Bauliche Veränderung nach dem WEG-Recht

In der Versammlung sitzen achtzehn Eigentümer, und einer will eine Wallbox in der Tiefgarage. Die entscheidende Nachricht vorweg: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes reicht für jede bauliche Veränderung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Niemand kann eine Maßnahme mehr allein blockieren. Die schwierigere Frage ist nicht mehr, ob beschlossen werden darf, sondern wer am Ende zahlt — und darauf gibt das Gesetz vier verschiedene Antworten.

Bauliche Veränderung heißt jede Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus. Der Austausch einer kaputten Haustür gegen eine gleichwertige ist Erhaltung. Der Einbau einer Tür mit elektrischem Öffner ist eine bauliche Veränderung. Diese Abgrenzung entscheidet darüber, aus welchem Topf gezahlt wird — mehr dazu unter Instandhaltung und Instandsetzung.

Wer beschließt — und was trotzdem nicht geht

Die Gemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit. Zwei Grenzen bleiben: Eine Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten, und sie darf keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Grundlegende Umgestaltung meint den Fall, dass die Anlage danach eine andere ist — etwa der Anbau eines kompletten Stockwerks. Unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn ein Einzelner ein Sonderopfer bringt, etwa weil ein Aufzugsschacht sein Wohnzimmerfenster zumauert.

Wichtig ist auch, was am Sondereigentum passiert. Ein Eingriff dort braucht die Zustimmung des betroffenen Eigentümers, egal wie die Mehrheit steht. Wo die Linie zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum verläuft, klärt die Seite Sondereigentum abgrenzen.

Die vier Kostenregeln

Wer zahlt, hängt davon ab, wie die Maßnahme zustande kommt. Ein Beispiel zum Mitrechnen: eine Gemeinschaft mit 20 gleich großen Einheiten, Maßnahme 24.000 €.

Einordnung nach §§ 20, 21 WEG. Modellrechnung mit gleichen Miteigentumsanteilen; in der Praxis wird nach Anteilen verteilt. Stand: 09/2026.

Die dritte Zeile ist die, die in der Praxis die meiste Verwirrung stiftet. Wenn nur eine knappe Mehrheit zustimmt, wird die Maßnahme trotzdem umgesetzt — aber die Gegner zahlen nichts und dürfen sie auch nicht nutzen. Bei einem Aufzug bedeutet das: Wer nicht mitbezahlt hat, fährt nicht mit. Verkauft er später, kann der Käufer sich nachträglich einkaufen, indem er den anteiligen Betrag nebst Wertausgleich nachzahlt.

Maßnahmen, auf die du einen Anspruch hast

Vier Vorhaben sind privilegiert. Bei ihnen kann ein einzelner Eigentümer die Gestattung verlangen; die Gemeinschaft entscheidet nur noch über die Art der Ausführung, nicht mehr über das Ob.

• Barrierefreier Aus- und Umbau, etwa eine Rampe, ein Treppenlift oder eine bodengleiche Dusche.
• Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, also die Wallbox samt Zuleitung.
• Einbruchsschutz, etwa eine verstärkte Wohnungstür oder Fenstersicherungen.
• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, in der Regel Glasfaser.

Der Preis dieses Anspruchs: Wer verlangt, zahlt. Die Kosten der Maßnahme und ihres späteren Unterhalts trägt der Eigentümer, der sie durchgesetzt hat. Umgekehrt darf er sie dann auch exklusiv nutzen. Beschließt die Gemeinschaft dagegen von sich aus mit großer Mehrheit eine Ladeinfrastruktur für alle, greift Zeile eins der Tabelle.

Was Vermieter zusätzlich beachten müssen

Als vermietender Eigentümer hast du zwei Beziehungen gleichzeitig: eine zur Gemeinschaft und eine zu deinem Mieter. Ein Beschluss der Gemeinschaft bindet deinen Mieter nicht automatisch. Wenn in deiner Wohnung gearbeitet werden muss, brauchst du eine ordentliche Ankündigung gegenüber dem Mieter, und der hat unter Umständen ein Recht auf Mietminderung für die Dauer der Arbeiten. Wie du solche Maßnahmen sauber ansagst, steht unter Modernisierung ankündigen.

