Abnahmeprotokoll

Was das für dich bedeutet

Ein Abnahmeprotokoll klingt nach Formalie und ist in Wahrheit das wichtigste Papier des ganzen Tages. Es verschiebt die Beweislast. Vor der Abnahme muss derjenige, der gebaut oder verkauft hat, beweisen, dass alles in Ordnung ist. Nach der Abnahme musst du beweisen, dass etwas fehlt. Das ist ein gewaltiger Unterschied, wenn ein halbes Jahr später Feuchtigkeit im Keller auftaucht.

Deshalb ist der Satz „Das tragen wir später nach“ der teuerste Satz bei jeder Übergabe. Was am Tag der Abnahme nicht im Protokoll steht, gilt als hingenommen — es sei denn, der Mangel war nicht zu sehen.

Das Protokoll gibt es in zwei Zusammenhängen. Beim Neubau nimmst du die Leistung eines Bauunternehmers ab. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie hältst du den Zustand am Tag der Übergabe fest. In beiden Fällen ist der Ablauf gleich: gemeinsam durchgehen, alles aufschreiben, beide unterschreiben.

Ein Beispiel aus einer Übergabe

Ein Käufer übernimmt eine Wohnung. Beim Rundgang fallen drei Dinge auf: eine gerissene Fliese im Bad, eine Wohnungstür, die schleift, und ein Heizkörper, der kalt bleibt. Alles landet im Protokoll, mit Frist.

Beispielprotokoll, eigene Darstellung. Stand: 09/2026.

Dazu gehören die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser mit Zählernummer, die Zahl der übergebenen Schlüssel und die Unterschrift beider Seiten. Fotos ergänzen jeden Punkt.

Worauf du achten solltest

Nimm dir Zeit und geh bei Tageslicht durch. Vieles ist abends bei Kunstlicht schlicht nicht zu sehen: Wasserränder, Risse, Farbunterschiede an frisch überstrichenen Stellen.

Schreib jeden Mangel so auf, dass ihn ein Fremder wiederfindet. „Kratzer im Parkett“ hilft niemandem. „Kratzer im Parkett, Wohnzimmer, etwa 40 cm, links neben Balkontür“ ist ein Nachweis.

Setz für jeden Punkt eine Frist. Ein Mangel ohne Termin bleibt ein Mangel ohne Termin. Und halte fest, wer ihn beseitigt: der Verkäufer selbst, ein von ihm beauftragter Betrieb oder du gegen Abzug vom Kaufpreis.

Unterschreibe nichts, worin steht, dass die Sache „mangelfrei“ übernommen wurde, wenn sie es nicht ist. Eine solche Formulierung nimmt dir Rechte, die du danach nicht zurückbekommst.

Nimm eine zweite Person mit. Vier Augen sehen mehr, und ein Zeuge ist später mehr wert als ein Gedächtnis. Wenn du selbst nicht dabei sein kannst, gib eine schriftliche Vollmacht mit — sonst fehlt am Ende die passende Unterschrift.

Fehlt ein Fachmann, hol ihn dir. Bei einem Neubau lohnt ein Sachverständiger zur Abnahme fast immer — er sieht in zwei Stunden Dinge, die dich sonst über Jahre begleiten.

Und: Halte auch fest, was in Ordnung war. Ein Protokoll, das nur Mängel listet, sagt nichts über den Rest der Wohnung.

Denk an die Nebensachen, die später fehlen: Bedienungsanleitungen der Heizung, Wartungsnachweise, der zweite Kellerschlüssel, die Fernbedienung des Garagentors, Reste vom Bodenbelag. Eine Zeile im Protokoll bringt sie zurück, ein Anruf drei Monate später selten.

Verwandte Begriffe

• Übergabeprotokoll — das Gegenstück beim Mieterwechsel
• Bauabnahme — die Abnahme einer Bauleistung
• Gewährleistung — welche Fristen nach der Abnahme laufen
• Mangelbeseitigungsanspruch — was du verlangen kannst
• Besitzübergang — ab wann Nutzen und Lasten bei dir liegen

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Wer vor dem Termin weiß, worauf zu schauen ist, geht ruhiger hinein — wie ein Kauf sauber vorbereitet wird, steht auf der Seite Immobilie kaufen in Bochum.