Bodenrichtwert

Frag zehn Eigentümer, was ihr Grundstück wert ist, und du bekommst zehn Bauchgefühle. Der Bodenrichtwert ist die einzige Zahl dazu, die aus echten Kaufverträgen abgeleitet wird. In Bochum ermittelt sie der Gutachterausschuss, veröffentlicht wird sie über das Portal BORIS.NRW.

Was das für dich bedeutet

Der Wert gilt für den reinen Boden. Haus, Garage und Gartenhaus sind nicht enthalten. Multiplizierst du den Bodenrichtwert mit deiner Grundstücksfläche, bekommst du den Bodenwert — den Betrag, den dein Grundstück auch dann noch hätte, wenn morgen kein Gebäude mehr darauf stünde.

Diese Zahl taucht an vielen Stellen wieder auf. Sie ist Grundlage im Sachwertverfahren, sie steuert den Grundsteuerwert, sie bestimmt bei Erbbaurechten die Höhe des Erbbauzinses, und sie fließt in die Beleihungsprüfung der Bank ein.

Für ältere Häuser ist sie besonders wichtig. Wenn ein Gebäude wirtschaftlich am Ende ist, ist der Boden das, was den Preis trägt. Ein abbruchreifes Haus auf einem großen Grundstück kann mehr wert sein als ein gepflegtes Haus auf einer kleinen Parzelle.

Abgeleitet wird der Wert aus der Kaufpreissammlung. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht an den Gutachterausschuss, der daraus die Werte für einzelne Zonen berechnet. Deshalb ist die Zahl belastbarer als jede Schätzung aus einem Portal — sie beruht auf tatsächlich gezahltem Geld.

Beispiel: die Spanne innerhalb einer Stadt

Bodenrichtwerte unterscheiden sich innerhalb weniger Kilometer erheblich. Für Bochum sieht das Bild grob so aus:

Durchschnittswerte laut bodenrichtwerte-deutschland.de, Sekundärquelle. Amtlich verbindlich sind allein die Werte in BORIS.NRW, ermittelt vom Gutachterausschuss der Stadt Bochum. Stand: 09/2026.

Bei 400 Quadratmetern Grundstück liegen zwischen dem nördlichen und dem südlichen Wert rund 35.000 Euro — allein für den Boden, bei sonst gleichem Haus. Innerhalb eines Stadtbezirks fällt die Spanne noch einmal deutlich größer aus, weil die Werte zonenweise und nicht bezirksweise festgelegt werden. Eine ruhige Anliegerstraße und eine stark befahrene Hauptstraße können wenige hundert Meter auseinanderliegen und trotzdem unterschiedliche Richtwerte haben.

Worauf du achten solltest

Ein Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen: einer bestimmten Bebaubarkeit, einer üblichen Tiefe, einem bestimmten Erschließungszustand. Weicht dein Grundstück davon ab, gilt der Wert nicht eins zu eins. Ein schmaler Schlauch, eine Hanglage oder ein Grundstück in zweiter Reihe liegen darunter.

Auch die Größe wirkt. Sehr große Grundstücke erzielen je Quadratmeter selten den vollen Richtwert, weil der hintere Teil oft nicht bebaubar ist. Umgekehrt kann ein kleines, gut geschnittenes Baugrundstück darüber liegen, wenn im Umfeld wenig Angebot besteht.

Achte auf den Stichtag. Richtwerte werden zu festen Zeitpunkten fortgeschrieben und bilden das Marktgeschehen davor ab. In einem Markt, der sich bewegt, ist die Zahl also immer etwas älter als der heutige Preis.

Nimm den Bodenrichtwert nicht als Verkaufspreis. Er ist eine Ableitung aus vielen Fällen, kein Angebot. Zustand des Gebäudes, Zuschnitt, Baurecht und Nachfrage verschieben das Ergebnis in beide Richtungen deutlich.

Und nutze die amtliche Quelle. Viele Portale zeigen abgeleitete Durchschnitte, die bequem aussehen, aber nicht verbindlich sind. Verbindlich ist allein, was der Gutachterausschuss in BORIS.NRW veröffentlicht. Die Abfrage dort ist kostenlos und dauert keine zwei Minuten.

Verwandte Begriffe

• Bodenwert — die Rechnung aus Richtwert und Fläche.
• Gutachterausschuss — die Stelle, die die Werte ermittelt.
• Sachwertverfahren — wo der Bodenwert in die Bewertung einfließt.
• Verkehrswert — der Wert, auf den alles hinausläuft.
• Erschließungsbeitrag — ein Merkmal, das den Richtwert mitbestimmt.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber passendes Bewertungsverfahren wählen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Der Bodenrichtwert ist ein guter Anfang und ein schlechtes Ende. Welche Werte in deinem Stadtteil gelten und wie sie sich zueinander verhalten, findest du in der Übersicht der Bodenrichtwerte in Bochum.

Wie aus dem Richtwert ein belastbarer Preis wird, zeigt die Seite Grundstück bewerten in Bochum.