Eigentümerversammlung

Was das für dich bedeutet

Einmal im Jahr sitzen alle Eigentümer eines Hauses an einem Tisch. Dort wird die Jahresabrechnung genehmigt, der Wirtschaftsplan beschlossen, der Verwalter entlastet und über alles entschieden, was Geld kostet: Dach, Heizung, Fassade, Aufzug, Rechtsstreit.

Eingeladen wird vom Verwalter, in Textform, mit einer Frist von mindestens drei Wochen. Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten, denn beschlossen werden darf nur, was angekündigt war.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Versammlung immer beschlussfähig, gleich wie viele erscheinen. Das war früher anders und hat viele Zweitversammlungen erspart. Es bedeutet aber auch: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, wird überstimmt.

Abgestimmt wird meist mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wie die Stimmen gezählt werden – nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten – steht in der Gemeinschaftsordnung.

Jeder Beschluss wandert anschließend in die Beschluss-Sammlung. Sie ist das Gedächtnis des Hauses und für Käufer eine Pflichtlektüre.

Neben der jährlichen Versammlung gibt es die außerordentliche. Sie wird einberufen, wenn etwas nicht warten kann: ein Wasserschaden, ein Heizungsausfall im Winter, ein Angebot mit kurzer Frist. Auch mehr als ein Viertel der Eigentümer kann sie verlangen.

Beispiel: die Fristen rund um die Versammlung

Ein typischer Ablauf mit den Terminen, die zählen:

Fristen nach §§ 23 bis 24 und § 45 WEG. Übersicht, kein Ersatz für rechtliche Beratung im Einzelfall.

Die Monatsfrist für die Anfechtung ist scharf. Wer sie verpasst, muss den Beschluss hinnehmen, selbst wenn er inhaltlich falsch war.

Deshalb lohnt es sich, das Protokoll sofort nach Erhalt zu lesen und bei Zweifeln früh eine Anwältin einzuschalten, statt drei Wochen zu warten.

Worauf du achten solltest

Geh hin oder gib eine Vollmacht. Beides ist besser, als das Ergebnis später im Protokoll zu lesen. Prüfe in der Gemeinschaftsordnung, wer bevollmächtigt werden darf – manche Häuser lassen nur andere Eigentümer oder den Verwalter zu.

Lies die Tagesordnung genau. Formulierungen wie „Beschlussfassung über die Fassadensanierung“ reichen für einen Beschluss, „Aussprache über die Fassade“ dagegen nicht. Wer einen Antrag durchbringen will, muss ihn rechtzeitig beim Verwalter einreichen.

Achte bei baulichen Veränderungen auf die Kostenfolge. Seit der Reform genügt oft eine einfache Mehrheit, aber wer zahlt, hängt davon ab, wer profitiert und wie deutlich die Mehrheit ausfiel.

Bestehe auf einem sauberen Protokoll. Es muss Beschlusstexte im Wortlaut, Stimmenzahlen und das Abstimmungsergebnis enthalten. Ein Protokoll mit „mehrheitlich angenommen“ und ohne Wortlaut hilft niemandem.

Und behalte den Ton im Blick. Eine Versammlung, in der sich zwei Parteien seit Jahren blockieren, verhindert jede Sanierung. Vermittlung ist hier oft wichtiger als Paragrafen.

Bereite größere Punkte vor. Drei Angebote, eine kurze Kostenübersicht und ein Vorschlag zur Finanzierung machen aus einer Diskussion einen Beschluss. Ohne Zahlen wird jede Sanierung auf das nächste Jahr verschoben, und das kostet am Ende mehr.

Frag außerdem nach der Erhaltungsrücklage, bevor du zustimmst. Ein Beschluss über 200.000 Euro Fassadensanierung bedeutet bei leerer Rücklage eine Sonderumlage, die jeden Eigentümer sofort trifft.

Verwandte Begriffe

• Beschluss-Sammlung – das Verzeichnis aller Beschlüsse.
• Wirtschaftsplan – die Grundlage für dein Hausgeld.
• Jahresabrechnung – die Abrechnung des vergangenen Jahres.
• Verwalterbestellung – wie der Verwalter ins Amt kommt.
• Bauliche Veränderung – der häufigste Streitpunkt in Versammlungen.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Beschlüsse in der Eigentümerversammlung weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Gut vorbereitete Versammlungen dauern zwei Stunden statt fünf und enden mit Beschlüssen, die halten. Wie eine WEG-Verwaltung Einladung, Angebote und Protokoll so aufbereitet, dass Entscheidungen möglich werden, steht auf der Leistungsseite.