Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Kaufvertrag ist beurkundet, das Geld ist überwiesen, die Schlüssel sind übergeben – und trotzdem steht der Käufer noch nicht im Grundbuch. Es fehlt ein einzelnes Blatt Papier, und ausgestellt wird es vom Finanzamt.

Was das für dich bedeutet

Die Grundlage steht im Grunderwerbsteuergesetz. Das Grundbuchamt darf einen neuen Eigentümer erst eintragen, wenn das Finanzamt bestätigt hat, dass der Eintragung aus steuerlicher Sicht nichts entgegensteht. Diese Bestätigung heißt Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Der Ablauf ist immer gleich. Der Notar zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an. Das Finanzamt schickt dem Käufer einen Steuerbescheid, meist mit einer Zahlungsfrist von einem Monat. Ist die Steuer bezahlt, geht die Bescheinigung an das Notariat, und der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt Bochum.

Steuerschuldner sind nach dem Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam. In fast allen Kaufverträgen übernimmt der Käufer die Steuer allein. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an dich als Verkäufer halten – deshalb ist diese Frage keine Formalie.

In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent des Kaufpreises. Mitgekauftes Inventar, das im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Eine Einbauküche oder eine Markise mindert die Steuer also, wenn der Wert plausibel angesetzt wird.

Beispiel: was zusammenkommt

Gerechnet mit dem Median-Kaufpreis für ein Eigenheim in Bochum.

Steuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent; Median-Kaufpreis Eigenheim aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum (Beobachtungszeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025). Verfahren nach § 22 GrEStG. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Plane die Zeit ein. Zwischen Beurkundung und Bescheinigung vergehen je nach Auslastung der Finanzämter mehrere Wochen. Bis zur Eintragung im Grundbuch dauert es danach oft noch einmal so lange. Wer den Umzug plant, sollte sich nicht am Notartermin orientieren, sondern an der Auflassungsvormerkung – sie sichert den Käufer bereits ab.

Setz das Inventar realistisch an. Ein überhöhter Betrag fällt dem Finanzamt auf, und die Bank finanziert Inventar in der Regel nicht mit. Belege den Wert mit einer kurzen Liste und, wenn vorhanden, den ursprünglichen Rechnungen.

Kläre die Kaufpreisfälligkeit sauber. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt danach und ist nur noch für die Umschreibung nötig.

Achte auf Sonderfälle. Bei Erwerb unter Verwandten in gerader Linie, bei einer Erbauseinandersetzung oder bei geringen Kaufpreisen kann die Steuer entfallen. Auch dann stellt das Finanzamt eine Bescheinigung aus, ohne dass gezahlt werden muss.

Und lass dich beraten, wenn es um Gesellschaftsanteile, Schenkungen oder Übertragungen gegen Wohnrecht geht. Solche Gestaltungen wirken auf Grunderwerb-, Schenkung- und Einkommensteuer zugleich. Ein Steuerberater rechnet das durch, der Notar setzt es um.

Prüfe den Bescheid, wenn er kommt. Fehler bei der Bemessungsgrundlage entstehen vor allem dann, wenn übernommene Darlehen, Erschließungskosten oder eine noch zu errichtende Bebauung mit einbezogen werden. Gegen einen Grunderwerbsteuerbescheid läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat.

Wer eine Immobilie kauft, sollte den Betrag außerdem von Anfang an im Kassenplan haben. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten und einer eventuellen Maklerprovision kommen an Nebenkosten schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises zusammen, und finanziert wird davon üblicherweise wenig.

Verwandte Begriffe

• Kaufvertrag – die Urkunde, die den ganzen Ablauf auslöst.
• Auflassungsvormerkung – die frühe Absicherung des Käufers im Grundbuch.
• Kaufpreisfälligkeit – wann tatsächlich gezahlt wird.
• Lastenfreistellung – wie alte Grundschulden aus dem Grundbuch verschwinden.
• Grundbuch – das Register, in dem der Wechsel am Ende steht.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Verkauf endet nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Eintragung. Wie der gesamte Ablauf von der Bewertung bis zur Umschreibung aussieht, liest du auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.