Zweifamilienhaus

Ein Dach, zwei Küchen, zwei Klingelschilder. Das Zweifamilienhaus ist die Bauform, mit der viele Eigentümer ihre eigene Wohnung zum Teil selbst finanzieren. Entscheidend ist, dass beide Wohnungen abgeschlossen sind: eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad. Ein Haus mit einem ausgebauten Dachgeschoss ohne eigene Küche ist noch kein Zweifamilienhaus, sondern ein Einfamilienhaus mit großem Grundriss.

Abzugrenzen ist auch die Einliegerwohnung: Sie ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und untergeordnet. Bei zwei etwa gleich großen Einheiten spricht dagegen alles für ein Zweifamilienhaus.

Was das für dich bedeutet

Du bekommst Miete, die deine Rate senkt — und einen Mieter im selben Haus. Beides gehört zusammen. Die Nähe ist der eigentliche Unterschied zu jeder anderen Vermietung: gemeinsamer Hausflur, gemeinsame Mülltonnen, hörbare Waschmaschine.

Dafür gibt das Gesetz dir einen Ausgleich. Nach § 573a BGB kannst du in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das du selbst bewohnst, ohne berechtigtes Interesse kündigen — also ohne Eigenbedarf zu begründen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate, und der Grund muss im Kündigungsschreiben genannt sein.

Beispiel: was die zweite Wohnung trägt

Ein Zweifamilienhaus in Bochum, obere Wohnung 75 Quadratmeter, vermietet zum Stadtmedian von 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt.

Quelle: eigene Beispielrechnung mit dem Median der Bochumer Angebotsmiete. Stand: September 2026.

Rund 6.800 Euro im Jahr, die deine Belastung senken. Bei einem Kaufpreis auf Höhe des Bochumer Median-Eigenheims von 455.000 Euro trägt die zweite Wohnung damit einen erheblichen Teil der monatlichen Rate. Die Einnahme versteuerst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; im Gegenzug kannst du den vermieteten Anteil abschreiben und Kosten absetzen. Wie die Aufteilung genau läuft, gehört zum Steuerberater.

Worauf du achten solltest

Prüfe, ob das Haus rechtlich wirklich zwei Wohneinheiten hat. Entscheidend ist die Baugenehmigung, nicht die tatsächliche Nutzung. Eine ohne Genehmigung geschaffene zweite Wohnung kann dir Ärger mit dem Bauamt und Probleme beim Verkauf machen.

Denk an die Technik: Getrennte Zähler für Strom, Wasser und wenn möglich Wärme ersparen dir jedes Jahr eine Diskussion über die Nebenkostenabrechnung. Rechne bei Bochumer Bestandshäusern außerdem mit Sanierungsbedarf — 65 Prozent aller Wohngebäude der Stadt stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970. Und wähle den Mieter sorgfältiger als anderswo: Bei einem Haus mit zwei Wohnungen wohnst du mit deiner Entscheidung Wand an Wand.

Aufteilen oder zusammenlassen

Ein Zweifamilienhaus kann als ein Grundstück mit einem Grundbuchblatt bleiben oder in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Für die Aufteilung brauchst du eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung.

Der Vorteil: Zwei getrennte Einheiten lassen sich einzeln verkaufen und bringen zusammen oft mehr als das ungeteilte Haus. Der Nachteil: Aus deinem Haus wird eine Eigentümergemeinschaft mit Versammlungen, Wirtschaftsplan und Abrechnung — und die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB fällt weg. Für Bochum gilt dabei ein Detail zu deinen Gunsten: Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW, es gibt also kein Umwandlungsverbot und die Kündigungssperrfrist beträgt drei statt acht Jahre.

Verwandte Begriffe

• Einliegerwohnung — kleinere, untergeordnete zweite Wohnung.
• Doppelhaushälfte — zwei Häuser statt zwei Wohnungen.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung — Nachweis getrennter Einheiten.
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — steuerliche Einordnung.
• Umlageschlüssel — Verteilung der Nebenkosten im Haus.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer die zweite Wohnung im eigenen Haus vermietet, trifft eine Entscheidung, mit der er täglich lebt. Wie die Auswahl und der Vertrag dazu ablaufen, steht auf der Seite Haus vermieten in Bochum.