Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?
Vier bis sechs Prozent vom Kaufpreis bleiben beim Verkäufer hängen. Hier steht jede Position einzeln, mit Zahlen zum Nachrechnen.
Im Kaufvertrag steht eine große Zahl. Dann kommt die Frage nach den Kosten beim Hausverkauf, die viele Verkäufer erst am Notartermin stellen: Was davon bleibt am Ende übrig? In Nordrhein-Westfalen trägst du als Verkäufer die Maklerprovision von 3,57 Prozent, die Löschung deiner Grundschuld, den Energieausweis und die Beschaffung der Unterlagen. Dazu kommen zwei Posten, die richtig weh tun können: eine Vorfälligkeitsentschädigung an deine Bank und, wenn die Fristen ungünstig liegen, Steuer auf den Gewinn.
Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, die Notargebühren und die Grundbuchkosten zahlt dagegen der Käufer. Das ist in Bochum nicht anders als in Essen oder Dortmund, es ist Landesrecht. Trotzdem geht dich der Käuferanteil etwas an, und zwar mehr, als die meisten denken. Warum, steht weiter unten.
Die Kosten beim Hausverkauf für den Verkäufer im Überblick
Zuerst die Aufteilung. Zwei Spalten, damit klar ist, wer welche Rechnung bekommt.
| Position | Wer zahlt | Höhe |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | Käufer | 6,5 % |
| Notar für den Kaufvertrag | Käufer | ca. 1,0–1,5 % |
| Eintrag ins Grundbuch | Käufer | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision, hälftig geteilt | beide je zur Hälfte | 3,57 % je Seite |
| Löschung der Grundschuld | Verkäufer | nach GNotKG |
| Energieausweis | Verkäufer | rund 200 bis 700 € je nach Ausweisart |
| Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft | Verkäufer | Amtsgebühren |
| Entrümpelung, Reinigung, kleine Reparaturen | Verkäufer | nach Aufwand |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | abhängig von Restschuld und Restlaufzeit |
| Steuer auf den Veräußerungsgewinn | Verkäufer | persönlicher Steuersatz |
Quelle: § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landessatz NRW, §§ 656a–656d BGB, GNotKG. Stand: September 2026.
Die Provision ist seit der Reform des Maklerrechts hälftig geteilt, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher verkauft wird. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Grundstück oder einer Gewerbeeinheit gilt die Teilung nicht, dort wird die Provision frei verhandelt. Für Bochum ist das praktisch relevant, weil hier viele Anlageobjekte den Eigentümer wechseln. Wie die Teilung im Detail funktioniert, steht im Beitrag zur Maklerprovision beim Verkauf.
Warum dich die Käuferkosten trotzdem betreffen
Ein Käufer in Bochum rechnet nicht mit dem Kaufpreis. Er rechnet mit dem Betrag, den die Bank finanzieren muss. Und der liegt deutlich höher.
Mit Makler summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund elf bis zwölf Prozent, ohne Makler auf rund achteinhalb. Bei 455.000 Euro sind das gut 50.000 Euro, die der Käufer zusätzlich aufbringt und die keine Bank gern mitfinanziert. Genau an dieser Stelle scheitern Kaufverträge, nicht am Preis selbst.
Für dich heißt das: Ein Angebotspreis, der 20.000 Euro über dem Marktwert liegt, kostet den Käufer in Wahrheit rund 22.300 Euro, weil die Grunderwerbsteuer und die Nebenkosten mitwachsen. Deshalb kippt eine Verhandlung oft schneller, als der Preisunterschied vermuten lässt. Ein realistischer Startpreis ist keine Bescheidenheit, sondern Rechnen. Eine Immobilienbewertung für Bochum zeigt dir, wo dieser Punkt liegt.
Grundschuld löschen: der Posten, den fast alle vergessen
Auf fast jedem Haus liegt noch eine Grundschuld, oft über einen Betrag, der längst abbezahlt ist. Der Käufer will das Grundbuch sauber übernehmen. Also muss die alte Eintragung raus, und dafür zahlst du.
Der Ablauf hat drei Stationen. Deine Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus. Der Notar beglaubigt sie. Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Beide Gebühren richten sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht nach deiner Restschuld. Steht auf deinem Haus noch eine Grundschuld über 250.000 Euro, obwohl nur 30.000 Euro offen sind, rechnet die Gebührentabelle mit 250.000 Euro.
Rechtzeitig anfangen lohnt sich. Zwischen der Anfrage bei der Bank und der fertigen Bewilligung vergehen oft mehrere Wochen. Wer erst nach dem Notartermin daran denkt, verzögert die Kaufpreiszahlung. Die Details stehen im Beitrag Grundschuld löschen lassen.
Vorfälligkeitsentschädigung: der größte Einzelposten
Wenn dein Darlehen noch läuft und die Zinsbindung nicht abgelaufen ist, darf die Bank für die vorzeitige Rückzahlung Geld verlangen. Sie ersetzt sich damit die Zinsen, die ihr entgehen. Je länger die Restlaufzeit und je höher dein alter Zinssatz im Vergleich zum heutigen Niveau, desto teurer wird es.
