Checkliste Hausverkauf: was du vorher erledigen musst

Der Ordner auf dem Esstisch ist zwölf Zentimeter dick, und trotzdem fehlt ausgerechnet die Wohnflächenberechnung. Vor der Vermarktung brauchst du rund ein Dutzend Unterlagen, und vier davon dauern deutlich länger als der Rest: der Energieausweis, die Bauakte, die Baulastenauskunft und die Löschungsbewilligung deiner Bank. Fang mit diesen vieren an, alles andere bekommst du in wenigen Tagen.

Der Grund für die Reihenfolge ist banal. Ohne vollständige Unterlagen prüft keine Bank die Finanzierung deines Käufers, und ohne Finanzierungszusage gibt es keinen Notartermin. Jede fehlende Seite kostet also nicht nur Nerven, sondern Wochen.

Die Unterlagen und wo du sie in Bochum bekommst

Zusammenstellung der üblichen Verkaufsunterlagen mit den in Bochum zuständigen Stellen. Gebühren richten sich nach den jeweils geltenden Kostenordnungen und Satzungen; die Grundbuchgebühr folgt dem Kostenverzeichnis zum GNotKG. Die Kosten für den Energieausweis sind dagegen keine Gebühr, sondern eine übliche Spanne aus der eigenen Praxis.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Kommt dein Objekt aus einer Eigentümergemeinschaft, brauchst du von der Hausverwaltung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung, den Stand der Erhaltungsrücklage und Angaben zu beschlossenen Sonderumlagen. Genau diese Papiere lesen Kaufinteressenten am gründlichsten, weil dort steht, was in den nächsten Jahren auf sie zukommt.

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus gehören Mietverträge samt Nachträgen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Kautionsnachweise und eine Mieterliste dazu. Kapitalanleger rechnen mit diesen Zahlen, nicht mit Fotos. Bochum ist eine Mieterstadt, rund 75 Prozent der Haushalte wohnen zur Miete, entsprechend häufig steht dieser Teil im Mittelpunkt.

Zusätzlich im Erbfall

Nach einem Erbfall brauchst du den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vom Nachlassgericht beim Amtsgericht Bochum. Sind mehrere Erben beteiligt, müssen alle unterschreiben. Wie sich das ohne Gerichtsverfahren lösen lässt, steht im Ratgeber zur Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft.

Beispielrechnung: was die Beschaffung kostet

Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1964, unsaniert, in Weitmar. Der Verkäufer besorgt alle Unterlagen selbst und legt sie vor dem ersten Inserat auf den Tisch.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Gebühren für Bauakte, Flurkarte und Baulastenauskunft richten sich nach der jeweiligen Gebührensatzung; die Kosten für den Energieausweis sind übliche Spannen aus der eigenen Praxis, keine amtliche Preisliste.

Sechs Wochen klingen lang, laufen aber parallel, wenn du alles gleichzeitig anstößt. Wer dagegen nacheinander vorgeht und die Bauakte erst beantragt, nachdem der Käufer danach gefragt hat, verliert diese Zeit mitten in der Vermarktung. Und das ist der Moment, in dem Interessenten abspringen, weil sie nebenher noch zwei andere Objekte anschauen.

Die Reihenfolge, die funktioniert

1. Woche eins

   Grundbuchauszug, Bauakte, Baulastenauskunft und Energieausweis gleichzeitig beauftragen. Parallel die Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Das sind die vier Langläufer.

2. Woche zwei

   Eigene Unterlagen sortieren: Sanierungsnachweise, Rechnungen, Wartungsprotokolle, Versicherungsschein, Grundsteuerbescheid. Alles fotografieren oder scannen, damit du es später schnell verschicken kannst.

3. Woche drei

   Zustand ehrlich aufnehmen und offene Punkte notieren, die du einem Käufer sagen musst. Was dazugehört, steht im Ratgeber zur Aufklärungspflicht.

4. Woche vier bis sechs

   Wert ermitteln, Preis festlegen, Fotos machen, Exposé bauen. Erst wenn die Unterlagen da sind, geht das Objekt online.

Was du vor dem ersten Foto noch erledigen solltest

Unterlagen sind die eine Hälfte, der Eindruck die andere. Käufer entscheiden in Bochum wie überall in den ersten Sekunden, ob sie sich das Haus überhaupt ansehen wollen.

Räum aus, was nicht mitverkauft wird. Leere Flächen wirken größer, und persönliche Gegenstände lenken ab. Repariere Kleinigkeiten, die jeder sofort sieht: klemmende Türen, ein tropfender Wasserhahn, ein Riss in der Fliese, eine kaputte Lampe. Diese Dinge kosten wenig und verhindern den Gedanken, dass hier jahrelang nichts gemacht wurde. Wenn dafür jemand kommen soll, steht der passende Handwerker meist in wenigen Tagen bei dir, du musst niemanden suchen.

Was du dagegen nicht tun musst, ist eine Rundumsanierung. Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein. Technik zieht den Preis, Optik nur den ersten Blick. Wie stark einzelne Punkte wirken, steht im Beitrag zum Angebotspreis, und wie sich das Ganze zeitlich einordnet, zeigt der Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Wenn du die Liste lieber nicht allein abarbeiten willst: Aus über 400 Verkäufen wissen wir, welche Unterlage in Bochum wo liegt und wie lange sie braucht. Für dich heißt das, dass die Beschaffung parallel läuft, während du dich um den Umzug kümmerst. Den Einstieg findest du auf der Seite zum Hausverkauf in Bochum, und was dein Objekt wert ist, klärt die Immobilienbewertung.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Rund ein Dutzend Unterlagen brauchst du, bevor dein Haus online geht. Energieausweis, Bauakte, Baulastenauskunft und die Löschungsbewilligung deiner Bank haben den längsten Vorlauf, also beauftragst du diese vier zuerst und alle gleichzeitig. Für jede Unterlage gibt es in Bochum eine feste Adresse, vom Grundbuchamt beim Amtsgericht bis zum Bauordnungsamt der Stadt. Wer die Papiere vollständig hat, verhandelt ruhiger und verliert keine Wochen mitten in der Vermarktung.