Steuerfrei verkaufen durch Eigennutzung: die Regeln

Zehn Jahre, sagt der Nachbar. Drei Jahre, sagt dein Schwager. Beide haben ein Stück recht, und beide erklären es falsch. Der Gewinn aus deinem Verkauf bleibt steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Er bleibt aber auch dann steuerfrei, wenn du im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt hast. Das ist der zweite Weg, und er kann in der Praxis schon nach gut einem Jahr Wohnen greifen.

Dahinter steckt eine einzige Vorschrift, der Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes. Er behandelt den Immobilienverkauf als privates Veräußerungsgeschäft. Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, außerhalb nicht. Und die Eigennutzung ist die große Ausnahme, die diese Frist aushebelt.

Weg eins: die Zehnjahresfrist

Die Frist beginnt nicht, wenn du eingezogen bist, und sie endet nicht, wenn du auszieht. Maßgeblich sind zwei Notartermine: die Beurkundung deines Kaufvertrags und die Beurkundung des Verkaufs. Liegen zwischen diesen beiden Daten mehr als zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei. Es ist egal, ob du selbst gewohnt oder vermietet hast.

Deshalb entscheidet manchmal ein einziger Tag über eine fünfstellige Summe. Wenn dein Kaufvertrag am 14. Mai beurkundet wurde, ist der Verkauf ab dem 15. Mai zehn Jahre später außerhalb der Frist. Wer zwei Wochen vorher unterschreibt, zahlt. Hol den alten Kaufvertrag heraus und schau auf das Datum, bevor du irgendetwas anderes tust.

Weg zwei: die Eigennutzung

Der zweite Weg hat zwei Varianten, und die zweite ist die interessantere.

Variante A: Du hast die Immobilie seit dem Kauf oder seit der Fertigstellung durchgehend selbst bewohnt. Dann ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig davon, wie lange das her ist.

Variante B: Du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Hier steckt der Trick im Wort Kalenderjahr. Das mittlere Jahr muss vollständig sein, die beiden äußeren Jahre nicht. Wer im Dezember einzieht, das ganze Folgejahr dort wohnt und im Januar des übernächsten Jahres verkauft, erfüllt die Bedingung mit gut dreizehn Monaten tatsächlicher Wohndauer.

Eigennutzung heißt: Du wohnst dort. Ein Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus, das du selbst nutzt, kann ebenfalls zählen. Auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das du noch Kindergeld bekommst, wird als Eigennutzung anerkannt. Nicht anerkannt wird die Überlassung an andere Angehörige, etwa an die Eltern oder an ein Kind ohne Kindergeldanspruch, und natürlich nicht die Vermietung an Dritte.

Der häufigste Fehler: die Vermietung am Schluss

Du ziehst aus, vermietest die Wohnung noch für ein Jahr, weil sie sonst leer steht, und verkaufst danach. Genau das kippt Variante B. Sobald in einem der drei maßgeblichen Kalenderjahre keine Eigennutzung mehr vorliegt, greift die Ausnahme nicht. Aus dem steuerfreien Verkauf wird ein steuerpflichtiger. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet dagegen nicht, das ist inzwischen höchstrichterlich geklärt.

Beispielrechnung: was der Unterschied wirklich ausmacht

Nimm eine Eigentumswohnung, gekauft vor acht Jahren für 180.000 Euro, dazu rund 15.300 Euro Kaufnebenkosten. Verkauft wird sie für 250.000 Euro, Verkaufskosten inklusive Provision rund 9.900 Euro. Zwei Menschen, dieselbe Wohnung, zwei völlig verschiedene Steuerbescheide.

Vereinfachtes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Abschreibung angenommen mit 2 Prozent jährlich auf einen Gebäudeanteil von 70 Prozent. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt. Die konkrete Berechnung gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Über 27.000 Euro Unterschied bei identischem Kaufpreis. Der Posten, den fast alle übersehen, steht in der vierten Zeile: Wer vermietet hat, hat die Immobilie jahrelang abgeschrieben und damit Steuern gespart. Diese Abschreibung wird beim Verkauf wieder zum Gewinn hinzugerechnet. Der Gewinn ist deshalb höher als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Was sich vom Gewinn abziehen lässt

Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, lohnt sich Sorgfalt bei der Gewinnermittlung. Abziehbar sind die Kaufnebenkosten von damals, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision, sowie alle Kosten des Verkaufs.

Was du dafür brauchst, ist ein vollständiger Ordner. Welche Unterlagen das im Einzelnen sind, steht in der Checkliste für den Hausverkauf. Und weil der erzielbare Preis die ganze Rechnung trägt, ist eine saubere Wertermittlung der sinnvolle erste Schritt, bevor du über Steuern nachdenkst.

Zwei Fallen, die teuer werden können

Der gewerbliche Grundstückshandel. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt steuerlich schnell als Händler. Dann greift keine Zehnjahresfrist mehr, es fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an und obendrein Gewerbesteuer. Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel der Rechtsprechung, keine feste Zahl im Gesetz, und sie hat Ausnahmen in beide Richtungen.

Der Teilverkauf im Erbfall. Wenn mehrere Erben eine Immobilie besitzen und einer seinen Anteil an die anderen verkauft, kann das ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein. Wie eine Erbengemeinschaft das sauber löst, steht im Ratgeber zur Teilungsversteigerung. Die Erbschaftsteuer ist davon übrigens völlig unabhängig, sie richtet sich nach ganz anderen Regeln und ist im Beitrag zur Erbschaftsteuer auf Immobilien erklärt.

Beides sind Konstellationen, in denen eine Ratgeberseite an ihre Grenze kommt. Die Zehnjahresfrist kannst du selbst am Kaufvertrag ablesen. Alles, was darüber hinausgeht, gehört vor dem Notartermin zu einem Steuerberater. Ein Beratungsgespräch kostet einen Bruchteil dessen, was ein falsch getimter Verkauf kostet. Wie der Verkauf deiner Immobilie danach praktisch abläuft, liest du auf der zugehörigen Seite.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Steuerfrei wird dein Verkauf auf zwei Wegen: mehr als zehn Jahre zwischen den beiden Notarterminen, oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Die zweite Variante greift oft schon nach gut einem Jahr tatsächlichem Wohnen, verträgt aber keine zwischenzeitliche Vermietung. Wer vermietet hat, muss die Abschreibung wieder dazurechnen, und genau dieser Posten macht den Steuerbescheid unerwartet groß. Zieh zuerst den alten Kaufvertrag heraus und schau auf das Beurkundungsdatum. Alles Weitere klärst du vor dem Verkauf mit deinem Steuerberater.