Heizung vor dem Kauf prüfen: 65-Prozent-Regel und Alter

Am Kessel klebt ein Aufkleber vom Schornsteinfeger, daneben ein Typenschild mit sechs Zeilen Kleingedrucktem. Die Heizung vor dem Kauf zu prüfen heißt zuerst: genau dort die drei Angaben ablesen, die zählen — das Baujahr des Kessels, die Kesselart und den Energieträger. Ist der Kessel älter als 30 Jahre und ein Konstanttemperaturkessel, muss er nach dem Gebäudeenergiegesetz raus — und ab etwa 25 Jahren solltest du den Tausch ohnehin einplanen, auch wenn die Anlage noch läuft.

Die dritte Frage stellst du nicht im Keller, sondern bei der Stadt: Ist für deine Adresse ein Wärmenetz vorgesehen? Davon hängt ab, welche Heizung du überhaupt einbauen darfst.

Heizung prüfen: die drei Angaben auf dem Typenschild

Fotografiere das Typenschild. Es sitzt meist an der Vorderseite oder seitlich am Kessel, manchmal hinter einer Klappe. Interessant sind:

• Herstelldatum oder Seriennummer. Steht kein Baujahr da, hilft die Seriennummer beim Hersteller weiter.
• Kesseltyp. Die Bezeichnung verrät, ob es sich um einen Konstanttemperatur-, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt.
• Nennleistung in Kilowatt. Eine deutlich überdimensionierte Anlage ist ein Hinweis darauf, dass nie nachgerechnet wurde.

Zweite Quelle: das Protokoll der Feuerstättenschau und die letzten Messprotokolle des Schornsteinfegers. Dort steht Kesselart und Baujahr amtlich, und du siehst gleich, ob die Abgaswerte in Ordnung sind. Der Verkäufer hat diese Unterlagen — frag danach.

Kesselart bestimmen: warum das über den Austausch entscheidet

Das Gebäudeenergiegesetz verbietet den Weiterbetrieb von Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Diese Anlagen halten das Kesselwasser dauerhaft auf hoher Temperatur, unabhängig vom Bedarf. Sie sind die Verlustkönige unter den alten Heizungen.

Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sind von diesem Verbot ausgenommen. Sie dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren. Ein Brennwertgerät aus den 90ern ist also legal — aber technisch am Ende seiner Lebensdauer und im Betrieb teurer als ein neues Gerät.

Beim Kauf eines Altbaus kommt die Zwei-Jahres-Frist dazu: Nach dem Eigentumsübergang hast du zwei Jahre Zeit, den unzulässigen Kessel zu ersetzen. Was sonst noch in diese Frist fällt, steht unter Sanierungspflichten nach GEG.

Die 65-Prozent-Regel und die Wärmeplanung in Bochum

Wenn du eine Heizung neu einbaust, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Für Bestandsgebäude hängt der Startzeitpunkt an der kommunalen Wärmeplanung. Die gesetzliche Frist dafür ist in Großstädten inzwischen abgelaufen.

Für dich heißt das: Die Antwort ist adressgenau, nicht stadtweit. Wo Bochum ein Wärmenetzgebiet ausweist, ist der Fernwärmeanschluss meist die einfachste und günstigste Lösung. Wo kein Netz kommt, bleiben Wärmepumpe, Biomasse oder eine Hybridlösung. Frag den aktuellen Stand für die konkrete Straße bei der Stadt ab, bevor du eine Anlage bestellst oder in der Preisverhandlung mit Zahlen argumentierst.

Unabhängig davon gilt eine harte Grenze: Öl- und Gasheizungen dürfen längstens bis Ende 2044 betrieben werden. Ein Gaskessel, der heute 20 Jahre alt ist, hat damit ein doppeltes Ablaufdatum — das technische und das gesetzliche.

Rechenbeispiel: was der Tausch kostet

Ein Bochumer Reihenhaus liegt im Median bei 390.000 €. Angenommen, im Keller steht ein Gaskessel jenseits der 25 Jahre. Drei Wege, gerechnet für ein Einfamilienhaus mittlerer Größe:

Die Spanne zwischen der günstigsten und der teuersten Lösung beträgt rund 25.000 €. Das ist mehr als sechs Prozent des Kaufpreises — und damit ein Posten, den du vor dem Gebot kennen solltest, nicht nach dem Notartermin. Wie du solche Positionen sauber zusammenstellst, zeigt Sanierungskosten realistisch kalkulieren.

Sonderfälle: Öltank, Nachtspeicher, Fernwärme

Öltank im Keller

Prüfe Alter, Zustand und ob der Tank doppelwandig ist oder in einer Auffangwanne steht. Ein Rückbau kostet je nach Größe und Zugänglichkeit einen vierstelligen Betrag, und der Raum ist danach erst einmal ein Kellerraum mit Ölgeruch. Ein undichter Tank ist ein Boden- und Haftungsthema und gehört vor dem Kauf geklärt.

Nachtspeicherheizung

In Häusern der 60er und 70er noch häufig anzutreffen. Die Geräte laufen mit Strom und sind im Betrieb teuer. Viele enthalten außerdem asbesthaltige Bauteile, was den Rückbau verteuert. Ein Haus mit Nachtspeicherheizung braucht faktisch eine komplett neue Wärmeverteilung — Rohre und Heizkörper sind nicht vorhanden.

Fernwärme

Wo ein Netz anliegt, ist der Anschluss technisch einfach: keine Verbrennung im Haus, kein Schornsteinfeger, wenig Platzbedarf. Der Nachteil ist die Bindung. Lass dir Vertragslaufzeit, Preisgleitklausel und Anschlusskosten vor dem Kauf schriftlich geben, denn wechseln kannst du später nicht.

Was du dir vor dem Kauf vom Verkäufer geben lässt

• Energieausweis — er muss dir bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden
• Letzte drei Heizkostenabrechnungen oder Verbrauchsablesungen
• Protokolle des Schornsteinfegers, inklusive Feuerstättenschau
• Wartungsverträge und Rechnungen der letzten Jahre
• Bei Fernwärme: Anschlussvertrag mit Laufzeit und Preisregelung

Der Energieausweis sagt dir, wie effizient das Gebäude insgesamt ist. Die Heizkostenabrechnung sagt dir, was tatsächlich verbraucht wurde. Beides zusammen ergibt ein realistisches Bild — was die Kennwerte im Ausweis genau bedeuten, erklärt Energieausweis lesen. Alle weiteren Prüfpunkte für den Besichtigungstermin findest du in der Besichtigungs-Checkliste.

Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zur Heizung beim Hauskauf

Kurz zusammengefasst

Typenschild fotografieren, Kesselart und Baujahr notieren, Schornsteinfegerprotokolle und drei Heizkostenabrechnungen anfordern. Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang raus, alles ab 25 Jahren planst du besser gleich mit ein.

Die entscheidende Frage stellst du danach bei der Stadt: Kommt an dieser Adresse ein Wärmenetz? Zwischen Fernwärmeanschluss und Wärmepumpe liegen schnell 25.000 €. Welche Bochumer Objekte zu deiner Rechnung passen, siehst du unter Haus kaufen in Bochum.