auf der Seite Immobilie verkaufen.