Haus auf Erbbaurecht verkaufen: Zustimmung und Preis

Einmal im Jahr kommt die Rechnung über den Erbbauzins, und spätestens dann fällt es dir wieder ein: Das Haus gehört dir, der Boden darunter nicht. Verkaufen darfst du es trotzdem, denn ein Erbbaurecht ist ein eigenständiges, veräußerliches und vererbliches Recht mit eigenem Grundbuchblatt. In fast allen Verträgen steht allerdings, dass der Grundstückseigentümer dem Verkauf zustimmen muss, und der Preis hängt weniger an deinem Haus als an der Zahl der Jahre, die der Vertrag noch läuft.

Genau diese beiden Punkte entscheiden, ob dein Verkauf in sechs Wochen oder in sechs Monaten läuft. Beide lassen sich vorbereiten, bevor der erste Interessent anruft.

Was ein Erbbaurecht eigentlich ist

Beim Erbbaurecht trennen sich Grundstück und Gebäude. Der Grundstückseigentümer, meist eine Kirchengemeinde, eine Kommune oder eine Stiftung, behält den Boden. Du bekommst das Recht, darauf ein Haus zu haben, für eine feste Laufzeit von häufig 60 bis 99 Jahren. Dafür zahlst du den Erbbauzins, der als Reallast im Grundbuch steht.

In Bochum ist das kein Randthema. Zahlreiche Grundstücke gehören Kirchengemeinden oder der Stadt und sind im Erbbaurecht ausgegeben, vor allem in den Siedlungen, die im vergangenen Jahrhundert für Bergleute und Werksangehörige entstanden sind. Wer hier ein Haus erbt oder kauft, stolpert immer wieder über den Zusatz „Erbbaurecht“ im Grundbuchauszug.

Der große Vorteil beim Kauf ist der niedrigere Einstiegspreis, weil der Bodenwert nicht mitbezahlt wird. Der Nachteil zeigt sich beim Wiederverkauf, und deshalb bist du hier.

Diese Unterlagen brauchst du zuerst

Bevor irgendetwas anderes passiert, hol dir drei Dokumente: den Erbbaurechtsvertrag im Original, einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch und den letzten Bescheid über den Erbbauzins. Wie du an den Auszug kommst, steht im Ratgeber zum Grundbuchauszug. Im Vertrag stehen die Antworten auf alle Fragen, die jetzt kommen: Restlaufzeit, Zustimmungsvorbehalt, Vorkaufsrecht, Anpassungsklausel für den Zins, Heimfallregelung und Entschädigung am Ende.

Die Zustimmung: notwendig, aber nicht willkürlich

Der Grundstückseigentümer darf sich einen Zustimmungsvorbehalt für Verkauf und Belastung des Erbbaurechts in den Vertrag schreiben, und fast alle tun das. Er darf die Zustimmung aber nicht nach Gutdünken verweigern. Das Erbbaurechtsgesetz verlangt sie, wenn durch den Käuferwechsel weder der Zweck des Erbbaurechts gefährdet wird noch die Erfüllung der Verpflichtungen unsicher wird.

Im Klartext: Ein Käufer, der die Bonität mitbringt und das Haus wie bisher zu Wohnzwecken nutzen will, muss akzeptiert werden. Verweigert der Eigentümer trotzdem, kann die Zustimmung gerichtlich ersetzt werden. So weit kommt es selten, weil kaum jemand diesen Streit sucht.

Praktisch heißt das: Sprich früh mit dem Grundstückseigentümer. Frag nach, welche Nachweise er vom Käufer sehen will und wie lange die Bearbeitung dauert. Bei kirchlichen Eigentümern hängt eine Zustimmung häufig an Gremiensitzungen, und die finden nicht wöchentlich statt. Wer das erst nach dem Kaufvertragsentwurf erfährt, verliert Wochen.

