Kaufnebenkosten einer Immobilie: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Der Kaufpreis ist verhandelt, die Bank hat zugesagt, der Notartermin steht — und dann kommen drei Rechnungen hintereinander, mit denen viele nicht gerechnet haben. Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen in Nordrhein-Westfalen bei rund 8,5 Prozent des Kaufpreises ohne Maklerprovision und bei rund 12 Prozent mit. Bei einem Bochumer Eigenheim zum Median von 455.000 € sind das 38.675 € beziehungsweise 54.919 €, und dieses Geld muss aus deinem Eigenkapital kommen.

Hier steht, woraus sich die Summe zusammensetzt, wer welchen Posten zahlt, welche Beträge häufig vergessen werden und wie das für die gängigen Bochumer Objekttypen konkret aussieht.

Kaufnebenkosten einer Immobilie: die vier Posten im Überblick

Grunderwerbsteuer: der größte Brocken

6,5 Prozent auf die Gegenleistung, landesweit einheitlich und einer der höchsten Sätze bundesweit. Der Notar meldet den Vertrag an das Finanzamt, der Bescheid kommt einige Wochen später, und die Steuer ist innerhalb eines Monats fällig. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein.

Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Gartenhaus mindert die Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausgewiesen ist. Was dabei zulässig ist und was nicht, steht unter Grunderwerbsteuer in NRW.

Notar und Grundbuch: gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar

Die Gebühren des Notars stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert. Ein Notar darf weder Rabatt geben noch aufschlagen — der Vergleich mehrerer Notare bringt beim Preis also nichts.

Enthalten sind Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Einholung der Löschungsbewilligungen, die Anzeige beim Finanzamt und die Betreuung bis zur Umschreibung. Rechne mit rund 1,0 bis 1,5 Prozent, je nachdem, wie aufwendig der Fall ist.

Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts von rund 0,5 Prozent für Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld. Die genaue Aufteilung erklärt Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf.

Maklerprovision: hälftig geteilt, aber nicht immer

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher schreibt das Gesetz die Halbteilung vor. Bei einem ortsüblichen Gesamtsatz von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer zahlt jede Seite 3,57 Prozent. Der Maklervertrag bedarf dabei der Textform.

Wird der Makler nur für eine Seite tätig, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision übernehmen — und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Die Halbteilung gilt allerdings nicht für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerbliche Objekte. Dort ist die Provision frei verhandelbar. In Bochum ist das praktisch relevant, weil der Anteil an Mehrfamilienhäusern hoch ist: Von rund 58.700 Wohngebäuden sind 25.400 Mehrfamilienhäuser.

Rechenbeispiel: Nebenkosten für Bochumer Objekttypen

Gerechnet mit den aktuellen Bochumer Medianwerten, Notar mit 1,5 Prozent, Grundbuch mit 0,5 Prozent und der halben Provision von 3,57 Prozent:

Zwischen der Wohnung und dem freistehenden Haus liegen bei den Nebenkosten fast 50.000 € — bei identischem Prozentsatz. Genau deshalb ist jede Verhandlung am Kaufpreis doppelt wirksam: Jeder gesparte Euro spart zusätzlich zwölf Cent Nebenkosten. Deine eigene Zahl bekommst du im Nebenkostenrechner.

Die Posten, die niemand einplant

Die vier großen Positionen sind bekannt. Diese hier tauchen erst auf, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist:

• Grundschuldbestellung. Beurkundung und Eintragung der Grundschuld für deine Bank kosten je nach Darlehenshöhe einen niedrigen vierstelligen Betrag.
• Bausachverständiger. Eine Begehung vor dem Kauf kostet im niedrigen vierstelligen Bereich und ist bei älteren Objekten fast immer gut angelegt.
• Umzug und Küche. Ein Umzug innerhalb der Stadt liegt schnell im vierstelligen Bereich, eine Einbauküche deutlich darüber.
• Renovierung vor dem Einzug. Malern, Böden und Elektrik sind günstiger, solange die Räume leer sind.
• Doppelbelastung. Zwischen Kaufpreiszahlung und Auszug aus der alten Wohnung zahlst du oft zwei bis drei Monate doppelt.
• Laufende Kosten ab Übergang. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten laufen ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Als grobe Orientierung: Plane über die 12 Prozent hinaus weitere 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises als Puffer ein. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, steht unter Wie viel Eigenkapital brauche ich.

Drei Sonderfälle mit anderer Rechnung

Grundstück plus Bauvertrag. Kaufst du ein unbebautes Grundstück und schließt im Zusammenhang damit einen Bauvertrag, wertet das Finanzamt beides häufig als einheitliches Vertragswerk. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an — bei einem Hausbau schnell ein fünfstelliger Unterschied.

Kauf in der Zwangsversteigerung. Hier gibt es keinen notariellen Kaufvertrag und damit keine Beurkundungsgebühr. Stattdessen erhebt das Gericht eine Zuschlagsgebühr. Die Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an, bemessen am Meistgebot. Unterm Strich sind die Nebenkosten niedriger, das Risiko wegen fehlender Innenbesichtigung aber deutlich höher.

Erwerb unter Angehörigen. Zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Notar und Grundbuch bleiben, die Provision entfällt in aller Regel ebenfalls. Aus 12 Prozent werden so rund 2 Prozent.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Kurz zusammengefasst

Rechne mit 8,5 Prozent ohne und rund 12 Prozent mit Maklerprovision. In Bochum heißt das bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung rund 19.600 € und bei einem freistehenden Einfamilienhaus rund 68.700 € — jeweils zusätzlich zum Kaufpreis und aus Eigenkapital.

Plane zusätzlich 3 bis 5 Prozent Puffer für Grundschuldbestellung, Gutachter, Umzug, Küche und die ersten Reparaturen ein. Deine konkrete Zahl bekommst du im Nebenkostenrechner, und welche Objekte in Bochum dazu passen, siehst du unter Immobilie kaufen in Bochum.