Grundstück teilen und Baulücke verkaufen

Neunhundert Quadratmeter, davon dreihundert gemäht und der Rest Wildnis: In vielen Bochumer Siedlungen aus der Nachkriegszeit ist das der Normalfall. Wer sein Grundstück teilen und die Baulücke verkaufen will, geht dafür zum öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, der das Flurstück zerlegt, das Katasteramt schreibt fort, das Grundbuchamt legt ein neues Blatt an. Eine allgemeine Teilungsgenehmigung verlangt das Baurecht in Nordrhein-Westfalen dafür nicht mehr.

Der Haken liegt woanders. Teilen darfst du fast immer — bauen darf der Käufer nur, wenn das Baurecht es hergibt. Und genau daran entscheidet sich, ob die hintere Fläche 15 € oder 460 € je Quadratmeter wert ist.

Teilen heißt nicht bauen dürfen

Zwei Fragen entscheiden alles andere. Erstens: Liegt das Grundstück in einem Bebauungsplan? Dann steht dort, was gebaut werden darf — Bauweise, Grundflächenzahl, Geschosse, Baugrenzen. Die Bebauungspläne der Stadt Bochum sind über die städtische Planauskunft einsehbar. Zweitens: Wenn kein Plan existiert, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Dann ist zulässig, was sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Gerade der zweite Fall ist in Bochum häufig und tückisch. Ein Grundstück in zweiter Reihe kann sich einfügen, wenn in der Nachbarschaft schon Hinterlandbebauung existiert — und unzulässig sein, wenn die Straße durchgehend einreihig bebaut ist. Hinzu kommt: In Sanierungsgebieten und in Gebieten mit Erhaltungssatzung braucht auch die Teilung eine Genehmigung. Die Planauskunft der Stadt weist vier Erhaltungssatzungen aus, unter anderem für die Zechensiedlung Hannover. Liegt dein Grundstück darin, frag vor allen weiteren Schritten beim Amt für Stadtplanung und Wohnen nach.

Die Bauvoranfrage: das günstigste Papier im ganzen Vorgang

Statt zu spekulieren, fragst du. Die Bauvoranfrage klärt verbindlich, ob und wie auf der Teilfläche gebaut werden darf. Der Bescheid ist drei Jahre gültig und geht auf den Käufer über. Er verwandelt eine unsichere Gartenfläche in ein handelbares Baugrundstück — und das ist der größte Wertsprung im ganzen Vorhaben.

Ohne diesen Bescheid kaufen fast nur Bauträger, und die kalkulieren das Risiko in den Preis ein. Mit Bescheid kaufen private Bauherren, und die zahlen mehr. Was der Begriff genau umfasst, steht im Lexikoneintrag zur Bauvoranfrage.

1. Baurecht prüfen

   Bebauungsplan einsehen oder Umgebung nach § 34 BauGB bewerten lassen.

2. Bauvoranfrage stellen

   Mit Lageplan und Skizze der geplanten Bebauung, Bescheid gilt drei Jahre.

3. Vermessen lassen

   Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zerlegt das Flurstück, Grenztermin mit den Nachbarn.

4. Fortführung und Grundbuch

   Katasteramt schreibt fort, das Grundbuchamt legt für die neue Parzelle ein eigenes Blatt an.

Rechenbeispiel: Grundstück teilen und getrennt verkaufen

Ein Reihenendhaus mit 900 Quadratmetern Grundstück. Variante A: alles zusammen verkaufen. Variante B: 380 Quadratmeter abtrennen und getrennt anbieten. Der Median für ein Eigenheim in Bochum liegt bei 455.000 €, der Baulandpreis für den individuellen Wohnungsbau bei 461 € je Quadratmeter.

Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum 455.000 € und Baulandpreis individueller Wohnungsbau 461 €/m²: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer und Wohnungsmarktbericht. Der Preis für das verkleinerte Haus ist eine Annahme der Beispielrechnung; wie stark er nachgibt, hängt vom verbleibenden Garten ab. Vermessungskosten richten sich nach der Gebührenordnung des Landes und dem Bodenwert.

Was eine unbebaute Fläche in Bochum tatsächlich bringt, steht auf der Seite Grundstück verkaufen in Bochum. Zwei Dinge relativieren die Zahl. Erstens gibt der Hauspreis nach, wenn vom Garten nur noch ein Handtuch bleibt — bei Familien ist der Garten oft das Kaufargument. Zweitens gilt die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Beim unbebauten Grundstück ist die Provision frei verhandelbar, die 3,57 Prozent je Seite sind hier also nicht automatisch der Maßstab.

Erschließung: der Punkt, an dem Baulücken scheitern

Ein Baugrundstück braucht eine gesicherte Zufahrt und Anschlüsse. Liegt die neue Parzelle hinter dem Haus, führt der Weg über dein Restgrundstück — und dann reicht kein Handschlag. Nötig ist eine Baulast zugunsten des neuen Grundstücks, eingetragen im Baulastenverzeichnis, und meist zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Ohne diese beiden Papiere erteilt das Bauamt keine Genehmigung und die Bank des Käufers kein Darlehen.

Dazu kommen die Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. In gewachsenen Beständen liegen die Leitungen häufig quer über das ganze Grundstück, und der Kanalanschluss der Hinterliegerparzelle muss oft neu gebaut werden. Hol dafür vor dem Verkauf Kostenauskünfte bei den Versorgern ein — ein Käufer, der diese Zahl nicht kennt, kalkuliert sie großzügig zu deinen Lasten. Auch ein Erschließungsbeitrag kann anfallen, wenn die Straße noch nicht endgültig hergestellt ist. Was dahintersteckt, steht im Lexikoneintrag zum Erschließungsbeitrag.

Steuern und Fristen bei der abgetrennten Fläche

Zwei steuerliche Punkte werden regelmäßig übersehen. Der erste: Die Befreiung für selbst genutzte Immobilien schützt den abgetrennten Garten nicht automatisch. Verkauft wird eine unbebaute Fläche, und die hat niemand bewohnt. Liegt der Kauf des Gesamtgrundstücks weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Die Grundzüge stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer, die Einordnung deines Falls gehört zum Steuerberater.

Der zweite: Wer mehrere Parzellen abtrennt und nacheinander verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Jedes selbständig verkäufliche Grundstück zählt als eigenes Objekt. Wo die Grenze verläuft, steht im Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze. Und die Fläche, um die es überhaupt geht, liest du aus der Liegenschaftskarte ab, nicht aus dem alten Kaufvertrag.

Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zur Grundstücksteilung

Kurz zusammengefasst

Die Teilung selbst ist der einfache Teil. Über den Wert entscheidet, ob auf der neuen Parzelle gebaut werden darf, und das klärt eine Bauvoranfrage verbindlich für drei Jahre. Bei 380 Quadratmetern zum Baulandpreis von 461 € je Quadratmeter stehen rund 175.000 € im Raum, denen ein Preisabschlag beim Haus gegenübersteht. Klär Zufahrt, Baulast und Hausanschlüsse vorher — daran scheitern die meisten Baulücken. Und lass die Steuerfrage prüfen, bevor der Vermesser kommt.