Warum die Restlaufzeit den Preis macht

Ein Käufer finanziert dein Haus über eine Bank, und die Bank rechnet anders als du. Sie fragt nicht, wie schön das Bad ist, sondern wie lange das Recht noch läuft. Läuft der Vertrag nur noch 22 Jahre, bekommt niemand ein Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit darauf. Damit fällt ein großer Teil der Käuferschaft weg, und der Preis fällt mit.

Erfahrungswerte aus der Vermarktungspraxis, keine amtliche Tabelle. Den Wert eines konkreten Erbbaurechts ermittelt ein Sachverständiger nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Daraus folgt der wichtigste Rat dieser Seite: Wenn die Restlaufzeit unter etwa 40 Jahre gerutscht ist, verhandle vor dem Verkauf über eine Verlängerung. Grundstückseigentümer sind dazu oft bereit, meist gegen einen angepassten Erbbauzins. Eine Verlängerung um 40 Jahre kann deinen Verkaufspreis um einen fünfstelligen Betrag heben und kostet dich nur ein paar Gespräche und einen Notartermin.

Beispielrechnung: Erbbaurecht gegen Volleigentum

Ein Reihenhaus mit 300 Quadratmetern Grundstück. Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Bochum liegt bei rund 346 Euro je Quadratmeter, das ergibt einen Bodenwert von etwa 103.800 Euro. Der Erbbauzins ist im Vertrag mit 4 Prozent des Bodenwerts vereinbart.

Bodenwert gerechnet mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert Bochum von 346 €/m² (Sekundärquelle, amtlich verbindlich sind die Werte in BORIS.NRW); Ausgangspreis Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum 455.000 € (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer). Die Kaufpreise für die Erbbaurechtsvarianten sind ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Der monatliche Erbbauzins von 346 Euro ist für den Käufer wie eine zusätzliche Rate, die niemals endet und obendrein regelmäßig angepasst wird. Zweitens: Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen fällt auch beim Erbbaurecht an, sie bemisst sich nach dem Kaufpreis und teilweise nach dem kapitalisierten Erbbauzins. Wer den Steuerteil genau wissen will, klärt das vorher mit einem Steuerberater.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dafür bekommt der Erbbauberechtigte eine Entschädigung. Dient das Gebäude Wohnzwecken, schreibt das Gesetz mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts vor. Höhere Sätze können im Vertrag stehen, niedrigere bei Wohngebäuden nicht wirksam vereinbart werden.

Der zweite Punkt, den Käufer wissen wollen, ist der Heimfall. Bleibt der Erbbauzins über zwei Jahresbeträge offen oder wird gegen wesentliche Vertragspflichten verstoßen, kann der Grundstückseigentümer das Recht vorzeitig zurückverlangen. Solange du zahlst und das Haus normal nutzt, ist das kein Thema. Aber es steht im Vertrag, und ein aufmerksamer Käufer wird danach fragen.

Vor der Beurkundung solltest du den Erbbaurechtsvertrag von einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilienrecht durchsehen lassen, besonders wenn er alt ist und Formulierungen enthält, die heute niemand mehr so schreiben würde. Was danach kommt, unterscheidet sich vom normalen Ablauf kaum, du kannst dich am Ablauf eines Immobilienverkaufs orientieren und die restlichen Papiere mit der Checkliste zusammenstellen. Was dein Objekt am Ende wert ist, klärt am schnellsten die Bewertung deiner Immobilie, bevor du dein Haus in Bochum verkaufst.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Ein Erbbaurecht lässt sich verkaufen wie eine Immobilie, aber der Grundstückseigentümer muss meist zustimmen und darf das nur aus sachlichen Gründen verweigern. Der Preis hängt vor allem an der Restlaufzeit, weil Banken keine Darlehen über das Vertragsende hinaus geben. Unter 40 Jahren lohnt sich fast immer eine Verhandlung über die Verlängerung, bevor du inserierst. Zieh zuerst den alten Vertrag und einen aktuellen Grundbuchauszug heraus und sprich früh mit dem Eigentümer, sonst kostet die Zustimmung dich Wochen.