Hausordnung

Zwei Parteien im selben Haus, zwei Vorstellungen vom Wochenende: Der eine bohrt am Samstagabend Löcher, der andere möchte um zehn Uhr Ruhe. Ohne klare Regel entscheidet Lautstärke. Mit Regel entscheidet die Hausordnung, und deshalb ist sie mehr wert als ihr etwas altmodischer Name vermuten lässt.

Was das für dich bedeutet

Rechtlich gibt es die Hausordnung in zwei Varianten. Im Mietverhältnis wird sie Teil des Vertrags, wenn sie dem Mietvertrag beigefügt und darin erwähnt ist. Dann bindet sie beide Seiten. Erlässt der Vermieter sie später einseitig, darf sie nur Ordnungsregeln enthalten und keine neuen Pflichten schaffen — eine nachträglich eingeführte Pflicht zur Treppenhausreinigung wäre unwirksam.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer die Hausordnung mit einfacher Mehrheit als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie gilt dann für alle Eigentümer und über den Mietvertrag auch für deren Mieter. Steht eine Regel schon in der Gemeinschaftsordnung, geht diese vor.

Sinnvoll geregelt werden Ruhezeiten, Treppenhaus- und Kellerreinigung, Winterdienst, Müll, Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen, Nutzung von Garten und Waschküche, Grillen auf dem Balkon und das Vorgehen bei Handwerkerarbeiten.

Beispiel: gängige Regeln und ihre Grenzen

Nicht alles, was in vielen Hausordnungen steht, hält einer gerichtlichen Prüfung stand.

Quelle: eigene Darstellung nach der verbreiteten Rechtsprechung zu Hausordnungsklauseln. Die Bewertung im Einzelfall hängt vom Wortlaut und den Umständen ab.

Der rote Faden ist einfach: Regeln zum Miteinander sind zulässig, Regeln zur Lebensführung nicht. Wer diese Linie kennt, formuliert eine Hausordnung, die im Streitfall auch trägt.

Praktisch heißt das auch: Bohren und Renovieren sind erlaubt, aber nur innerhalb der Ruhezeiten. Eine Hausordnung, die Heimwerkerarbeiten komplett verbietet, ist unwirksam. Wer eine größere Sanierung plant, hängt am besten vorher einen Zettel ins Treppenhaus. Das kostet nichts und verhindert die meisten Beschwerden.

Worauf du achten solltest

Schreib die Hausordnung kurz und konkret. Zehn klare Punkte werden gelesen, vier Seiten Verbotsliste landen ungelesen im Schrank. Formulier Pflichten als Aufgabe mit Zeitangabe, etwa: Der Winterdienst ist werktags von sieben bis zwanzig Uhr sicherzustellen.

Denk an die Haftung. Räum- und Streupflicht kannst du auf Mieter übertragen, aber du bleibst zur Kontrolle verpflichtet. Stürzt jemand und die Übertragung ist unklar formuliert, haftest du. Bei mehreren Parteien ist ein beauftragter Dienstleister oft die sicherere Lösung.

Ein Verstoß rechtfertigt nicht sofort eine Kündigung. Der übliche Weg ist die Abmahnung mit konkreter Beschreibung des Verhaltens, erst danach kommen weitere Schritte in Betracht. Bei wiederholten Konflikten lohnt eine rechtliche Einschätzung, bevor du eskalierst.

In einer Eigentümergemeinschaft mit vermieteten Wohnungen gilt zusätzlich: Die beschlossene Hausordnung wirkt gegenüber Mietern nur, wenn sie in deren Mietvertrag einbezogen ist. Vermietende Eigentümer sollten die aktuelle Fassung deshalb jedem neuen Mietvertrag beilegen.

Verwandte Begriffe

• Mietvertrag — hier wird die Hausordnung verbindlich.
• Gemeinschaftsordnung — die vorrangige Regelung in der WEG.
• Ordnungsmäßige Verwaltung — der Rahmen für Beschlüsse.
• Streupflicht — die Pflicht mit dem größten Haftungsrisiko.
• Winterdienst — wer räumt, wann und wie oft.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Eine gute Hausordnung verhindert die meisten Konflikte, bevor sie entstehen — und spart damit Zeit, Nerven und Anwaltskosten. Wie sie zusammen mit allen anderen Vermieterpflichten laufend umgesetzt wird, zeigt die Seite zur Mietverwaltung.