Fünf Jahre Restlaufzeit auf einer Restschuld von 180.000 Euro können schnell einen fünfstelligen Betrag kosten. Das ist mehr als die halbe Maklerprovision. Bevor du einen Verkauf terminierst, solltest du diese Zahl kennen. Es gibt legale Wege, sie zu senken oder ganz zu vermeiden, etwa das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Der Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder senken geht die Möglichkeiten durch und zeigt an einem Rechenbeispiel, welche Größenordnung dich erwartet.
Steuern: die Zehnjahresfrist entscheidet
Hast du das Haus selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist der Gewinn steuerfrei. Hast du vermietet und liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, versteuerst du den Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz.
Der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Ein Gewinn von 120.000 Euro schlägt bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent mit rund 50.400 Euro zu Buche. Wer acht Monate zu früh verkauft, verschenkt also mehr als drei Maklerprovisionen. Wie die Frist genau gezählt wird und welche Ausnahmen es gibt, steht bei der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Und der wichtige Zusatz: Steuerfragen gehören zum Steuerberater. Die Frist hat Feinheiten, etwa bei geerbten Objekten, bei teilweiser Eigennutzung oder bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit. Eine falsche Annahme kostet hier fünfstellig.
Rechenbeispiel: was von 455.000 Euro übrig bleibt
455.000 Euro ist der Median-Angebotspreis für ein Eigenheim in Bochum, also Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus zusammengenommen. Nehmen wir an, das Darlehen läuft noch fünf Jahre, die Restschuld beträgt 180.000 Euro, und das Haus war zuletzt vermietet, aber die Zehnjahresfrist ist abgelaufen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 455.000,00 € |
| Maklerprovision Verkäuferanteil, 3,57 % | − 16.243,50 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung (angenommen) | − 9.800,00 € |
| Entrümpelung und Endreinigung (angenommen) | − 1.800,00 € |
| Löschung der Grundschuld (angenommen) | − 420,00 € |
| Energieausweis, Bedarfsausweis angenommen | − 600,00 € |
| Unterlagen und Amtsgebühren (angenommen) | − 130,00 € |
| Summe der Verkäuferkosten | − 28.993,50 € |
| Tilgung der Restschuld | − 180.000,00 € |
| Auszahlung an dich | 246.006,50 € |
Kaufpreis: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotspreis Eigenheim. Provisionssatz nach §§ 656c BGB. Die als angenommen markierten Positionen sind Beispielwerte und keine Preisliste; der Energieausweis ist mit der üblichen Spanne für einen Bedarfsausweis aus der eigenen Praxis angesetzt. Stand: September 2026.
Unter dem Strich sind das 28.993,50 Euro oder 6,4 Prozent vom Kaufpreis. Die Provision ist dabei der größte fixe Block, die Vorfälligkeitsentschädigung der größte variable. Alles andere ist zusammen weniger als ein Prozent.
Wo Sparen sich lohnt und wo es teuer wird
Sinnvoll gespart
Unterlagen selbst besorgen statt beauftragen. Selbst entrümpeln, wenn du Zeit und einen Anhänger hast. Auf Home Staging verzichten, wenn das Haus ohnehin leer und hell ist. Auf eine große Sanierung vor dem Verkauf verzichten: Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein.
Teuer gespart
Am Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen, und ein Verstoß kann bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten. Am Preis für ein ordentliches Exposé mit guten Fotos. Und an der Bewertung: Wer den Startpreis um zehn Prozent zu hoch ansetzt, verkauft im Schnitt später und am Ende oft unter Marktwert, weil das Inserat verbrannt ist.
Aus über 400 Verkäufen wissen wir ziemlich genau, an welcher Stelle ein Preis kippt. Davon hast du den Vorteil, dass dein Startpreis von Anfang an trägt und du keine Preisrunde nach unten drehen musst. Wie der komplette Weg aussieht, steht auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.
Was bei deinem Preis an Provision anfällt, zeigt der Maklerprovision-Rechner für Bochum. Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zu den Verkäuferkosten
Muss der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlen?
Kann ich die Maklerprovision beim Verkauf komplett auf den Käufer abwälzen?
Sind die Verkaufskosten steuerlich absetzbar?
Was kostet mich der Verkauf, wenn ich ohne Makler verkaufe?
Kurz zusammengefasst
Als Verkäufer zahlst du die halbe Provision von 3,57 Prozent, die Löschung der Grundschuld, den Energieausweis und die Unterlagen. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent und die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt der Käufer. Richtig teuer wird es nur bei zwei Posten: der Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank und der Steuer auf den Gewinn, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.
Beide Zahlen kannst du vorher ermitteln. Wer sie kennt, verhandelt ruhiger und terminiert den Verkauf so, dass am Ende mehr bleibt. Der erste Schritt ist ein belastbarer Marktwert.
Was bleibt bei deinem Verkauf übrig?
Wir rechnen dir alle Positionen durch, bevor du dich entscheidest. Kostenlos und ohne Auftrag.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.