Zwangsräumung

Das Urteil ist da, der Mieter ist es auch — er wohnt weiter. Ein Räumungsurteil verschafft dir noch keine leere Wohnung. Es ist nur der Titel. Vollstreckt wird er von einem Gerichtsvollzieher, und dieser Weg dauert länger, als die meisten erwarten.

Der Ablauf ist immer derselbe: Räumungsklage, Urteil, Zustellung mit Vollstreckungsklausel, Auftrag an den Gerichtsvollzieher, Räumungstermin mit mindestens drei Wochen Vorlauf, Räumung.

Was das für dich bedeutet

Du brauchst Geduld und Vorfinanzierung. Vom ersten ausgebliebenen Mietzahlung bis zur Schlüsselübergabe vergehen häufig sechs bis zwölf Monate. In dieser Zeit läuft für dich weiter: Zins, Hausgeld, Nebenkosten. Vom Mieter kommt meist nichts mehr.

Das Gericht kann dem Mieter außerdem eine Räumungsfrist gewähren, in der Regel bis zu einem Jahr. Sie soll Obdachlosigkeit vermeiden. Für dich heißt sie: weiter warten. Nimm den Antrag darauf ernst und äußere dich dazu, statt ihn unkommentiert zu lassen.

Für die Zeit nach der Kündigung steht dir eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu. Auf dem Papier ist das beruhigend. In der Praxis kommt das Geld selten, weil dieselbe Zahlungsunfähigkeit, die zur Kündigung geführt hat, auch hier wirkt.

Beispiel: klassische Räumung gegen Berliner Räumung

Bei der klassischen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher die Wohnung durch eine Spedition ausräumen und den Hausrat einlagern. Das musst du vorstrecken.

Quelle: eigene Beispielspannen nach üblichen Vorschusshöhen; gesetzliche Grundlage der Berliner Räumung ist § 885a ZPO.

Bei der Berliner Räumung beschränkst du die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher tauscht das Schloss, die Sachen bleiben drin, und du machst dein Vermieterpfandrecht geltend. Das ist deutlich günstiger, verlangt aber Sorgfalt: Du musst den Hausrat auflisten, unpfändbare und persönliche Gegenstände herausgeben und den Rest eine Zeit lang verwahren.

Worauf du achten solltest

Rechne damit, dass du auf den Kosten sitzen bleibst. Der Titel gegen einen zahlungsunfähigen Mieter ist Papier. Deshalb ist jede Stunde, die du früher reagierst, bares Geld — bei zwei Monatsmieten Rückstand handeln ist billiger als bei acht.

Prüfe vor dem Termin, ob wirklich alle im Titel stehen, die in der Wohnung leben. Gegen den Ehepartner oder einen Untermieter, der nicht im Urteil steht, darf nicht geräumt werden — das ist der häufigste Grund, warum ein Räumungstermin platzt. Und lass dich beim gesamten Verfahren anwaltlich begleiten; Fehler in der Zustellung oder im Antrag kosten Monate.

Der Weg, den viele vergessen

Zwischen Urteil und Gerichtsvollzieher liegt noch eine Möglichkeit: die Räumungsvereinbarung. Der Mieter zieht freiwillig bis zu einem festen Datum aus, du verzichtest dafür auf einen Teil der offenen Forderung oder zahlst einen Umzugszuschuss.

Das klingt unfair, wenn ohnehin ein Titel vorliegt. Rechnerisch ist es oft die bessere Lösung. Zwei Monate schnellere Übergabe sparen dir bei einer Wohnung mit 700 Euro Warmmiete rund 1.400 Euro Ausfall, dazu die Vorschüsse für Spedition und Einlagerung. Wenn die Wohnung dann noch besenrein und ohne Schäden übergeben wird, steht die Vereinbarung fast immer besser da als der Weg über den Gerichtsvollzieher. Halte sie schriftlich fest und lass den Räumungstitel bis zur tatsächlichen Übergabe bestehen.

Verwandte Begriffe

• Räumungsfrist — gerichtlich gewährte Schonzeit.
• Zahlungsverzug — häufigster Auslöser des Verfahrens.
• Vermieterpfandrecht — Recht an den Sachen des Mieters.
• Nutzungsentschädigung — Anspruch für die Zeit nach der Kündigung.
• Sozialklausel — Härtefallschutz des Mieters.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Ablauf einer Räumungsklage. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Die beste Zwangsräumung ist die, zu der es nie kommt — und die entscheidet sich bei der Auswahl des Mieters und beim Tempo im Mahnwesen. Beides gehört zur Mietverwaltung in Bochum.