Abmahnung (Mietrecht)

Was das für dich bedeutet

Wer einen Mieter loswerden will, muss ihm vorher die Chance geben, sein Verhalten zu ändern. Genau das leistet die Abmahnung. Sie ist keine Strafe und kostet den Mieter kein Geld. Sie ist eine Warnung mit Datum — und sie ist in vielen Fällen die Voraussetzung dafür, dass eine spätere Kündigung überhaupt hält.

Das ist der Punkt, an dem Vermieter am häufigsten scheitern. Der Lärm geht seit einem Jahr, die Nachbarn beschweren sich, irgendwann folgt die fristlose Kündigung. Vor Gericht fragt der Richter dann nach der Abmahnung. Gibt es keine, ist die Kündigung meist hinfällig, und alles beginnt von vorn.

Eine Abmahnung wirkt außerdem als Signal. In vielen Fällen ändert sich das Verhalten schon nach dem ersten Schreiben, weil dem Mieter zum ersten Mal schwarz auf weiß vorliegt, dass es ernst wird. Das ist der angenehmere Weg: Ein Mietverhältnis, das weiterläuft, kostet dich weniger als ein Leerstand mit Räumungsklage.

Typische Anlässe: wiederholter Lärm nach 22 Uhr, unerlaubte Untervermietung, ein Hund trotz Verbot im Vertrag, verstopfte Fluchtwege im Treppenhaus, dauerhaft nicht gelüftete Räume mit Schimmelfolge.

Ein Beispiel, das oft so passiert

Ein Mieter stellt seit Wochen Möbel und Fahrräder ins Treppenhaus. Der Hausmeister räumt zweimal, dann steht wieder alles da. Statt gleich zu kündigen, schreibst du eine Abmahnung mit vier Angaben.

Beispiel für den Aufbau, eigene Darstellung. Stand: 09/2026.

Räumt der Mieter danach, ist die Sache erledigt. Räumt er nicht, hast du einen belastbaren Nachweis, dass er gewarnt war.

Worauf du achten solltest

Sei konkret. Ein Schreiben, in dem „wiederholte Ruhestörungen“ stehen, ohne Datum und ohne Vorfall, taugt vor Gericht wenig. Nenne Tag, Uhrzeit und was genau vorgefallen ist.

Mahne zeitnah ab. Wer ein Verhalten monatelang hinnimmt und erst danach abmahnt, muss sich fragen lassen, wie schlimm es wirklich war.

Formuliere sachlich. Ein Schreiben voller Vorwürfe verhärtet die Fronten und hilft dir vor Gericht kein Stück. Beschreibe, was war, nenne die Regel, setze eine Frist, fertig.

Schicke das Schreiben so, dass du den Zugang belegen kannst. Ein Einwurf-Einschreiben mit Beleg ist üblich, ein Zeuge beim Einwurf funktioniert auch. Und richte die Abmahnung an alle Personen, die im Mietvertrag stehen — sonst wirkt sie nur gegenüber einem Teil.

Bei ausbleibender Miete gelten eigene Regeln: Dort zählt der Rückstand, nicht die Warnung. Eine Abmahnung schadet trotzdem nicht.

Führe eine Akte. Jede Beschwerde eines Nachbarn, jedes Foto, jedes Datum gehört gesammelt an eine Stelle. Wenn es hart auf hart kommt, entscheidet nicht dein Eindruck, sondern das, was du vorlegen kannst.

Verwandte Begriffe

• Außerordentliche Kündigung — der Schritt nach der erfolglosen Abmahnung
• Ordentliche Kündigung — die Kündigung mit gesetzlicher Frist
• Zahlungsverzug — wenn die Miete ausbleibt
• Hausordnung — die Regeln, auf die du dich berufst
• Obhutspflicht — wie sorgsam ein Mieter mit der Wohnung umgehen muss

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wer das Schreiben nicht selbst aufsetzen will und auch die Fristen nicht im Blick behalten möchte, findet auf der Seite zur Mietverwaltung in Bochum, wie diese Aufgaben abgegeben werden.