Anlage V (Steuererklärung)

Was das für dich bedeutet

Auf der Anlage V für die Vermietung stellst du zwei Spalten gegenüber: was die Immobilie eingenommen hat und was sie gekostet hat. Die Differenz ist dein steuerliches Ergebnis. Ist sie positiv, zahlst du darauf Einkommensteuer. Ist sie negativ, senkt der Verlust dein übriges Einkommen — bei Angestellten also den Betrag, auf den Lohnsteuer anfällt.

Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete, die vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen und Nebeneinnahmen wie Stellplatzmieten. Zu den Ausgaben — im Steuerrecht Werbungskosten — zählen unter anderem Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Versicherungen, Handwerkerrechnungen und Fahrten zum Objekt.

Der wichtigste Punkt für dich: Fast alles, was du rund um die Vermietung ausgibst, mindert deine Steuer. Aber nur, wenn du es einträgst und belegen kannst.

Für jede Immobilie gibt es ein eigenes Blatt. Wer drei Wohnungen vermietet, füllt drei Anlagen aus. Das klingt nach Mehrarbeit und ist ein Vorteil: So bleibt sichtbar, welches Objekt trägt und welches jedes Jahr Geld kostet.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine vermietete Eigentumswohnung, 9.600 Euro Kaltmiete im Jahr. Das Darlehen läuft, das Dach der Gemeinschaft wurde nicht angefasst.

Beispielrechnung, eigene Darstellung. Betriebskostenvorauszahlungen und ihre Weiterleitung sind der Übersicht halber weggelassen. Stand: 09/2026.

Ein Verlust von 1.692 Euro senkt bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent deine Steuer um rund 710 Euro. Das Geld ist nicht verloren, es steckt in der Tilgung und in der Abschreibung.

Worauf du achten solltest

Trenne Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Eine reparierte Therme ziehst du sofort ab. Wer dagegen kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, riskiert, dass das Finanzamt die Kosten den Anschaffungskosten zurechnet und über Jahrzehnte verteilt.

Vergiss die Betriebskostenabrechnung nicht. Vorauszahlungen sind Einnahme, die tatsächlichen Kosten sind Ausgabe, die Nachzahlung oder Erstattung gehört in das Jahr, in dem sie fließt.

Bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige wird es heikel. Liegt die Miete zu weit unter der ortsüblichen, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig an. Die Grenzen sind genau geregelt, und eine Miete unter Wert kostet dann mehr, als sie der Familie bringt.

Achte auf die Zuordnung der Instandhaltungsrücklage. Das Geld, das du monatlich an die Gemeinschaft zahlst, ist nicht schon beim Einzahlen abziehbar, sondern erst dann, wenn die Gemeinschaft es tatsächlich für eine Maßnahme ausgibt. Die Jahresabrechnung deines Verwalters liefert dir dafür die Zahlen.

Steht das Objekt zeitweise leer, sind die Kosten trotzdem absetzbar — solange du nachweisen kannst, dass du ernsthaft vermieten wolltest. Inserate, Schriftwechsel und Besichtigungstermine sind dafür der Beleg.

Halte Belege drei bis zehn Jahre bereit, je nach Art. Und führe eine einfache Tabelle über das Jahr — sie kostet dich zwanzig Minuten im Monat und ersetzt die Suche im März.

Verwandte Begriffe

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — die Einkunftsart
• Abschreibung (AfA) — der größte Posten ohne Zahlungsfluss
• Betriebskosten — durchlaufender Posten mit Tücken
• Handwerkerleistungen — was Mieter und Eigentümer absetzen
• Instandhaltungsrücklage — wann sie steuerlich zählt

Ausführlicher geht es im Ratgeber Werbungskosten als Vermieter absetzen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wer die Belege das ganze Jahr sortiert bekommt, spart Zeit und Steuern — wie eine professionelle Verwaltung diese Arbeit übernimmt, steht auf der Seite zur Mietverwaltung.