Wertminderung: diese Faktoren drücken den Preis deiner Immobilie

Lage: Lärm ist der teuerste Faktor, den du nicht ändern kannst

Bochum wird von vier Autobahnen durchzogen. Die A40 läuft als Ruhrschnellweg quer durch das Stadtgebiet, mit Anschlussstellen in Wattenscheid, Stahlhausen, am Zentrum, am Stadion, in Harpen, Werne und Langendreer. Die A448 quert als Stadtautobahn den Süden und schneidet unter anderem durch Wiemelhausen und Brenschede. Dazu kommen die A43 im Norden und die A44 im Osten.

Für Käufer ist die Nähe zur Autobahn ein zweischneidiges Argument. Pendler schätzen die Anbindung, Familien fürchten den Lärm. In der Praxis gewinnt der Lärm, sobald er im Garten zu hören ist. Was ein Käufer akzeptiert, hängt davon ab, ob eine Lärmschutzwand steht, ob das Schlafzimmer zur ruhigen Seite liegt und ob die Fenster schallgedämmt sind. Die Grundbegriffe dazu findest du unter Immissionen.

Der Bochumer Mietspiegel liefert dazu eine bemerkenswerte Information: Er weist seit seiner letzten Fassung überhaupt keine Wohnlagen mehr aus. Früher gab es 19 davon. Die Auswertung ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen. Für dich heißt das: Die Lage wirkt in Bochum kleinräumig, Straße für Straße, nicht stadtteilweise. Ein pauschaler Lagezuschlag oder Lageabschlag lässt sich hier nicht begründen.

Baujahr und Zustand: der größte Hebel im Bochumer Bestand

Rund 65 Prozent aller Bochumer Wohngebäude wurden vor Baujahr 1970 errichtet, nur 9 Prozent tragen ein Baujahr ab 2000. Bei Eigentumswohnungen sind rund zwei Drittel des Angebots älter als 45 Jahre, allein die Siebzigerjahre stellen über ein Fünftel. Das Baujahr ist damit in dieser Stadt kein Nebenaspekt, sondern der Hauptfaktor.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baujahresgruppen, Beobachtungszeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025.

Zwischen einer Wohnung aus den Fünfzigerjahren und einer aus den Neunzigerjahren liegen bei 80 Quadratmetern rund 48.000 Euro. Ein Teil davon ist echte Alterswertminderung, ein Teil ist Energieeffizienz. Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Fehlt er oder fehlen die Pflichtangaben im Inserat, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Was hineingehört, steht unter Energieausweis beim Verkauf.

Rechte und Lasten im Grundbuch

Erbbaurecht

Wenn das Haus dir gehört, das Grundstück aber nicht, verkaufst du ein Erbbaurecht. Der Käufer zahlt weiter Erbbauzins und braucht meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Entscheidend für den Preis ist die Restlaufzeit: Unter 30 Jahren wird die Finanzierung schwierig, weil Banken den Kredit nicht über das Vertragsende hinaus laufen lassen. Wie du das sauber aufbereitest, steht unter Haus auf Erbbaurecht verkaufen.

Wege-, Leitungs- und Wohnrechte

Jede Dienstbarkeit in Abteilung II mindert den Wert, weil sie die Nutzung einschränkt. Ein Wegerecht für den Nachbarn ist selten dramatisch, ein lebenslanges Wohnrecht dagegen kostet schnell ein Viertel des Werts. Die Rechnung dazu steht unter Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch.

Baulasten und Altlasten

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt. Sie tauchen erst auf, wenn jemand nachschaut, und dann meistens beim Käufer. Bochum ist eine ehemalige Bergbaustadt, im Stadtgebiet stehen Zeugnisse wie die frühere Zeche Hannibal in Hofstede und das Deutsche Bergbau-Museum. Ob dein Grundstück im Einwirkungsbereich alten Bergbaus liegt, erfährst du über eine Bergbauauskunft. Diese Auskunft vor dem Verkauf einzuholen kostet wenig und nimmt dem Käufer ein Argument aus der Hand.

Grundriss und Zuschnitt: der stille Preisdrücker

Ein durchgehendes Zimmer ohne eigenen Zugang, ein Bad ohne Fenster, eine Küche mit zwei Quadratmetern, ein Schlafzimmer, das nur durch das Wohnzimmer zu erreichen ist. Solche Punkte kosten Geld, und zwar dauerhaft. Sie lassen sich ohne Eingriff in die Statik nicht beheben.

In Bochum betrifft das vor allem zwei Bestandsgruppen: gründerzeitliche Altbauten in der Innenstadt und in Ehrenfeld sowie die schnell errichteten Nachkriegsbauten der Fünfziger- und Sechzigerjahre. Bei den Nachkriegsobjekten kommen niedrige Deckenhöhen, kleine Fenster und dünne Wände dazu. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung liegt in Bochum bei 72,0 Quadratmetern, viele Wohnungen sind also klein geschnitten.

Welche Wertminderung du bei deiner Immobilie noch beseitigen kannst

Nicht jede Wertminderung ist endgültig. Drei Gruppen lassen sich unterscheiden.

• Beseitigbar und lohnend: fehlende Unterlagen, veraltete Fotos, ein nicht gelöschtes Grundpfandrecht, ein vollgestellter Keller, ein ungepflegter Garten.
• Beseitigbar, aber selten rentabel: neue Küche, komplette Badsanierung, Bodenbeläge in allen Räumen. Was sich rechnet, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.
• Nicht beseitigbar: Lage, Baujahr, Grundriss, Erbbaurecht. Diese Punkte gehören in den Preis und in das Exposé, nicht in eine Vertuschungsstrategie.

Welcher Abzug bei deinem Objekt wie stark wirkt, zeigt eine Bewertung, die Lage, Baujahr, Zustand und Grundbuch zusammen betrachtet. Den Rahmen dafür findest du unter Immobilienbewertung in Bochum.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Der größte Preisdrücker in Bochum ist das Baujahr. Zwischen einer Wohnung aus den Fünfzigerjahren und einer aus den Neunzigerjahren liegen bei 80 Quadratmetern rund 48.000 Euro.

Lage wirkt kleinräumig. Der Bochumer Mietspiegel weist bewusst keine Wohnlagen mehr aus, weil sich keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen zeigen ließen. Entscheidend ist die Straße, nicht der Stadtteil.

Rechte im Grundbuch, ein kurzes Erbbaurecht und ein schlechter Grundriss lassen sich nicht wegrenovieren. Sie gehören offen in das Exposé und in den Preis. Was sich dagegen lohnt, sind vollständige Unterlagen, ein leerer Keller und ein gepflegter erster Eindruck.