Herstellungskosten einer Immobilie

Was das für dich bedeutet

Für Vermieter ist das die vielleicht wichtigste Unterscheidung im ganzen Steuerrecht rund um Immobilien. Erhaltungsaufwand darfst du im Jahr der Zahlung voll von den Mieteinnahmen abziehen. Herstellungskosten dagegen wandern in die Abschreibung und wirken sich mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr aus.

Der Unterschied ist Geld, das früher oder später ankommt. 30.000 Euro Erhaltungsaufwand senken deine Steuerlast sofort. Dieselben 30.000 Euro als Herstellungskosten bringen dir bei 2 Prozent gerade einmal 600 Euro Abschreibung im Jahr.

Herstellungskosten liegen in drei Fällen vor: beim Neubau, bei einer Erweiterung wie Anbau oder Dachgeschossausbau, und bei einer wesentlichen Verbesserung. Die Verbesserung ist der schwierige Fall — sie liegt vor, wenn mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster gleichzeitig deutlich gehoben werden.

Dazu kommt eine Falle mit klarer Zahl: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises für Instandsetzung ausgibt, hat automatisch Herstellungskosten. Diese Regel erwischt viele, die eine günstige Wohnung kaufen und sofort herrichten.

Ein Beispiel: Herstellungskosten bei einer vermieteten Immobilie

Kaufpreis 260.000 Euro, davon entfallen laut Kaufvertrag 60.000 Euro auf den Grund und Boden. Für das Gebäude bleiben 200.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze liegt damit bei 30.000 Euro netto in drei Jahren.

Quelle: eigene Darstellung nach § 255 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Beispielwerte, keine Steuerberatung. Stand: 09/2026.

Kommt jetzt noch eine Rechnung über 5.000 Euro dazu, kippt der ganze Betrag. Aus 32.000 Euro sofort abziehbarem Aufwand werden 32.000 Euro Herstellungskosten, die über Jahrzehnte laufen. Wer die dritte Maßnahme um ein Jahr verschiebt, bleibt unter der Grenze.

Worauf du achten solltest

Trenne Rechnungen sauber. Eine Sammelrechnung „Sanierung Wohnung“ hilft niemandem. Wenn Reparatur und Erweiterung im selben Auftrag stecken, lass die Positionen getrennt ausweisen.

Achte auf die Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, der Boden nie. Eine Aufteilung im Kaufvertrag, die das Finanzamt akzeptiert, ist über die Jahre mehrere tausend Euro wert.

Denk an die Nebenkosten. Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerhonorar gehören anteilig zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und erhöhen die Abschreibungsgrundlage. Vergessen wird das oft im ersten Jahr, und dann bleibt es dauerhaft weg.

Der häufigste Fehler nach dem Kauf

Viele kaufen eine leerstehende Wohnung günstig und lassen sofort alles herrichten: Bad, Elektrik, Böden, Fenster, Küche. Das ist verständlich, weil sich die Wohnung dann besser vermieten lässt. Steuerlich ist es oft der teuerste Weg, weil beide Fallen gleichzeitig zuschnappen — die 15-Prozent-Grenze und die wesentliche Verbesserung in drei von vier Kernbereichen.

Wer die Maßnahmen über vier Jahre streckt und die Reihenfolge festlegt, bevor der erste Handwerker kommt, holt denselben Zustand heraus und darf einen großen Teil sofort abziehen. Der Unterschied liegt bei einer mittleren Wohnung schnell im fünfstelligen Bereich.

Die Grenze zwischen Erhaltung und Herstellung ist im Einzelfall knifflig, und die Rechtsprechung dazu ist umfangreich. Bevor du eine große Maßnahme startest, rechne den Zeitpunkt mit einem Steuerberater durch. Ein verschobenes Quartal kann mehrere tausend Euro ausmachen.

Verwandte Begriffe

• Abschreibung (AfA) — wie Herstellungskosten wirken.
• Anschaffungsnebenkosten — was zur Grundlage zählt.
• Modernisierung — die bauliche Seite.
• Anlage V — wo alles in der Steuererklärung landet.
• Kernsanierung — der klare Fall von Herstellung.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Erhaltungsaufwand wirkt sofort, Herstellungskosten wirken über Jahrzehnte. Entscheidend sind der Umfang der Maßnahme und die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Wer die Reihenfolge plant, holt deutlich mehr heraus — wie sich das in eine Rendite übersetzt, zeigt die Seite zur Kapitalanlage.