Zweiter Punkt: Nicht jede bauliche Veränderung ist auf die Miete umlegbar. Umlagefähig sind nur Modernisierungen, die den Gebrauchswert erhöhen, den Energieverbrauch senken oder neuen Wohnraum schaffen. Ein Treppenlift für einen anderen Eigentümer ist für deinen Mieter keine Modernisierung. Was du wie umlegen darfst, rechnet die Seite Modernisierungsumlage durch.

Dritter Punkt: Die Finanzierung. Größere Maßnahmen laufen entweder über die Rücklage oder über eine Sonderumlage. Prüf vor der Versammlung, ob die Rücklage überhaupt trägt — sonst kommt die Rechnung für dich überraschend.

Erhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung — drei Begriffe, drei Folgen

Die Einordnung entscheidet über Mehrheit, Kostentopf und Umlagefähigkeit. Halte die drei sauber auseinander.

Erhaltung ist alles, was den vorhandenen Zustand sichert oder wiederherstellt: das undichte Dach, die defekte Pumpe, der Anstrich im Treppenhaus. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit, gezahlt wird aus der Rücklage oder dem Wirtschaftsplan, und alle tragen nach Anteilen.

Modernisierende Erhaltung ist der Ersatz durch etwas Besseres, wenn ohnehin ersetzt werden muss: die alte Ölheizung wird nicht durch eine gleiche, sondern durch eine effizientere ersetzt. Auch hier zahlen alle nach Anteilen.

Bauliche Veränderung ist der Zugewinn, der ohne Not entsteht: der zusätzliche Balkon, der Aufzug, die Wallbox. Hier greifen die vier Kostenregeln aus der Tabelle. Wo genau die Grenze zwischen den ersten beiden Begriffen liegt und wie sie sich auf die Höhe der Erhaltungsrücklage auswirkt, ist ein häufiger Streitpunkt in Versammlungen.

Wie du einen Beschluss vorbereitest, der hält

1. Zwei Angebote einholen

   Ein Beschluss ohne Kostengrundlage ist angreifbar. Zwei bis drei vergleichbare Angebote gehören in die Einladung.

2. Beschlusstext vorformulieren

   Maßnahme, Höchstbetrag, Finanzierung und Kostenverteilung müssen im Text stehen, nicht nur im Protokoll.

3. Quoren prüfen

   Vor der Abstimmung ausrechnen, ob die Zwei-Drittel-Marke erreichbar ist. Davon hängt die Kostenverteilung ab.

4. Frist im Blick behalten

   Nach der Versammlung läuft ein Monat für die Anfechtung. Erst danach ist Planungssicherheit da.

Wie diese Anfechtungsfrist funktioniert und was passiert, wenn sie versäumt wird, steht unter Beschlussanfechtung. Und wenn Vorbereitung, Angebote und Umsetzung an dir hängen bleiben, obwohl du nur einer von zwanzig bist, gehört das in die Hand einer professionellen WEG-Verwaltung.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zur baulichen Veränderung

Kurz zusammengefasst

Bauliche Veränderungen brauchen nur noch die einfache Mehrheit, blockieren kann sie niemand mehr allein. Entscheidend ist die Kostenfrage: Ab mehr als zwei Dritteln der Stimmen und über der Hälfte der Anteile zahlen alle, sonst nur die Zustimmenden — und die nutzen dann auch allein. Barrierefreiheit, Wallbox, Einbruchsschutz und Glasfaser kannst du als Einzelner durchsetzen, zahlst sie aber selbst. Bereite jeden Beschluss mit Angeboten, festem Höchstbetrag und klarer Kostenregel vor, dann übersteht er auch die Anfechtungsfrist.