Sanierungspflichten nach GEG beim Kauf eines Altbaus

Nach der Schlüsselübergabe klingelt niemand vom Amt. Die Sanierungspflicht nach dem GEG greift trotzdem: Wer einen Altbau kauft, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang drei Nachrüstpflichten erfüllt haben — die oberste Geschossdecke dämmen, die Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen und alte Konstanttemperaturkessel austauschen. Die Frist läuft ab Eintragung im Grundbuch, nicht ab dem Tag, an dem du davon erfährst.

Was genau dahintersteckt, welche Ausnahmen greifen und was das in einem typischen Bochumer Bestandsobjekt kostet, steht hier.

Sanierungspflicht nach GEG: die drei Nachrüstpflichten im Einzelnen

Oberste Geschossdecke dämmen

Ist der Dachboden ungedämmt und die Decke darunter begehbar, musst du nachrüsten. Das Gesetz verlangt einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. In der Praxis heißt das rund 20 Zentimeter Dämmstoff. Alternativ kannst du das Dach selbst dämmen — dann entfällt die Pflicht für die Decke.

Das ist die günstigste der drei Pflichten und meist auch die mit dem schnellsten Effekt auf die Heizkosten. Wenn der Dachboden nur als Abstellfläche dient, reichen oft Dämmplatten mit begehbarer Oberfläche.

Rohrleitungen dämmen

Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume laufen — Keller, Garage, Dachboden — müssen gedämmt sein. Das betrifft auch Armaturen. Der Aufwand ist gering, der Effekt messbar, und ein Handwerker erledigt das in einem halben Tag.

Alte Heizkessel austauschen

Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden. Das betrifft die alte Generation von Öl- und Gaskesseln, die dauerhaft auf hoher Temperatur laufen. Nicht betroffen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel — die dürfen bleiben, solange sie funktionieren.

Das Alter liest du am Typenschild ab. Steht dort ein Baujahr vor mehr als drei Jahrzehnten, lohnt der Blick in das Protokoll des Schornsteinfegers: Er notiert die Kesselart. Wie du das systematisch prüfst, steht unter Heizung vor dem Kauf prüfen.

Die Ausnahme, die viele übersehen

Ein- und Zweifamilienhäuser sind von den Nachrüstpflichten befreit, wenn der Eigentümer eine der Wohnungen zum Stichtag 1. Februar 2002 bereits selbst bewohnt hat. Verkauft dieser Eigentümer, endet die Befreiung — und der Käufer muss die Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.

Genau das ist der Punkt, an dem die meisten Käufer überrascht werden. Der Verkäufer war jahrzehntelang befreit und hat deshalb nie gedämmt. Mit deiner Unterschrift wandert die Pflicht zu dir. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses greift diese Befreiung ohnehin nicht.

Was in Bochum besonders häufig offen ist

65,4 Prozent aller Bochumer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970, nur 9 Prozent aus der Zeit ab Baujahr 2000. Bei zwei Dritteln des Bestands ist mindestens eine der drei Pflichten also mit hoher Wahrscheinlichkeit offen — vor allem in den Zechen- und Werkssiedlungen in Hordel, Stahlhausen, Riemke und Langendreer, wo serienmäßig ohne Dachbodendämmung gebaut wurde.

Bei Eigentumswohnungen liegt die Sache anders: Dach und Rohrleitungen im Keller gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Pflicht trifft dann die Eigentümergemeinschaft, nicht dich allein — und wird über die Rücklage oder eine Sonderumlage finanziert. Ob dafür Geld da ist, prüfst du vorher: Instandhaltungsrücklage prüfen.

Rechenbeispiel: Doppelhaushälfte aus den 60ern

Eine Doppelhaushälfte kostet in Bochum im Median 415.000 €. Angenommen, Baujahr Mitte der 60er, Dachboden ungedämmt, Kellerleitungen blank, im Keller ein Gaskessel jenseits der 30 Jahre. So sieht die Rechnung für die ersten zwei Jahre aus:

Die beiden Dämmpflichten sind Kleingeld gemessen am Kaufpreis. Der Kesseltausch ist der Posten, der zählt — und der einzige, bei dem du Förderung bekommen kannst. Wer die Rechnung vor der Preisverhandlung aufstellt, verhandelt mit Zahlen statt mit Gefühl. Wie du das für die gesamte Sanierung machst, steht unter Sanierungskosten realistisch kalkulieren.

Und die 65-Prozent-Regel?

Die 65-Prozent-Regel ist etwas anderes als die Nachrüstpflichten. Die Nachrüstpflichten musst du in jedem Fall erfüllen. Die 65-Prozent-Regel greift erst, wenn du eine Heizung neu einbaust: Dann muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen.

Im Bestand hängt der Startzeitpunkt an der kommunalen Wärmeplanung. Die gesetzliche Frist dafür ist in Großstädten inzwischen abgelaufen. Ob und wo Bochum Wärmenetz- oder Wasserstoffgebiete ausweist, entscheidet damit, welche Heizung an deiner Adresse zulässig ist. Frag den aktuellen Stand bei der Stadt ab, bevor du eine Anlage bestellst — im einen Quartier ist der Fernwärmeanschluss die einfachste Lösung, im nächsten kommt nur die Wärmepumpe infrage.

Unabhängig davon gilt: Öl- und Gasheizungen dürfen längstens bis Ende 2044 betrieben werden. Wer heute einen 20 Jahre alten Gaskessel kauft, kauft also eine Anlage mit klarem Ablaufdatum.

Wer kontrolliert das, und was passiert bei Verstoß

Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob ein unzulässiger Kessel betrieben wird, und meldet Verstöße. Die Dämmpflichten kontrolliert niemand systematisch — sie fallen meist bei einer Modernisierung oder beim Weiterverkauf auf.

Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz sind Ordnungswidrigkeiten. Beim Energieausweis liegt der Bußgeldrahmen bei bis zu 10.000 € je Verstoß. Wichtiger als das Bußgeld ist aber der praktische Effekt: Beim späteren Verkauf steht die offene Pflicht in jeder Kaufprüfung und drückt den Preis. Was der Energieausweis dazu verrät, erklärt Energieausweis lesen.

Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zu den GEG-Pflichten

Kurz zusammengefasst

Drei Pflichten, zwei Jahre Zeit: oberste Geschossdecke dämmen, Rohre in unbeheizten Räumen dämmen, Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre austauschen. Die Frist startet mit der Eintragung im Grundbuch, und die Befreiung des Voreigentümers endet mit dem Verkauf.

In Bochum ist das fast immer relevant, weil zwei Drittel des Bestands älter als Baujahr 1970 sind. Rechne die Pflichten vor der Preisverhandlung durch — sie sind belegbar und damit dein bestes Argument. Welche Objekte in Frage kommen, siehst du unter Haus kaufen in Bochum, und welche Mängel zu welchem Jahrzehnt gehören, unter typische Mängel nach Baujahr.