Haus mit Ölheizung verkaufen: Was das GEG bedeutet

Unten im Keller stehen zwei Tanks mit zusammen 5.000 Litern, daneben ein Kessel, auf dem noch das Typenschild vom Einbau klebt. Oben sitzt der Interessent am Küchentisch und sagt: „Die Heizung muss ja raus, oder?“

Du darfst dein Haus mit Ölheizung ohne Einschränkung verkaufen. Das Gebäudeenergiegesetz verbietet weder den Verkauf noch zwingt es dich, vorher eine neue Heizung einzubauen. Was sich ändert, sind der Preis und bestimmte Pflichten, die mit dem Eigentum auf den Käufer übergehen — und genau darüber wird verhandelt.

Was das GEG für eine bestehende Ölheizung wirklich sagt

Die viel zitierte 65-Prozent-Regel gilt für neu eingebaute Heizungen, nicht für vorhandene. Eine funktionierende Ölheizung darfst du weiter betreiben, reparieren und mitverkaufen. Es gibt kein Datum, an dem sie abgeschaltet werden müsste.

Wann die 65-Prozent-Regel für den Einbau einer neuen Anlage greift, hängt an der kommunalen Wärmeplanung. Für Großstädte über 100.000 Einwohner ist die gesetzliche Frist dafür inzwischen verstrichen; Bochum liegt mit rund 375.000 Einwohnern deutlich darüber. Was das für eine konkrete Adresse bedeutet — ob dort ein Fernwärme- oder ein Wasserstoffnetzgebiet vorgesehen ist —, steht in der Wärmeplanung der Stadt. Frag den aktuellen Stand vor dem Verkauf beim Amt für Stadtplanung und Wohnen ab, statt im Exposé zu spekulieren.

Die Austauschpflicht, die es tatsächlich gibt

Zwei Fälle sind für dich wichtig. Erstens: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die den größten Teil des Bestands ausmachen. Welcher Typ bei dir steht und wie alt er ist, steht im Feuerstättenbescheid deines Schornsteinfegers.

Zweitens: Selbstnutzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon sehr lange in ihrem Haus wohnen, sind von dieser Pflicht befreit — aber nur so lange, wie sie dort wohnen. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Übergang erfüllen. Diese Zwei-Jahres-Frist ist der Punkt, an dem jeder informierte Käufer ansetzt.

Wie stark der Preis wirklich leidet

Alte Technik drückt den Preis, aber nicht so pauschal, wie Käufer es gern darstellen. Die Bochumer Zahlen zeigen, wie sich das Baujahr auf den Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen auswirkt — ein guter Indikator dafür, wie der Markt Alter und Technikstand bewertet:

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotskaufpreise auf Basis der empirica-Preisdatenbank. Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025.

Bei Häusern zeigt sich dasselbe Muster: Objekte mit Baujahr in den 1950er Jahren und älter liegen im Median meist unter 350.000 €, Häuser ab dem Jahrtausendwechsel häufig über 500.000 €. Der Bochumer Median über alle Eigenheime liegt bei 455.000 €.

Das ist keine Katastrophenmeldung, sondern eine Verhandlungsgrundlage. Für Bochum ist sie ohnehin die Regel und nicht die Ausnahme: rund 65 Prozent aller Wohngebäude in der Stadt stammen aus der Zeit vor 1970. Dein Haus konkurriert also nicht mit Neubauten, sondern mit anderen Bestandshäusern, in denen ebenfalls ein alter Kessel steht.

Ein Rechenbeispiel für die Verhandlung

Zwei Käufer sehen dasselbe Haus, angeboten für 429.000 €. Beide rechnen die Heizung ab, aber unterschiedlich:

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Die Kostenansätze sind keine Marktstatistik; ein belastbarer Wert entsteht nur aus einem Angebot eines Heizungsfachbetriebs für dein Objekt.

Der Unterschied von 26.500 € ist kein Verhandlungsgeschick, sondern ein Blatt Papier. Wer vor der Vermarktung ein echtes Angebot eines Fachbetriebs einholt, nimmt jedem Schätzabschlag die Grundlage. Aus unserem Handwerkernetzwerk bekommst du so ein Angebot meist innerhalb weniger Tage, ohne dass du drei Betriebe anrufen musst.

Selbst tauschen oder verkaufen, wie es ist?

Die ehrliche Antwort: In den meisten Fällen lohnt sich der Tausch vor dem Verkauf nicht. Eine neue Heizung holst du selten vollständig wieder rein, weil Käufer die Investition nicht eins zu eins bezahlen. Sinnvoll ist der Tausch nur, wenn die Anlage ohnehin am Ende ist oder wenn du das Haus noch länger selbst bewohnst.

Der bessere Weg für einen zeitnahen Verkauf: Transparenz plus Zahlen. Feuerstättenbescheid, Wartungsprotokolle, Verbrauchswerte der letzten Jahre, ein Fachbetriebsangebot für den Tausch und ein Hinweis auf die Förderprogramme, die dem Käufer offenstehen. Damit verkaufst du kein Problem, sondern eine kalkulierbare Aufgabe. Wie das bei größerem Investitionsstau funktioniert, steht unter Haus mit Sanierungsstau verkaufen.

Pflichtangaben, die du nicht vergessen darfst

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. In jeder Immobilienanzeige gehören Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €. Alles dazu steht unter Energieausweis beim Verkauf.

Was du über den Zustand der Anlage weißt, gehört außerdem offen auf den Tisch — ein durchgerosteter Tank oder eine Ölspur im Estrich ist ein Mangel, den du nicht verschweigen darfst. Was Käufer an der Heizung prüfen, kannst du unter Heizung vor dem Kauf prüfen nachlesen; das ist die beste Vorbereitung auf ihre Fragen.

Wenn Heizung, Fenster und Dach zusammen anstehen, ist oft der Verkauf im Ist-Zustand an einen Käufer mit Sanierungserfahrung der klügere Weg. Wie das läuft, steht unter Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen in Bochum. Und was dein Haus im aktuellen Zustand tatsächlich wert ist, klärst du am besten unter Haus verkaufen in Bochum.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Ein Haus mit Ölheizung ist verkäuflich, und zwar ohne vorherige Investition. Die 65-Prozent-Regel des GEG betrifft neu eingebaute Anlagen, nicht bestehende, und die reale Austauschpflicht hängt an Kesseltyp und Alter.

Der Verkauf entscheidet sich an der Verhandlung. Wer Feuerstättenbescheid, Verbrauchswerte und ein echtes Fachbetriebsangebot auf den Tisch legt, verliert deutlich weniger als der, der die Zahl dem Käufer überlässt.

In Bochum ist das kein Sonderfall: Zwei von drei Wohngebäuden stammen aus der Zeit vor 1970. Was dein Haus im heutigen Zustand bringt, klärst du unter Haus verkaufen in Bochum. Bei technischen Fragen zur Anlage ist ein Energieberater oder Heizungsfachbetrieb die richtige Adresse.