Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die erste Miete ist eingegangen, alles läuft, und im Frühjahr will das Finanzamt wissen, was daraus geworden ist. Versteuert wird dabei nicht die Miete, sondern nur der Überschuss — und der ist fast immer deutlich kleiner, als viele Vermieter befürchten.

Was das für dich bedeutet

Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine einfache Subtraktion: Einnahmen minus Werbungskosten. Das Ergebnis kommt zu deinen übrigen Einkünften hinzu und wird mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Erklärt wird das in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung.

Zu den Einnahmen zählt nicht nur die Kaltmiete, sondern auch das, was der Mieter an Nebenkosten vorauszahlt. Dafür darfst du die tatsächlichen Kosten dagegenrechnen, sodass sich beides weitgehend ausgleicht.

Gerechnet wird nach Zufluss und Abfluss. Maßgeblich ist, wann Geld auf deinem Konto eingeht und wann es abfließt, nicht für welchen Zeitraum es gedacht war. Wer eine große Rechnung noch im Dezember zahlt, verschiebt die Wirkung in dieses Jahr.

Diese Einkunftsart gilt für die private Vermietung. Wer dagegen in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, rutscht schnell in den gewerblichen Grundstückshandel — mit ganz anderen Folgen bei Steuer und Buchführung.

Beispiel: eine vermietete Eigentumswohnung

Eine Wohnung ist für 900 Euro netto kalt vermietet, die Finanzierung läuft, das Gebäude wird planmäßig abgeschrieben.

Beispielrechnung mit frei gewählten Zahlen, ohne Nebenkostenvorauszahlungen und deren Gegenposten. Keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Stand: 09/2026.

Von 10.800 Euro Miete bleiben in diesem Beispiel 2.500 Euro steuerpflichtig. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent sind das rund 875 Euro Steuer im Jahr.

Worauf du achten solltest

Sammle Belege das ganze Jahr über, nicht im März. Abziehbar ist vieles: Zinsen, Abschreibung, Hausgeld ohne den Anteil für die Rücklage, Grundsteuer, Versicherung, Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführung, Inserate, Anwalts- und Steuerberatungskosten für die Vermietung.

Trenne Erhaltung und Herstellung. Reparaturen und Renovierungen wirken sofort. Rechnungen, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent des Gebäudekaufpreises übersteigen, werden dagegen zu Anschaffungskosten und nur über die Abschreibung wirksam.

Sei vorsichtig bei verbilligter Vermietung an Angehörige. Liegt die Miete zu weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig. Wer der Tochter die Wohnung fast schenkt, verliert einen Teil des Abzugs.

Verluste sind erlaubt und werden mit anderen Einkünften verrechnet, solange erkennbar bleibt, dass du langfristig einen Überschuss anstrebst. Fehlt diese Absicht, etwa bei dauerhaft defizitärer Ferienvermietung, kann die Anerkennung entfallen. Ob dein Fall trägt, klärst du mit einem Steuerberater.

Und denk an den Zeitpunkt größerer Ausgaben. Weil nach Abfluss gerechnet wird, kannst du eine Sanierung bewusst in ein Jahr mit hohem Einkommen legen. Die Wirkung ist größer, als viele erwarten.

Verwandte Begriffe

• Anlage V — das Formular, in das alles eingetragen wird.
• Abschreibung (AfA) — der größte Posten ohne echten Geldabfluss.
• Werbungskosten für Vermieter — die vollständige Liste.
• Kaufpreisaufteilung — wie viel du überhaupt abschreiben darfst.
• Umlagefähige Betriebskosten — was du an den Mieter weitergibst.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer sauber abrechnet, zahlt auf eine vermietete Wohnung oft weniger Steuer als gedacht — vorausgesetzt, die Zahlen liegen vollständig vor. Wie Abrechnung und Belegführung im laufenden Betrieb organisiert werden, zeigt die Seite Mietverwaltung in Bochum.