Wertsteigernde Maßnahmen: wo die größte Wertsteigerung einer Immobilie entsteht

Warum Energie in Bochum der stärkste Hebel ist

Zwei Zahlen erklären es. Erstens die Preisdifferenz nach Baujahr: Eigentumswohnungen aus den Fünfzigerjahren erreichen im Median 2.019 Euro je Quadratmeter, solche aus den Neunzigerjahren 2.625 Euro. Zweitens der Mietspiegel: Er berücksichtigt die Energieeffizienz einer Wohnung ausdrücklich als eigenes Merkmal, seit die Wohnlagen weggefallen sind. Wer vermietet, kann eine bessere Energieklasse also unmittelbar in die Miete übersetzen.

Dazu kommt die Käuferpsychologie. Ein Interessent, der ein Haus aus den Sechzigerjahren besichtigt, rechnet im Kopf sofort die Sanierungskosten mit. Er tut das großzügig und zu deinen Lasten. Eine bereits erneuerte Heizung nimmt ihm diese Rechnung ab, und zwar mit einem Betrag, der deutlich über deinen tatsächlichen Kosten liegt.

Rechenbeispiel: vier Maßnahmen an einem Haus aus den Sechzigerjahren

Ein Reihenhaus, 130 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr in den Sechzigerjahren, Ausgangswert 340.000 Euro. Die Kosten sind Größenordnungen aus der Praxis unseres Handwerkernetzwerks, die Werteffekte sind Erfahrungswerte und keine Garantie.

Kosten- und Werteffekte: Erfahrungswerte aus eigenen Verkäufen, keine amtlichen Daten. Preisdifferenzen nach Baujahr: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotskaufpreise, Beobachtungszeitraum bis 30.6.2025.

Die letzte Zeile ist die interessanteste. 2.500 Euro für frische Farbe, einen leeren Keller und einen gemähten Rasen wirken stärker als jede Küche. Wer einen Termin für die Entrümpelung sucht, findet die Reihenfolge unter Haus entrümpeln vor dem Verkauf.

Die drei Maßnahmen, die sich fast immer rechnen

Heizung

Sie ist der teuerste Posten, den ein Käufer fürchtet, und der Punkt, an dem das Gebäudeenergiegesetz eingreift. Wenn du in den nächsten Jahren ohnehin tauschen müsstest, tu es vor dem Verkauf. Der Effekt auf den Preis ist am direktesten. Was das Gesetz verlangt, steht unter Haus mit Ölheizung verkaufen.

Fenster

Neue Fenster sieht der Käufer, hört sie und spürt sie. Bei Objekten an einer der Bochumer Hauptachsen kommt der Schallschutz dazu, was den Effekt verdoppelt. Wichtig ist, dass die Lüftung mitgedacht wird, sonst folgt Schimmel und mit ihm ein neues Problem.

Dach und oberste Geschossdecke

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist die günstigste energetische Maßnahme überhaupt und in vielen Bestandsgebäuden ohnehin vorgeschrieben. Sie kostet wenig, verbessert den Kennwert im Energieausweis spürbar und ist an einem Wochenende erledigt.

Fördermittel, die den Rückfluss verbessern

Rechne keine Maßnahme ohne Förderung durch. Für den Heizungstausch und für einzelne Sanierungsschritte an der Gebäudehülle gibt es Bundesförderung über KfW und BAFA. Ein individueller Sanierungsfahrplan erhöht in vielen Programmen den Fördersatz und ist selbst förderfähig. Details stehen im Lexikoneintrag zum individuellen Sanierungsfahrplan.

Dazu kommt ein lokaler Baustein, den viele Eigentümer nicht kennen: Die Stadt Bochum betreibt ein kommunales Modernisierungsprogramm mit Zuschüssen bis zu 50.000 Euro. Es zielt auf den Erhalt älterer Bestände und auf die Schaffung neuer Wohneinheiten. Die aktuellen Bedingungen und die verfügbaren Mittel erfragst du direkt bei der Stadt, bevor du einen Auftrag vergibst. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst den Antrag stellen, dann beauftragen. Wer zuerst den Handwerker beauftragt, verliert die Förderung.

Welche Ausgaben keine Wertsteigerung der Immobilie bringen

Es gibt Ausgaben, die vor einem Verkauf regelmäßig verpuffen.

• Die neue Küche. Geschmack ist individuell. Viele Käufer bauen sie wieder aus.
• Der komplette Badumbau. Teuer, langwierig, und der Käufer hat andere Vorstellungen. Ein sauberes, funktionierendes Bad reicht.
• Hochwertige Böden im ganzen Haus. Ein neutraler, ordentlicher Boden genügt.
• Der Wintergarten oder der Wellnessbereich. Sonderwünsche steigern den Wert fast nie im Verhältnis zu ihren Kosten.

Die Faustregel: Investiere in das, was im Energieausweis steht und was ein Käufer nicht selbst sehen kann. Spare bei allem, was Geschmackssache ist. Was sich bei deinem Objekt lohnt, hängt vom Zustand und vom Zielpreis ab, deshalb steht am Anfang immer eine Bewertung. Wenn dein Haus dagegen einen echten Sanierungsstau hat, ist der Verkauf im Ist-Zustand oft die bessere Rechnung. Die Zahlen dazu stehen unter Haus mit Sanierungsstau verkaufen.

Wenn dir am Ende nur Maler, Bodenleger oder Entrümpler fehlen: Über unser Handwerkernetzwerk steht der passende Betrieb meist innerhalb weniger Tage bei dir, ohne dass du selbst suchen musst.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

In Bochum zahlt sich Energie aus. Bei einem Bestand, in dem rund 65 Prozent der Wohngebäude vor 1970 gebaut wurden, hebt sich jedes Objekt mit neuer Heizung, neuen Fenstern und gedämmtem Dach sofort vom Rest ab.

Küche, Bad und Designböden holst du dagegen selten wieder rein. Was fast immer mehrfach zurückkommt, sind 2.500 Euro für Farbe, Entrümpelung und einen gepflegten Garten.

Rechne keine Maßnahme ohne Förderung. Neben KfW und BAFA gibt es in Bochum ein kommunales Modernisierungsprogramm mit Zuschüssen bis 50.000 Euro. Antrag vor Auftrag, sonst ist das Geld weg.