Bauliche Veränderung (WEG)

Im Erdgeschoss hängt seit ein paar Wochen eine Markise an der Fassade. Gefragt hat der Eigentümer niemanden. Genau an dieser Stelle beginnt das Thema bauliche Veränderung am Wohnungseigentum: Sobald jemand am gemeinsamen Haus etwas verändert, das vorher nicht da war, braucht er dafür einen Beschluss der Gemeinschaft.

Die Grenze verläuft zwischen Erhaltung und Veränderung. Eine kaputte Haustür gegen eine gleichwertige neue tauschen ist Erhaltung. Dieselbe Tür mit elektrischem Türöffner einbauen ist eine bauliche Veränderung. Der Unterschied klingt klein, entscheidet aber darüber, aus welchem Topf das Geld kommt und wer überhaupt mitreden darf.

Was das für dich bedeutet

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes reicht für jede bauliche Veränderung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Kein Nachbar kann eine Maßnahme mehr allein blockieren. Das ist die gute Nachricht, wenn du etwas verändern willst. Es ist die unbequeme Nachricht, wenn du gegen den Umbau bist.

Vier Maßnahmen kannst du sogar als Einzelner verlangen: barrierefreier Umbau, eine Ladestation für ein Elektroauto, Einbruchsschutz und der Anschluss ans Glasfasernetz. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über die Art der Ausführung, nicht mehr über das Ob. Der Preis dafür: Wer verlangt, zahlt allein — Einbau, Wartung und späteren Rückbau.

Verkaufst du deine Wohnung, wird jeder nicht genehmigte Umbau zum Thema. Käufer fragen danach, Banken auch. Fehlt der Beschluss für den ausgebauten Dachboden oder die überdachte Terrasse, kann die Gemeinschaft noch Jahre später den Rückbau verlangen. Das gehört offen in den Kaufvertrag, sonst haftest du dafür.

Beispiel: eine bauliche Veränderung am Wohnungseigentum und ihre Kosten

Eine Gemeinschaft mit achtzehn Parteien beschließt einen Aufzug für 90.000 Euro. Wer diese Summe trägt, hängt allein davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde. Das Gesetz kennt dafür vier Wege.

Rechtsgrundlage: §§ 20 und 21 Wohnungseigentumsgesetz. Verkürzte Darstellung zur Orientierung, im Streitfall entscheidet das Gericht. Stand: 09/2026.

Bei achtzehn Parteien und einer Zwei-Drittel-Mehrheit zahlt jeder nach Miteigentumsanteil mit. Reicht die Mehrheit nur einfach, teilen sich zum Beispiel elf Zustimmende die 90.000 Euro — dann liegt der Anteil je Partei bei rund 8.200 Euro statt bei rund 5.000 Euro.

Worauf du achten solltest

Der häufigste Fehler ist der zu dünne Beschlusstext. Ein Beschluss, der nur „Aufzug wird gebaut“ sagt, hält einer Anfechtung selten stand. Hinein gehören das konkrete Angebot, ein Höchstbetrag, die Kostenregel und die Frage, wer den Unterhalt später trägt.

Der zweite Fehler ist das Zeitfenster. Ein Beschluss lässt sich einen Monat lang anfechten. Wer vorher mit dem Bau beginnt, baut auf eigenes Risiko.

Der dritte Fehler betrifft das Sondereigentum. Greift die Maßnahme in eine einzelne Wohnung ein, hilft keine Mehrheit — dann braucht es die Zustimmung dieses Eigentümers. Und wer ohne Beschluss loslegt, sollte nicht auf eine nachträgliche Genehmigung hoffen: Sie ist möglich, aber freiwillig. Bei Streit über Umgestaltung, Benachteiligung oder Kostenverteilung gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Verwandte Begriffe

• Gemeinschaftseigentum — alles, was allen gehört, also Fassade, Dach, Treppenhaus.
• Sondereigentum — der Teil, über den du allein bestimmst.
• Eigentümerversammlung — der Ort, an dem beschlossen wird.
• Beschlusssammlung — dort steht später schwarz auf weiß, was gilt.
• Instandhaltungsrücklage — der Topf, aus dem Erhaltung bezahlt wird.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber bauliche Veränderung nach WEG-Recht. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein sauber vorbereiteter Beschluss spart der Gemeinschaft Jahre Streit und dir als Eigentümer viel Geld. Wie Beschlusstexte, Quoren und Kostenverteilung vor der Versammlung geprüft werden, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.