Immobilie gegen Leibrente verkaufen

Das Haus ist abbezahlt, die Rente reicht knapp, und ausziehen kommt nicht in Frage. Bei einer Immobilie gegen Leibrente verkaufst du das Objekt und bekommst statt eines Kaufpreises eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, fast immer verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauch. Der Preis dafür ist hoch: Wohnrecht und Rentenrisiko werden vom Verkehrswert abgezogen, in der Praxis oft ein Drittel und mehr.

Das ist kein Argument gegen die Leibrente. Es ist ein Argument dafür, jedes Angebot nachzurechnen, bevor irgendetwas unterschrieben wird — und zwar mit einem Wert, der nicht vom Käufer stammt.

Wie sich der Preis einer Immobilie bei Leibrente errechnet

Am Anfang steht der Verkehrswert. Davon wird der Wert des Wohnrechts abgezogen, denn der Käufer kann die Immobilie zunächst nicht nutzen. Dieser Wert ergibt sich aus der jährlichen Vergleichsmiete multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach Alter und Geschlecht aus den amtlichen Sterbetafeln ergibt. Vom verbleibenden Betrag zieht der Anbieter einen Risiko- und Verwaltungsabschlag ab. Was dann übrig bleibt, wird in eine monatliche Rente umgerechnet — und häufig teilweise als Einmalzahlung ausgekehrt.

Drei Stellschrauben entscheiden über das Ergebnis: der angesetzte Verkehrswert, der Vervielfältiger und die Höhe des Abschlags. Alle drei bestimmt in aller Regel der Anbieter. Genau deshalb brauchst du einen eigenen, unabhängig ermittelten Wert, bevor du verhandelst.

Rechenbeispiel mit echten Zahlen

Ein Eigenheim zum Median von 455.000 €, 120 Quadratmeter Wohnfläche, Verkäuferin siebzig Jahre alt. Als Vergleichsmiete wird der Median von 8,76 € je Quadratmeter nettokalt angesetzt, als Vervielfältiger 12,0.

Median-Kaufpreis Eigenheim 455.000 € und Median-Angebotsmiete 8,76 €/m² nettokalt: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Vervielfältiger, Abschlag und Einmalzahlung sind Annahmen der Beispielrechnung. Reale Angebote fallen häufig niedriger aus, weil Anbieter mit längeren Laufzeiten und höheren Risikoaufschlägen kalkulieren. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Die Rechnung zeigt den entscheidenden Punkt: Von 455.000 € Verkehrswert bleiben rechnerisch 258.000 € übrig, weil das Wohnrecht selbst rund 151.000 € wert ist. Diesen Gegenwert bekommst du nicht in Geld, sondern in Form der Wohnung, die du behältst. Wer das nicht als Gegenleistung sieht, wird jedes Leibrentenangebot als unfair empfinden.

Leibrente, Zeitrente, Teilverkauf: die Unterschiede

Übersicht der gängigen Modelle. Welches passt, hängt von Alter, Erbensituation und Liquiditätsbedarf ab.

Für viele ist die schlichteste Variante am günstigsten: verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen. Dieser Weg bringt den vollen Wert ohne Abschlag; welche Möglichkeiten es sonst noch gibt, steht auf der Seite Immobilie verkaufen im Alter. Die anderen Modelle vergleicht der Ratgeber zum Teilverkauf der Immobilie und der Beitrag zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch.

Wer solche Verträge anbietet — und worauf du achtest

Anbieter sind meist spezialisierte Gesellschaften, seltener private Käufer aus dem Umfeld. Bei einem privaten Käufer ist die Rente nur so sicher wie dessen Einkommen, dafür lässt sich der Vertrag freier gestalten. Bei einer Gesellschaft steht ein Unternehmen dahinter, dafür sind die Konditionen standardisiert und die Abschläge fest kalkuliert.

Vergleiche immer mehrere Angebote und lass dir jede Position einzeln aufschlüsseln: angesetzter Verkehrswert, Vervielfältiger, Abschlag, Einmalzahlung, monatliche Rente. Wer nur eine Endzahl nennt und die Herleitung nicht offenlegt, ist der falsche Vertragspartner. Und unterschreibe nichts beim ersten Termin — für einen beurkundungspflichtigen Vertrag gibt es kein Widerrufsrecht wie beim Onlinekauf.

Was im Grundbuch stehen muss

Ohne Grundbucheintrag ist eine Leibrente ein Versprechen. Drei Eintragungen gehören in Abteilung II. Erstens das Wohnrecht oder der Nießbrauch, damit du nicht gekündigt werden kannst. Zweitens eine Reallast für die Rentenzahlung, damit die Zahlungspflicht am Grundstück haftet und nicht nur an der Person des Käufers. Drittens eine Rückauflassungsvormerkung für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt.

Entscheidend ist der Rang. Stehen deine Rechte hinter einer Grundschuld der Käuferbank, sind sie im Ernstfall wertlos: In der Zwangsversteigerung erlöschen nachrangige Rechte. Bestehe auf dem ersten Rang, und lass den Vertrag von einem Anwalt prüfen, nicht nur vom Notar des Anbieters. Dazu gehört eine Wertsicherungsklausel, die die Rente an die Preisentwicklung koppelt — ohne sie verliert eine über zwanzig Jahre gezahlte Rente erheblich an Kaufkraft.

Steuern, Pflege und die Frage nach den Erben

Die Leibrente wird nicht in voller Höhe besteuert, sondern nur mit dem Ertragsanteil, der sich nach dem Alter zu Rentenbeginn richtet. Zusätzlich ist zu klären, ob der Verkauf selbst steuerpflichtig ist — bei einer selbst bewohnten Immobilie in aller Regel nicht, bei einer vermieteten innerhalb der Zehnjahresfrist schon. Die Grundzüge stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer, die Einordnung deines Falls gehört zum Steuerberater.

Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens: Ein Wohnrecht endet nicht automatisch mit dem Umzug ins Pflegeheim, aber es nützt dann nichts mehr — ein Nießbrauch dagegen erlaubt die Vermietung und bringt weiter Geld. Zweitens: Wer Erben hat, sollte offen mit ihnen sprechen. Nach dem Tod fällt die Immobilie an den Käufer, nicht an die Familie. Das ist die eigentliche Entscheidung, und sie sollte nicht am Küchentisch allein getroffen werden.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Leibrente

Kurz zusammengefasst

Bei der Leibrente tauschst du den Kaufpreis gegen eine lebenslange Zahlung und behältst das Wohnen. In der Beispielrechnung bleiben von 455.000 € Verkehrswert rund 258.000 € verrentbar, weil das Wohnrecht selbst etwa 151.000 € wert ist — daraus werden rund 1.445 € im Monat plus 50.000 € sofort. Entscheidend ist der erste Rang im Grundbuch für Reallast und Wohnrecht. Lass jedes Angebot gegen einen unabhängigen Wert rechnen und den Vertrag von einem Anwalt prüfen.