Wie läuft ein Immobilienverkauf ab? Die 12 Schritte

Am Küchentisch fällt der Satz „Wir verkaufen“, und danach weiß erstmal niemand, was als Nächstes kommt. Der Ablauf eines Immobilienverkaufs besteht aus zwölf Schritten, und die Reihenfolge ist nicht beliebig: Wert, Unterlagen und Preis stehen ganz vorn, die Vermarktung erst danach. Rechne normalerweise mit sechs bis sieben Monaten von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto. Läuft alles glatt, sind es rund vier Monate, im ungünstigsten Fall bis zu zwölf. Allein vier bis acht Wochen davon liegen zwischen Notartermin und Zahlung.

Die häufigste Ursache für Verzögerungen ist nicht der Markt, sondern eine fehlende Seite Papier. Wer die ersten vier Schritte sauber macht, spart sich die Hälfte der Aufregung in den letzten vier.

Phase eins: Vorbereitung, normalerweise acht Wochen

1. Entscheidung und Zeitrahmen

   Klär zuerst, bis wann du raus sein musst und ob du parallel eine neue Immobilie brauchst. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter. Prüfe außerdem, ob die Zehnjahresfrist eine Rolle spielt, dazu steht mehr im Ratgeber zum steuerfreien Verkauf durch Eigennutzung.

2. Wert ermitteln

   Bevor irgendjemand einen Preis nennt, brauchst du eine belastbare Einschätzung. Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Die amtliche Quelle dafür in Bochum ist der Gutachterausschuss der Stadt, der die beurkundeten Kaufverträge auswertet.

3. Unterlagen beschaffen

   Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bochum, Flurkarte beim Amt für Geoinformation, Liegenschaften und Kataster, Bauakte und Baulastenauskunft beim Bauordnungsamt. Diese Wege dauern, deshalb starten sie alle gleichzeitig. Die vollständige Liste steht in der Checkliste für den Hausverkauf.

4. Energieausweis besorgen

   Ohne ihn darfst du nicht inserieren. Bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern ist meist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, und der braucht einen Ortstermin. Details stehen im Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf.

Phase zwei: Vermarktung, normalerweise acht Wochen

5. Objekt herrichten und fotografieren

   Ausräumen, Kleinigkeiten reparieren, bei Tageslicht fotografieren. Grundriss maßstäblich zeichnen lassen. Wenn ein Handwerker gebraucht wird, steht er meist in wenigen Tagen bei dir, du musst niemanden suchen.

6. Angebotspreis festlegen

   Drei bis fünf Prozent über dem realistischen Marktwert, nicht mehr. Warum ein zu hoher Start am Ende weniger bringt, rechnet der Ratgeber zum Angebotspreis vor.

7. Exposé und Veröffentlichung

   Alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige. Bekannte Mängel werden benannt, nicht versteckt, siehe Aufklärungspflicht. Die ersten zwei bis drei Wochen bringen die höchste Aufmerksamkeit.

8. Besichtigungen

   Einzeltermine mit vorqualifizierten Interessenten statt offener Massenbesichtigung. Bei vermieteten Objekten gelten eigene Regeln, die im Beitrag zur Besichtigung in vermieteten Wohnungen stehen.

Phase drei: Abwicklung, normalerweise zwölf Wochen

9. Verhandlung und Bonitätsprüfung

   Bevor du zusagst, willst du eine Finanzierungsbestätigung der Bank sehen. Ein Käufer ohne belastbare Zusage kostet dich sechs Wochen, wenn es schiefgeht.

10. Kaufvertragsentwurf beim Notar

    Den Notar sucht üblicherweise der Käufer aus, weil er die Kosten trägt. Der Entwurf muss einem Verbraucher zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar.

11. Beurkundung und Kaufpreiszahlung

    Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, beide unterschreiben. Danach trägt er die Auflassungsvormerkung ein, holt Löschungsunterlagen ein und schickt die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlt der Käufer.

12. Übergabe und Umschreibung

    Nach Zahlungseingang übergibst du die Schlüssel, mit Protokoll und Zählerständen, siehe Hausübergabe. Zum Schluss wird der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, was einige Wochen dauert.

Die Zeitachse in der Übersicht

Die Tabelle zeigt drei Verläufe. Zähl die Wochen einer Spalte zusammen, dann hast du deinen Zeitplan.

Erfahrungswerte aus der eigenen Vermarktungspraxis in Bochum, keine amtliche Statistik. Die Zweiwochenfrist für den Kaufvertragsentwurf folgt aus § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz.

Ob du in der linken oder in der rechten Spalte landest, hängt an fünf Dingen: Unterlagen früh bestellt, Startpreis am Markt, Käufer mit schriftlicher Finanzierungszusage, keine Erbengemeinschaft mit Abstimmungsbedarf und kein Mieter, der Besichtigungen blockiert. Jeder dieser Punkte kostet dich Wochen, wenn er nicht stimmt.

Beispielrechnung: was der Verkauf beide Seiten kostet

Ein Einfamilienhaus zum Bochumer Medianpreis von 455.000 Euro. So verteilen sich die Kosten.

Kaufpreis angesetzt mit dem Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum von 455.000 € (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Angebotspreise 1.7.2024–30.6.2025). Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %; Provisionsteilung nach §§ 656c, 656d BGB beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher.

Die hälftige Teilung der Provision gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten gilt sie nicht, dort ist die Provision frei verhandelbar. Weil Bochum viele Mehrfamilienhäuser hat, ist dieser Unterschied hier praktisch häufiger relevant, als du vielleicht denkst.

Die drei Stellen, an denen es am häufigsten hakt

Aus über 400 Verkäufen wissen wir, an welcher Stelle ein Verkauf ins Stocken gerät. Für dich heißt das, dass die kritischen Punkte vorher abgeräumt werden und du nicht mitten in der Vermarktung Behördenwege gehst. Wo du stehst, klärt am schnellsten die Immobilienbewertung für Bochum. Alles Weitere zum Verkauf findest du auf der Seite zum Immobilienverkauf in Bochum.

Ein Hinweis zum Schluss: Kaufvertrag und Steuerfragen gehören in professionelle Hände. Der Notar berät beide Seiten neutral zur Urkunde, aber er optimiert nicht deine Steuerlast. Für alles, was mit Spekulationsfrist, Erbschaft oder Betriebsvermögen zu tun hat, sprich vorher mit deinem Steuerberater, bei Streitfragen mit einer Anwältin oder einem Anwalt.

Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Ein Immobilienverkauf läuft in zwölf Schritten und dauert normalerweise sechs bis sieben Monate, schnell rund vier und im ungünstigsten Fall bis zu zwölf. Die ersten vier Schritte, also Zeitrahmen, Wert, Unterlagen und Energieausweis, entscheiden über den Rest, weil Behördenwege in Bochum Wochen brauchen. Die Vermarktung selbst lebt von den ersten zwei bis drei Wochen und damit vom richtigen Startpreis. Nach der Beurkundung vergehen noch einmal vier bis acht Wochen bis zur Zahlung, und erst danach gehen die Schlüssel über den Tisch. Wer diese Reihenfolge einhält, verkauft ruhiger und besser.