Sanierungskosten realistisch kalkulieren

„Für 250.000 kriegen wir das Haus, und dann machen wir es halt nach und nach.“ Diesen Satz hörst du auf jeder zweiten Besichtigung eines Sechzigerjahre-Hauses. Er ist der Anfang der meisten Fehlkalkulationen. Sanierungskosten realistisch kalkulieren gelingt, indem du drei Dinge tust: jedes Gewerk einzeln mit einer Spanne ansetzen, Baunebenkosten von zehn bis fünfzehn Prozent addieren und auf die Summe noch einmal fünfzehn Prozent Puffer legen. Wer nur die Gewerke zusammenzählt, landet am Ende regelmäßig ein Drittel über seinem Budget.

Der Grund ist banal: Beim Aufreißen kommt heraus, was vorher niemand sehen konnte. Ein feuchter Sockel, eine Leitung ohne Schutzleiter, eine Decke, die nicht trägt. Diese Überraschungen sind kein Pech, sie sind die Regel — und deshalb gehören sie in die Kalkulation.

Sanierungskosten kalkulieren, Schritt eins: die Gewerke einzeln ansetzen

Rechne nie pauschal „ungefähr 1.000 Euro je Quadratmeter“. Diese Faustzahl schwankt so stark, dass sie nichts wert ist. Gehe stattdessen das Haus durch und setze für jedes Gewerk eine Spanne an. Die folgende Tabelle zeigt Orientierungswerte für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr Anfang der Sechziger, unsaniert.

Orientierungsspannen aus begleiteten Sanierungen, keine amtliche Statistik. Preise schwanken erheblich mit Auftragslage, Zuschnitt, Ausstattung und Zugänglichkeit. Verbindlich sind nur Angebote von Fachbetrieben.

Die Spanne zwischen der linken und der rechten Spalte beträgt 90.000 Euro. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Wahrheit über Sanierungskosten: Sie hängen von Entscheidungen ab, die du noch gar nicht getroffen hast. Fliesen für 25 Euro oder für 80 Euro je Quadratmeter, Standardfenster oder Dreifachverglasung mit Sonderformat — jede dieser Entscheidungen bewegt das Ergebnis.

Schritt zwei: Baunebenkosten und Puffer

Auf die Gewerke kommen Kosten, an die im ersten Anlauf niemand denkt: Planung, Statik, Energieberatung, Bauantrag, Gerüst, Container, Baustrom und die Zwischenmiete, wenn du während der Arbeiten nicht einziehen kannst. Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme sind dafür ein realistischer Ansatz.

Der Puffer obendrauf ist keine Vorsicht, sondern Erfahrung. Fünfzehn Prozent auf die Gesamtsumme decken die typischen Nachträge ab: Asbest in der Bodenplatte, ein morscher Dachstuhl, eine Wand, die nach dem Abschlagen des Putzes neu aufgemauert werden muss.

Die Rechnung, die niemand gern macht

Jetzt der ehrliche Teil. Nimm den Mittelwert der Gewerkespanne, addiere Nebenkosten und Puffer, und lege alles auf den Kaufpreis.

Eigene Beispielrechnung. Median-Kaufpreis Eigenheim nach Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Kaufnebenkosten NRW ohne Maklerprovision.

Das günstige Haus kostet nach der Vollsanierung rund 49.000 Euro mehr als ein Objekt, das du fertig kaufen könntest. Genau deshalb sanieren die meisten Käufer nicht alles auf einmal. Das ist völlig legitim — es verlagert die Kosten nur in die Zukunft, statt sie zu senken.

Reihenfolge: was zuerst, was kann warten

Wenn du nicht alles auf einmal machen kannst, entscheidet die Reihenfolge über Kosten und Nerven. Zuerst kommt immer, was das Gebäude schützt: Dach, Entwässerung, Abdichtung im Keller. Danach das, was Folgearbeiten auslöst — Leitungen und Elektrik, weil dafür Wände geöffnet werden. Erst danach Fenster und Dämmung, zuletzt Oberflächen und Bäder.

Wer diese Reihenfolge umdreht, zahlt zweimal: Wer zuerst den neuen Parkettboden legt und ein Jahr später die Elektrik erneuern lässt, reißt den Boden wieder auf. Einen sinnvollen Fahrplan liefert ein individueller Sanierungsfahrplan, der die Maßnahmen in eine technisch und förderrechtlich sinnvolle Ordnung bringt.

Was das Gesetz von dir verlangt

Nach dem Kauf eines älteren Hauses gelten Fristen: Bestimmte Heizkessel müssen ausgetauscht werden, oberste Geschossdecken gedämmt und Leitungen in unbeheizten Räumen isoliert. Diese Pflichten treffen dich als neuen Eigentümer, meist innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang. Welche das im Einzelnen sind, steht im Beitrag zu den Sanierungspflichten nach dem GEG. Rechne diese Posten immer ein, auch wenn du sonst nichts anfassen willst.

Wie du zu belastbaren Zahlen kommst

Spannen aus dem Internet reichen für die Vorauswahl. Für die Kaufentscheidung brauchst du zwei Dinge: eine fachliche Einschätzung der Substanz und mindestens zwei echte Angebote für die großen Gewerke. Ob sich ein Gutachter lohnt und was er leistet, klärt der Beitrag zum Prüfen der Bausubstanz.

Bei einem Objekt, das uns durch die Hände geht, kommt der Dachdecker oder der Elektriker aus dem eigenen Handwerkernetzwerk oft schon zur zweiten Besichtigung mit. Davon hast du den Vorteil, dass du beim Preisgespräch keine Schätzung nennen musst, sondern eine Zahl mit einem Namen darunter. Welche Objekte in welchem Zustand angeboten werden, siehst du auf der Seite welche Häuser gerade angeboten werden. Wo ein Objekt bereits einen erkennbaren Sanierungsstau hat, gehört der in den Preis und nicht in die Hoffnung.

Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zu Sanierungskosten

Kurz zusammengefasst

Kalkuliere Gewerk für Gewerk mit einer Spanne, addiere zehn bis fünfzehn Prozent Baunebenkosten und noch einmal fünfzehn Prozent Puffer. Erst dann vergleichst du die Summe aus Kaufpreis und Sanierung mit dem, was ein fertiges Haus am Markt kostet — sehr oft liegt das günstige Objekt danach höher. Sanierst du in Etappen, halte die Reihenfolge ein: erst Schutz, dann Leitungen, zuletzt Oberflächen. Und hol dir zwei echte Angebote, bevor du ein Gebot abgibst.