Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 Prozent und legale Sparwege

6,5 Prozent. Mit diesem Satz erhebt Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer, und damit liegt NRW an der Spitze im Bundesvergleich. Bei einem Bochumer Eigenheim zum Median von 455.000 € sind das 29.575 € — mehr als Notar und Grundbuch zusammen. Legal senken kannst du die Summe im Wesentlichen an zwei Stellen: über bewegliches Inventar, das aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird, und über die gesetzlichen Befreiungen unter nahen Angehörigen.

Wie das funktioniert, was nicht mehr funktioniert und wann die Steuer fällig wird, steht hier. Für deinen konkreten Fall gehört die Rechnung auf den Tisch eines Steuerberaters — dieser Text erklärt die Mechanik, nicht deine persönliche Gestaltung.

Worauf die Grunderwerbsteuer genau anfällt

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung — in aller Regel der beurkundete Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Belastungen, etwa ein Wohnrecht, das du weiterlaufen lässt, oder eine übernommene Grundschuld.

Nicht dazu zählt, was rechtlich beweglich ist. Eine Einbauküche, eine Markise, ein freistehendes Gartenhaus, eine Sauna oder ein Kaminofen sind Zubehör und keine Grundstücksbestandteile. Wenn sie im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausgewiesen sind, mindern sie die Bemessungsgrundlage.

Bei einer Eigentumswohnung gilt: Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft darf nicht mehr abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat diese früher übliche Gestaltung gekippt. Wer sie in einem alten Ratgeber findet, liest einen veralteten Text.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer für Bochumer Objekte

So sieht der Posten bei den vier gängigen Objekttypen aus, gerechnet mit den aktuellen Bochumer Medianwerten:

Diese Beträge sind Eigenkapital. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nur in Ausnahmefällen mit, weil ihr kein Wert im Objekt gegenübersteht. Wie sich der Rest der Nebenkosten zusammensetzt, steht unter Kaufnebenkosten, überschlagen kannst du alles im Nebenkostenrechner.

Sparweg 1: Inventar sauber herausrechnen

Der praktisch wichtigste Hebel. Alles, was beweglich ist und mitverkauft wird, gehört in eine eigene Position im Kaufvertrag — mit Beschreibung und Preis. Typisch sind Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Kaminofen, Möbel, Gartengeräte und eine Photovoltaik-Anlage, sofern sie nicht fest eingebaut ist.

Ein Beispiel: Kaufpreis 455.000 €, davon 12.000 € für die Einbauküche und 3.000 € für das Gartenhaus.

Zwei Grenzen dabei. Erstens muss der Preis realistisch sein: Eine zehn Jahre alte Küche mit 40.000 € anzusetzen, fällt auf. Als grobe Orientierung gilt in der Praxis eine Größenordnung von rund 15 Prozent des Kaufpreises, ab der Finanzämter genauer hinsehen und Belege verlangen. Zweitens finanziert die Bank Inventar meist nicht mit — der herausgerechnete Betrag senkt also auch dein Darlehen und muss aus Eigenkapital kommen.

Sparweg 2: Befreiungen unter Angehörigen

Vollständig steuerfrei sind Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Ebenfalls befreit sind Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, jeweils samt Stiefkindern und Schwiegerkindern.

Nicht befreit sind Geschwister. Wenn Bruder und Schwester nach einem Erbfall auseinandergehen wollen, fällt beim Erwerb des Anteils grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Es gibt Gestaltungen über den Umweg der Eltern, die vom Bundesfinanzhof anerkannt werden — die gehören aber zwingend vorab zu einem Steuerberater und nicht in eine spontane Notarurkunde.

Dazu kommt eine Bagatellgrenze: Bleibt die Gegenleistung unter 2.500 €, fällt keine Steuer an.

Was nicht mehr funktioniert

Drei Gestaltungen tauchen in älteren Ratgebern immer wieder auf und tragen heute nicht mehr:

• Erhaltungsrücklage abziehen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wurde früher der anteilige Rücklagenbestand aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen. Der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich verworfen.
• Inventar frei erfinden. Ein Möbelpaket über 60.000 € bei einem Kaufpreis von 300.000 € wird geprüft. Werden die Preise nicht belegt, korrigiert das Finanzamt und der Verdacht auf Steuerverkürzung steht im Raum.
• Kaufpreis niedriger beurkunden als vereinbart. Das ist keine Gestaltung, sondern eine Straftat — und macht obendrein den gesamten Kaufvertrag formunwirksam.

Was dagegen zulässig ist und regelmäßig übersehen wird: Ein Stellplatz oder eine Garage, die separat und von einem anderen Verkäufer erworben werden, bilden einen eigenen Erwerbsvorgang. Bleibt dieser unter der Bagatellgrenze, bleibt er steuerfrei.

Wann sie fällig wird und was ohne sie passiert

Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Der Bescheid kommt meist einige Wochen nach der Beurkundung, und die Steuer ist dann innerhalb eines Monats zu zahlen. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag wird die Zahlung praktisch immer dem Käufer auferlegt.

Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein. Wer die Zahlung verschleppt, verzögert also die eigene Eintragung — und damit auch den Zeitpunkt, ab dem die Zwei-Jahres-Frist für die GEG-Nachrüstpflichten läuft.

Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, kann die Steuer auf Antrag erstattet werden. Dafür gibt es eine Frist von zwei Jahren ab Entstehung der Steuer. Der Antrag geht nicht automatisch raus — du musst ihn stellen.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in NRW

Kurz zusammengefasst

6,5 Prozent auf die Gegenleistung, in Bochum wie in ganz Nordrhein-Westfalen. Bei einem Eigenheim zum Median sind das 29.575 € aus dem Eigenkapital, fällig kurz nach dem Notartermin und Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Legal senken kannst du den Betrag über sauber ausgewiesenes Inventar und über die Befreiungen unter Ehegatten und in gerader Linie. Was früher über die Erhaltungsrücklage ging, funktioniert nicht mehr. Die Gestaltung für deinen Fall besprichst du mit einem Steuerberater — welche Objekte in Bochum zu deinem Budget passen, siehst du unter Immobilie kaufen in Bochum.