Vorsteuerabzug (Immobilien)

Was das für dich bedeutet

Bei Wohnraum geht das nicht. Die Vermietung von Wohnungen ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Wer steuerfrei vermietet, darf keine Vorsteuer ziehen. Die Umsatzsteuer auf die neue Heizung bleibt bei dir hängen.

Bei Gewerbeflächen gibt es einen Ausweg. § 9 UStG erlaubt, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dann stellst du Miete zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung und darfst im Gegenzug die Vorsteuer aus Bau, Kauf und Instandhaltung abziehen.

Diese Option ist an eine harte Bedingung geknüpft: Der Mieter muss selbst Unternehmer sein und die Fläche fast ausschließlich für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug erlauben. Ein Arzt, eine Versicherungsagentur oder eine Bank erfüllen das in der Regel nicht.

Deshalb entscheidet die Wahl des Mieters darüber, ob dein Steuermodell trägt. Diese Frage gehört an den Anfang der Vermietung, nicht ans Ende.

Beispiel: eine Ladenfläche wird umgebaut

Der Umbau einer Gewerbeeinheit kostet 200.000 Euro netto. Darauf kommen 38.000 Euro Umsatzsteuer. Ob dieser Betrag verloren ist oder zurückkommt, hängt am Mieter.

Quelle: eigene Beispielrechnung nach §§ 4 Nr. 12, 9 UStG. Keine Steuerberatung.

Der Unterschied ist so groß, dass er die Rendite eines ganzen Objekts kippen kann. Bei gemischt genutzten Häusern wird aufgeteilt, meist nach Flächen.

Worauf du achten solltest

Die Zehnjahresfrist aus § 15a UStG ist die größte Falle. Ändert sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren, musst du die gezogene Vorsteuer anteilig zurückzahlen. Ein Mieterwechsel vom Handwerksbetrieb zur Arztpraxis reicht dafür aus.

Auch der Verkauf löst eine Berichtigung aus, wenn er umsatzsteuerfrei erfolgt. Deshalb steht in Kaufverträgen über Gewerbeobjekte oft eine Regelung dazu, wer diese Nachzahlung trägt.

Im Mietvertrag gehört die Umsatzsteuer ausdrücklich geregelt. Steht dort nur ein Betrag ohne Hinweis, gilt er im Zweifel als Bruttomiete — und dir fehlt der Steueranteil.

Warum das ohne Beratung selten gut geht

Die Regeln greifen ineinander: Option, Aufteilung nach Flächen, Berichtigungszeitraum, Vorsteuer aus laufenden Kosten und die Frage, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Kleine Fehler kosten schnell fünfstellig.

Lass die Struktur vor dem Kauf oder vor dem ersten Mietvertrag von einem Steuerberater prüfen. Er rechnet beide Varianten durch und sagt dir, welche Mieter zu deinem Modell passen. Dieser Text erklärt den Rahmen, ersetzt die Beratung aber nicht.

Verwandte Begriffe

• Umsatzsteueroption — der Verzicht auf die Befreiung.
• Gewerbeeinheit — der typische Anwendungsfall.
• Anlage V — wo Vermietung steuerlich landet.
• Herstellungskosten — die Basis für die Vorsteuer.
• Wertsicherungsklausel — häufige Nachbarklausel im Gewerbemietvertrag.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Bei Wohnraum gibt es keinen Vorsteuerabzug, bei Gewerbeflächen nur mit der Option und dem passenden Mieter. Die Zehnjahresfrist macht jeden Nutzungswechsel zum Steuerthema. Worauf es bei der Auswahl von Gewerbemietern sonst noch ankommt, steht auf der Seite zum Vermieten von Gewerbeflächen.