Angebotspreis festlegen: zu hoch, zu niedrig, genau richtig

Zwei Makler standen bei dir in der Küche. Der eine hat 380.000 Euro gesagt, der andere 445.000. Die ehrliche Antwort auf die Frage, welcher Recht hat, lautet: Der Angebotspreis, der funktioniert, liegt maximal fünf bis acht Prozent über dem Wert, den vergleichbare Objekte in deiner Straße tatsächlich erzielt haben. Alles darüber ist kein Verhandlungspuffer, sondern ein Filter, der dir die zahlungsbereiten Käufer aus der Vermarktung wirft.

Der Grund ist unspektakulär. Kaum jemand sucht heute noch mit dem Finger auf der Zeitungsseite. Käufer geben in ein Portal ein: Bochum, Eigentumswohnung, 3 Zimmer, bis 250.000 Euro. Wer bei 269.000 startet, taucht in dieser Liste gar nicht erst auf. Du verlierst nicht die Sparfüchse. Du verlierst genau die Leute, deren Budget zu deinem Objekt passt.

Warum ein zu hoher Angebotspreis am Ende weniger bringt

Eine Immobilie hat eine kurze Blütezeit. In den ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung schaut jeder drauf, der gerade sucht. Diese Aufmerksamkeit bekommst du genau einmal. Ist der Preis in dieser Phase zu hoch, passiert nichts. Keine Anfragen, keine Besichtigungen, kein Gespräch.

Dann beginnt der Kreislauf, den fast jeder überteuerte Verkauf durchläuft. Nach sechs Wochen senkst du um 10.000 Euro. Nach zwölf Wochen nochmal. Die Interessenten, die jetzt noch anfragen, sehen ein Objekt, das seit Monaten online steht. Und sie ziehen den einen Schluss, den du nicht gebrauchen kannst: Da stimmt etwas nicht. Aus dem Verhandlungspuffer, den du dir gebaut hast, ist ein Rabattgrund für die Gegenseite geworden.

Ein zu niedriger Preis ist der seltenere Fehler, aber er passiert. Meist bei Erbfällen, bei Trennungen und immer dann, wenn jemand schnell fertig werden will. Wer 30.000 Euro unter Wert startet, bekommt in Bochum zwar viele Anfragen, aber er hat den Preis schon verschenkt, bevor überhaupt jemand da war. Ein Bieterverfahren holt das nur teilweise zurück.

Der Unterschied zwischen Portalpreis und Abschlusspreis

Was du auf den Portalen siehst, sind Angebotspreise. Das ist das, was Verkäufer sich wünschen. Was am Ende beim Notar beurkundet wird, ist eine andere Zahl. Auch die amtlichen Bochumer Medianwerte, mit denen wir hier rechnen, sind Angebotswerte. Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise sammelt der Gutachterausschuss der Stadt Bochum, und die liegen im Schnitt darunter.

Deshalb ist die Kernfrage nie: Was steht für vergleichbare Wohnungen im Portal? Sondern: Was wurde für vergleichbare Wohnungen zuletzt wirklich bezahlt. Aus über 400 Verkäufen wissen wir, an welcher Stelle ein Preis kippt. Für dich heißt das: Dein Startpreis wird gegen echte Abschlüsse gespiegelt, nicht gegen die Wunschzettel deiner Nachbarn.

Der Bochumer Referenzrahmen: welche Zahlen wirklich taugen

Bochum ist kein einheitlicher Markt. Zwischen einer Wohnung in Altenbochum und einer gleich großen in Hordel liegen mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Trotzdem brauchst du eine Startlinie, an der du dich orientierst.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotspreise auf Basis empirica/VALUE. Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Notarpreise.

Der Median sagt: Die Hälfte aller Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Er ist der Startpunkt, nicht das Ergebnis. Ein saniertes Reihenhaus in Stiepel und ein unsaniertes in Wattenscheid tragen denselben Stadtmedian im Rücken und liegen trotzdem 150.000 Euro auseinander.

Beispielrechnung: drei Startpreise für dieselbe Wohnung

Nimm eine 80-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1968, Bad vor acht Jahren erneuert, zweiter Stock ohne Aufzug. Auf Basis des Stadtmedians liegt der rechnerische Ausgangswert bei rund 185.000 Euro. Was passiert bei drei verschiedenen Startpreisen?

