Außerordentliche Kündigung

Was das für dich bedeutet

Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist die schärfste Waffe im Mietrecht, und genau deshalb ist sie an strenge Voraussetzungen gebunden. Es braucht einen wichtigen Grund. Ärger, Unsympathie oder der Wunsch nach einer höheren Miete gehören nicht dazu.

Der häufigste Grund ist ausbleibende Miete. Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem erheblichen Teil im Rückstand oder erreicht der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen. Weitere Gründe sind erhebliche Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung und die nachhaltige Beschädigung der Wohnung.

Auch Mieter können außerordentlich kündigen: wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist oder wenn ihnen der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise vorenthalten wird.

Ein Beispiel mit Zahlen

Die Miete beträgt 780 Euro warm. Im März zahlt der Mieter 200 Euro, im April nichts. Der Rückstand liegt bei 1.360 Euro und damit über zwei Monatsmieten.

Ablauf in vereinfachter Form, eigene Darstellung nach §§ 543, 569 BGB. Stand: 09/2026.

Genau deshalb wird fast immer zusätzlich ordentlich gekündigt. Die Schonfristzahlung rettet die fristlose Kündigung, die ordentliche bleibt davon nach der Rechtsprechung unberührt.

Neben der fristlosen Variante gibt es die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Sie greift in Sonderfällen, etwa gegenüber Erben eines verstorbenen Mieters oder bei Mietverhältnissen über mehr als dreißig Jahre. Die Frist beträgt dann meist drei Monate.

Worauf du achten solltest

Schreib den Grund konkret in das Kündigungsschreiben. Eine Kündigung ohne nachvollziehbare Begründung ist unwirksam, und du kannst Gründe später nicht beliebig nachschieben.

Mahne vorher ab, wo es nötig ist. Bei Störungen des Hausfriedens ist die Abmahnung fast immer Voraussetzung. Bei Zahlungsverzug ist sie es nicht, schadet aber nie.

Achte auf die Zeit. Wer monatelang zusieht und dann fristlos kündigt, muss erklären, warum ihm das Verhältnis plötzlich unzumutbar wurde.

Richte die Kündigung an alle Mieter und lass sie von allen Vermietern unterschreiben. Bei Ehepaaren auf beiden Seiten ist das der häufigste Formfehler.

Und rechne nüchtern. Räumungsklage, Gerichtskosten, Leerstand und Renovierung kosten schnell mehrere Monatsmieten. Manchmal ist ein Aufhebungsvertrag mit klarem Auszugstermin der günstigere Weg.

Für Mieter gilt die Gegenrichtung: Wer wegen eines schweren Mangels außerordentlich kündigen will, muss dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Ohne diesen Schritt bleibt der Mietvertrag bestehen, und die Kündigung kostet nur Nerven.

Verwandte Begriffe

• Abmahnung — der Schritt davor
• Zahlungsverzug — der häufigste Grund
• Ordentliche Kündigung — die Variante mit Frist
• Räumungsfrist — was das Gericht gewähren kann
• Zwangsräumung — der letzte Schritt

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer Rückstände früh erkennt und konsequent nachfasst, landet selten vor Gericht — wie dieses Mahnwesen im Alltag läuft, zeigt die Seite zur Mietverwaltung.