Obhutspflicht des Mieters

Was das für dich bedeutet

Im Mietvertrag steht dazu meist wenig, und trotzdem gilt es. Die Obhutspflicht ist eine Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis: Wer eine fremde Sache nutzt, muss sie schonend behandeln. Aus diesem einen Satz leiten die Gerichte eine ganze Reihe konkreter Pflichten ab.

Dazu gehört das Lüften und Heizen in einem Maß, das Feuchtigkeitsschäden vermeidet. Dazu gehört, im Winter dafür zu sorgen, dass die Leitungen nicht einfrieren, auch während eines längeren Urlaubs. Dazu gehört, den tropfenden Anschluss unter der Spüle nicht monatelang mit einem Eimer zu bewirtschaften, sondern zu melden. Und dazu gehört, Schlüssel nicht an Unbekannte zu geben.

Die Anzeigepflicht ist der wichtigste Teil

Ein Mangel, den du nicht kennst, kannst du nicht beheben. Deshalb muss der Mieter dir jeden Schaden unverzüglich melden. Tut er das nicht und wird der Schaden dadurch größer, haftet er für die Differenz. Aus einer undichten Dichtung für 40 Euro wird so ein Estrichschaden für mehrere tausend Euro — und diese Differenz trägt am Ende der, der geschwiegen hat.

Ein Beispiel mit Zahlen

Im Schlafzimmer einer Erdgeschosswohnung zeigt sich hinter dem Kleiderschrank Schimmel. Der Mieter meldet es nach vier Monaten. Du beauftragst einen Sachverständigen und lässt sanieren.

Quelle: Eigene Beispielrechnung. Rechtsgrundlage: Bürgerliches Gesetzbuch §§ 241 Abs. 2, 535 und 536c. Stand: September 2026.

Wer diese 3.560 Euro trägt, entscheidet das Gutachten. Findet der Sachverständige eine Wärmebrücke, eine undichte Stelle oder eine mangelhafte Dämmung, ist es dein Schaden. Schließt er bauliche Ursachen aus, muss der Mieter beweisen, dass er richtig geheizt und gelüftet hat. Diese Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst bist du am Zug, nicht der Mieter.

Worauf du achten solltest

Dokumentiere früh und ruhig. Fotos mit Datum, ein kurzes Schreiben, ein Termin vor Ort. Wer erst nach zwei Jahren beim Auszug reklamiert, steht mit leeren Händen da, weil sich nicht mehr klären lässt, wann was entstanden ist.

Verletzt ein Mieter seine Obhutspflicht dauerhaft und erheblich, kannst du abmahnen und im schweren Fall kündigen. Der Weg führt aber fast immer über die Abmahnung: Sie muss das Verhalten konkret benennen und zur Änderung auffordern. Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung hält vor Gericht selten.

Und trenn sauber zwischen Obhutspflicht und normalem Verschleiß. Abgelaufene Dielen, vergilbte Silikonfugen, gebrauchte Türgriffe sind vertragsgemäße Abnutzung. Dafür bekommst du nichts, egal was im Vertrag steht. Bei Streitfragen ist ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt die günstigere Lösung als ein verlorener Prozess.

Hilfreich ist ein kurzes Merkblatt zur Wohnung, das du dem Mietvertrag beilegst: wie oft gestoßlüftet werden sollte, welche Mindesttemperatur in wenig genutzten Zimmern sinnvoll ist, wo der Hauptwasserhahn sitzt und an wen ein Schaden gemeldet wird. Das ist keine juristische Waffe, aber es verhindert die meisten Schäden, bevor sie entstehen — und in einem Altbau mit alten Fenstern ist es die günstigste Versicherung, die du bekommst.