Ausgangswert gerechnet mit dem Median-Angebotspreis Bochum von 2.318 €/m² (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer). Der dargestellte Verlauf ist ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung und keine Statistik.

Das Muster ist der Punkt, nicht die Nachkommastelle. Der zu hohe Start endet unter dem Marktwert, weil die Vermarktungsdauer selbst zum Preisdrücker wird. Der leicht erhöhte Start endet am dichtesten am Wert. Und der zu niedrige Start bringt trotz Bieterlage weniger als der saubere Preis, weil du die Obergrenze selbst gesetzt hast.

Was den Preis nach oben zieht und was nicht

Käufer zahlen für Dinge, die sie nicht selbst machen müssen. Und sie zahlen nicht für Geschmack.

Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein. Eine neue Gastherme dagegen schon, weil der Käufer sonst 12.000 Euro einplanen und finanzieren müsste. Wenn an deinem Haus eine Kleinigkeit fehlt, die den Eindruck killt, lässt sich das lösen. Für einen Anstrich im Treppenhaus steht der Maler in zwei Tagen bei dir, du musst niemanden suchen.

Vergiss die Nebenkosten der Käuferseite nicht, wenn du den Preis bewertest. In Nordrhein-Westfalen fallen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,0 bis 1,5 Prozent Notar, etwa 0,5 Prozent Grundbuch und die Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer. Bei 185.000 Euro Kaufpreis sind das rund 21.000 Euro obendrauf, die aus Eigenkapital kommen müssen. Diese Summe begrenzt, was dein Käufer bieten kann.

So legst du deinen Preis in fünf Schritten fest

1. Objekt ehrlich aufnehmen

   Baujahr, Fläche nach Wohnflächenverordnung, Zustand von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen. Schreib auf, was in den nächsten zehn Jahren fällig wird.

2. Vergleichsfälle suchen

   Nicht Angebote, sondern Abschlüsse aus deinem Stadtteil, gleiche Größenklasse, ähnliches Baujahr, letzte zwölf Monate.

3. Zu- und Abschläge rechnen

   Lage im Haus, Ausstattung, Energie, Grundriss, Stellplatz. Jede Position mit einer Zahl hinterlegen, nicht mit einem Gefühl.

4. Preisspanne bilden

   Untere und obere Grenze festlegen. Dein Angebotspreis liegt am oberen Rand, nicht darüber.

5. Reaktion messen

   Bleiben die Anfragen in Woche eins und zwei aus, ist der Preis zu hoch. Nicht die Fotos, nicht der Text, nicht das Wetter.

Der Verhandlungspuffer, der wirklich funktioniert

Käufer wollen verhandeln. Das ist kein Angriff, das ist Ritual. Ein Puffer von drei bis fünf Prozent gibt beiden Seiten Bewegungsraum, ohne dich aus dem Suchraster zu kippen. Bei 185.000 Euro Marktwert sind das 190.000 bis 195.000 Euro Startpreis.

Wichtiger als die Höhe ist die Begründung. Wenn du auf die Frage „Warum 195.000?“ antworten kannst, weil das Dach vor sechs Jahren neu gedeckt wurde, die Fenster dreifach verglast sind und zwei vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft zuletzt in dieser Größenordnung gelaufen sind, dann trägt der Preis. Wenn die Antwort lautet, dass du das Geld für die neue Wohnung brauchst, trägt er nicht. Käufer merken diesen Unterschied in den ersten zwei Minuten.

Wenn du wissen willst, wo dein Objekt tatsächlich steht, ist die kostenlose Immobilienbewertung für Bochum der schnellste Weg. Danach entscheidest du in Ruhe, ob und wann du in den Verkauf gehst.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Dein Angebotspreis entscheidet in den ersten drei Wochen darüber, wie der ganze Verkauf läuft. Drei bis fünf Prozent über dem realistischen Marktwert halten dich in den Suchfiltern und geben dir trotzdem Verhandlungsraum. Zu hoch angesetzt, wird aus dem Puffer ein Rabattgrund, und du landest am Ende unter Wert. Die Basis ist immer derselbe Schritt: eine ehrliche Einschätzung deines Objekts gegen die realen Abschlüsse in deinem Bochumer Stadtteil, nicht gegen die Inserate der Nachbarschaft.