Teilverkauf der Immobilie: Rechnung mit Nutzungsentgelt

Die Werbung zeigt ein Ehepaar auf der Terrasse: Geld auf dem Konto, Haus behalten, alles bleibt wie es ist. Der Teil, der nicht im Bild ist, steht im Vertrag auf Seite vier.

Die Antwort vorweg: Beim Teilverkauf überträgst du einen Anteil deiner Immobilie — meist bis zur Hälfte — an einen Investor, lässt dir ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen und bleibst wohnen. Dafür zahlst du monatlich ein Nutzungsentgelt. Dieses Entgelt ist der Kern der Sache: Es ist eine Miete auf dein eigenes Haus, und über eine lange Laufzeit summiert es sich auf die Größenordnung der Auszahlung. Rechne es durch, bevor du unterschreibst.

Wie ein Teilverkauf aufgebaut ist

Vier Bausteine gehören immer dazu. Der Anteil: Du verkaufst einen Miteigentumsanteil, üblicherweise bis zu 50 Prozent, und bekommst den Kaufpreis dafür ausgezahlt. Das Nutzungsrecht: Ein Nießbrauch oder ein Dauerwohnrecht wird im Grundbuch eingetragen, damit du das Haus weiter allein nutzen darfst. Das Nutzungsentgelt: Eine monatliche Zahlung an den Investor, häufig mit einer Wertsicherungsklausel, die sie an die Preisentwicklung koppelt. Der spätere Gesamtverkauf: Irgendwann wird die ganze Immobilie verkauft — und dafür berechnet der Anbieter in der Regel ein Durchführungsentgelt.

Rechtlich bist du danach Miteigentümer neben einem Unternehmen. Was das Nutzungsrecht genau abdeckt, steht im Lexikoneintrag zum Nießbrauch und im Eintrag zum Wohnrecht. Der Unterschied ist wichtig: Nur der Nießbrauch erlaubt dir, die Immobilie zu vermieten, wenn du irgendwann ausziehst.

Das Nutzungsentgelt: die Rechnung, die entscheidet

Angenommen, dein Haus ist 455.000 € wert und du verkaufst die Hälfte. Ausgezahlt werden 227.500 €. Das Nutzungsentgelt wird als Prozentsatz auf diesen Betrag berechnet; wie hoch der Satz ist, steht in deinem Angebot. Die folgende Tabelle rechnet beispielhaft mit 5 Prozent im Jahr.

Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum 455.000 €: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025. Der Satz von 5 Prozent und die konstante Zahlung sind Rechenannahmen; im Vertrag gelten dein Satz und deine Wertsicherungsklausel. Stand: 09/2026.

Die letzte Zeile ist die unangenehme: Nach zwanzig Jahren hast du das ausgezahlte Geld einmal vollständig zurückgezahlt — und der Investor hält weiterhin die Hälfte deines Hauses. Steigt die Miete über die Wertsicherungsklausel, geht es schneller.

Die Kosten, die erst später sichtbar werden

Drei Punkte stehen selten im Prospekt. Das Durchführungsentgelt: Wird die Immobilie später komplett verkauft, berechnet der Anbieter dafür eine Gebühr, meist als Prozentsatz des Verkaufserlöses. Sie fällt zusätzlich zu einer Maklerprovision an. Die Instandhaltung: Dach, Heizung, Fassade bleiben in deiner Verantwortung, obwohl dir nur noch die Hälfte gehört. Der Investor beteiligt sich in aller Regel nicht. Die Wertsicherung: Eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex erhöht dein Nutzungsentgelt Jahr für Jahr — die Rechnung oben ist damit die günstige Variante.

Dazu kommt die Wertfrage. Steigt der Markt, teilst du den Gewinn hälftig mit dem Investor, obwohl du die Instandhaltung allein getragen hast. Fällt der Markt, sichern viele Verträge dem Investor einen Mindesterlös zu — das Risiko liegt dann wieder bei dir.

Rechenbeispiel gegen den Gesamtverkauf

Dieselbe Immobilie, 455.000 €, 110 Quadratmeter Wohnfläche, Betrachtung über 15 Jahre. Auf der einen Seite der Teilverkauf, auf der anderen der vollständige Verkauf mit anschließender Miete.

Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025; Provision nach § 656c BGB. Angenommene Miete 9,00 € je m² nettokalt, Nutzungsentgelt 5 Prozent, Instandhaltung 1.800 € im Jahr — alles Rechenannahmen. Stand: 09/2026.

Der verbleibende Eigentumsanteil ist im Teilverkauf natürlich etwas wert, im Beispiel rund 227.500 € vor Durchführungsentgelt. Die Rechnung zeigt trotzdem, worum es geht: Beim Teilverkauf zahlst du für Wohnen ungefähr so viel wie zur Miete, trägst zusätzlich die Instandhaltung — und hast nur die halbe Summe auf dem Konto.

Die Alternativen, die du kennen solltest

1. Verkauf mit Wohnrecht

   Du verkaufst ganz, behältst ein eingetragenes Wohnrecht und zahlst kein Entgelt. Der Kaufpreis fällt entsprechend niedriger aus. Details im Beitrag zum Verkauf mit Wohnrecht.

2. Leibrente

   Verkauf gegen eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit statt einer Einmalsumme. Die Rechnung dazu steht im Beitrag zur Leibrente.

3. Verkauf und Umzug

   Voller Erlös, danach eine kleinere, barrierefreie Wohnung. Für viele die wirtschaftlich beste Lösung.

4. Umkehrhypothek oder Beleihung

   Kredit auf die Immobilie statt Anteilsverkauf. Rechne die Zinsen gegen das Nutzungsentgelt — häufig ist der Kredit günstiger.

Für wen es trotzdem passen kann

Es gibt Fälle, in denen die Rechnung nachrangig ist. Wenn du an diesem Haus hängst, dort älter werden willst und dringend Geld für einen barrierefreien Umbau, eine Pflegekraft oder die Ablösung eines Kredits brauchst, kann der Teilverkauf der Weg sein, der dich im Haus hält. Auch wenn keine Erben da sind, die etwas erben sollen, verliert das Argument mit dem halben Eigentum an Gewicht.

Wichtig ist nur, dass du mit offenen Augen unterschreibst. Lass dir vor der Entscheidung den Satz für das Nutzungsentgelt, die Wertsicherungsklausel, die Höhe des Durchführungsentgelts und die Instandhaltungsregel schriftlich geben und rechne sie über deine realistische Wohndauer durch. Wer diese vier Zahlen kennt, trifft eine gute Entscheidung — welche auch immer sie ist. Die Übersicht über alle Wege findest du auf der Seite zum Verkauf im Alter.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Beim Teilverkauf bekommst du die Hälfte des Werts und zahlst dafür monatlich ein Nutzungsentgelt. Über zwanzig Jahre summiert sich dieses Entgelt in der Beispielrechnung auf die gesamte Auszahlung — und die Instandhaltung trägst du weiterhin allein.

Prüfe deshalb vier Zahlen, bevor du unterschreibst: den Satz des Nutzungsentgelts, die Wertsicherungsklausel, das Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf und die Instandhaltungsregel. Vergleiche das Ergebnis mit Verkauf und Wohnrecht, mit einer Leibrente und mit einem schlichten Kredit. In vielen Fällen ist eine dieser Alternativen günstiger.