Auflassung

Was das für dich bedeutet

Die Auflassung einer Immobilie ist eine von zwei Zutaten. Erst die Erklärung vor dem Notar, dann die Eintragung im Grundbuch — beides zusammen macht dich zum Eigentümer. Bis das Grundbuchamt den Eintrag vorgenommen hat, bist du Käufer mit einem Anspruch, mehr nicht.

Das Gesetz stellt an diese Erklärung besondere Anforderungen. Beide Seiten müssen gleichzeitig vor demselben Notar erscheinen, persönlich oder durch einen Vertreter mit Vollmacht. Bedingungen sind nicht zulässig: Eine Auflassung „unter dem Vorbehalt, dass das Geld ankommt“ gibt es nicht.

Deshalb ist der übliche Ablauf zweistufig. Im Kaufvertrag wird die Auflassung meist gleich mit beurkundet, aber der Notar darf sie erst dann beim Grundbuchamt einreichen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. So ist der Verkäufer bis zur letzten Sekunde geschützt.

So läuft es ab

Ablauf in vereinfachter Form, eigene Darstellung nach BGB und GBO. Stand: 09/2026.

Ein Beispiel: Der Vertrag wird im Frühjahr beurkundet, die Vormerkung folgt nach wenigen Wochen, die Zahlung nach der Fälligkeitsmitteilung. Bis der Name im Grundbuch steht, vergehen je nach Auslastung des Amtes oft mehrere Monate. In dieser Zeit gehören dir die Schlüssel, aber noch nicht das Grundstück.

Die Auflassung selbst kostet keine eigene Gebühr, sie steckt in den Notarkosten für den Kaufvertrag. Was Zeit kostet, sind die Voraussetzungen: die Löschung alter Grundschulden, Genehmigungen der Gemeinde, bei Wohnungen manchmal die Zustimmung des Verwalters.

Worauf du achten solltest

Zahle nie vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Sie ist der Nachweis, dass die Vormerkung steht, alle Genehmigungen vorliegen und die Löschung alter Rechte gesichert ist. Wer vorher überweist, gibt Geld ohne Sicherheit aus der Hand.

Achte auf die Vollmachten. Kann eine Partei nicht erscheinen, muss die Vollmacht in der richtigen Form vorliegen. Eine formlose Nachricht reicht nicht, und ein fehlendes Papier verschiebt den Termin.

Denk an den Besitzübergang. Nutzen, Lasten, Versicherung und Betriebskosten wechseln zu einem im Vertrag festgelegten Tag — nicht am Tag der Eintragung. Diese beiden Daten liegen fast immer weit auseinander.

Prüfe die Angaben zur Person. Namen, Geburtsdaten und Adressen müssen mit den Ausweisen übereinstimmen, sonst weist das Grundbuchamt den Antrag zurück und alles wartet erneut auf einen Termin.

Und lies den Entwurf vor dem Termin. Der Notar schickt ihn rechtzeitig zu. Fragen dazu klärst du besser vorher als im Beurkundungstermin, in dem alle unter Zeitdruck stehen.

Bei einer Erbengemeinschaft oder mehreren Verkäufern brauchst du alle Unterschriften. Fehlt eine, gibt es keine wirksame Auflassung — und der Termin wird verschoben, bis auch das letzte Familienmitglied am Tisch sitzt oder eine Vollmacht erteilt hat.

Verwandte Begriffe

• Auflassungsvormerkung — die Reservierung im Grundbuch
• Kaufvertrag — der Rahmen für alles Weitere
• Kaufpreisfälligkeit — wann gezahlt wird
• Unbedenklichkeitsbescheinigung — der Haken des Finanzamts
• Besitzübergang — ab wann die Immobilie dich kostet

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ein Kaufvertrag, der sauber vorbereitet ist, spart beiden Seiten Wochen — wie dieser Weg vom Angebot bis zur Eintragung aussieht, zeigt die Seite Immobilie verkaufen.