Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie?
Drei Verfahren stehen im Gesetz. Welches zu deinem Objekt passt, entscheidet sich in zwei Minuten.
Warum bekommen zwei Gutachter für dasselbe Haus zwei verschiedene Zahlen? Meistens, weil sie unterschiedliche Verfahren gewählt haben. Die kurze Antwort auf die Titelfrage: Eigentumswohnungen und Reihenhäuser werden im Vergleichswertverfahren bewertet, vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte im Ertragswertverfahren, freistehende Einfamilienhäuser ohne brauchbare Vergleichsfälle im Sachwertverfahren.
Jede Immobilienbewertung beginnt also mit der Wahl des Verfahrens. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt alle drei gleichrangig. Es gibt also kein besseres oder schlechteres Verfahren, sondern nur ein passendes und mehrere unpassende. Wer das falsche wählt, landet schnell zehn Prozent daneben, und das sind bei einem Bochumer Eigenheim rund 45.000 Euro.
Die drei Verfahren in je einem Satz
Vergleichswert
Was haben ähnliche Objekte in ähnlicher Lage zuletzt gekostet? Der Wert kommt aus echten Kauffällen, nicht aus einer Formel.
Ertragswert
Was wirft die Immobilie im Jahr ab? Aus der Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten wird der Wert abgeleitet.
Sachwert
Was würde es kosten, dieses Gebäude neu zu bauen, abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert?
In der Praxis rechnen Sachverständige oft zwei Verfahren parallel und begründen dann, welches sie führen lassen. Das ist kein Widerspruch, sondern gute Arbeit. Der Unterschied zwischen dem so ermittelten Verkehrswert und dem Preis, den du am Ende in ein Inserat schreibst, ist noch einmal ein eigenes Thema, nachzulesen unter Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis.
Vergleichswertverfahren: der Standard für Wohnungen und Reihenhäuser
Das Verfahren funktioniert, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Genau das ist bei Eigentumswohnungen der Normalfall. Dem Gutachterausschuss der Stadt Bochum wurden im letzten Berichtsjahr 2.417 Kaufverträge übermittelt, von denen 2.031 auswertbar waren. Aus dieser Datenbasis speisen sich die Vergleichsfaktoren.
Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen liegt in Bochum bei 2.318 Euro je Quadratmeter. Diese eine Zahl ist aber nur der Ausgangspunkt, denn die Spreizung ist erheblich: Das zehnte Perzentil liegt bei 1.578 Euro, das neunzigste bei 4.369 Euro. Rund 61 Prozent aller Angebote bewegen sich zwischen 1.500 und 3.000 Euro je Quadratmeter.
Entscheidend sind deshalb die Zu- und Abschläge. Baujahr, Etage, Aufzug, Balkon, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Erhaltungsrücklage, Vermietung. Allein das Baujahr macht viel aus: Wohnungen aus den Fünfzigern liegen bei rund 2.019 Euro je Quadratmeter, solche aus den Neunzigern bei 2.625 Euro. Neubau kostet oft mehr als das Doppelte des Altbaus.
Ertragswertverfahren: für Bochumer Mehrfamilienhäuser
Bei einem Anlageobjekt interessiert den Käufer nicht der Grundriss, sondern die Rendite. Deshalb wird hier über den Ertrag gerechnet. Der Ablauf hat fünf Schritte: Jahresrohertrag ermitteln, Bewirtschaftungskosten abziehen, die Verzinsung des Bodenwerts abziehen, den verbleibenden Gebäudeertrag mit einem Vervielfältiger multiplizieren, den Bodenwert wieder addieren.
Ein Beispiel mit Bochumer Zahlen. Sechs Wohnungen à 70 Quadratmeter, zusammen 420 Quadratmeter, vermietet zum Median von 8,76 Euro je Quadratmeter. Das Grundstück misst 500 Quadratmeter, gerechnet mit einem Bodenwert von 400 Euro je Quadratmeter. Restnutzungsdauer 40 Jahre, Liegenschaftszins 4,5 Prozent.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Jahresrohertrag: 420 m² × 8,76 € × 12 | 44.150,40 € |
| Bewirtschaftungskosten, angenommen 20 % | − 8.830,08 € |
| Reinertrag | 35.320,32 € |
| Bodenwert: 500 m² × 400 € | 200.000,00 € |
| Verzinsung des Bodenwerts, 4,5 % | − 9.000,00 € |
| Gebäudereinertrag | 26.320,32 € |
| Vervielfältiger bei 4,5 % und 40 Jahren | × 18,40 |
| Gebäudeertragswert | 484.294 € |
| zuzüglich Bodenwert | + 200.000 € |
| Ertragswert | rund 684.000 € |
Miete: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotsmiete nettokalt. Bodenwert: mittlere Lage nach Oberem Gutachterausschuss; verbindlich sind die Werte in BORIS.NRW. Bewirtschaftungskostenquote, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins sind Beispielannahmen. Stand: September 2026.
Das Beispiel zeigt auch, wo die Hebel liegen. Ein Prozentpunkt beim Liegenschaftszins verändert den Vervielfältiger deutlich. Und jede leerstehende Wohnung senkt den Rohertrag direkt. Wer ein Anlageobjekt verkauft, sollte deshalb vor der Bewertung die Mietaufstellung sortieren. Wie das im Bochumer Markt konkret aussieht, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Bochum.
Sachwertverfahren: wenn es keine Vergleiche gibt
Bleibt das dritte Verfahren. Es kommt zum Zug, wenn ein Objekt so speziell ist, dass sich weder Vergleichsfälle noch ein sinnvoller Ertrag finden lassen. Das freistehende Architektenhaus in Stiepel gehört dazu, ebenso ein umgebautes Hofgebäude oder ein Haus mit ungewöhnlichem Zuschnitt.
Gerechnet wird über die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, angepasst an das aktuelle Baupreisniveau, vermindert um die Alterswertminderung. Dazu kommt der Bodenwert. Am Ende steht ein vorläufiger Sachwert, der über einen Marktanpassungsfaktor auf das reale Preisniveau gebracht wird. Ohne diesen letzten Schritt ist die Zahl wertlos, weil ein Gebäude im Ruhrgebiet anders bewertet wird als dasselbe Gebäude im Münsterland.
Die Bodenwerte stammen aus den amtlichen Bodenrichtwertkarten. Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Bochum liegt bei rund 346 Euro je Quadratmeter, im Bezirk Süd bei etwa 380 Euro, im Norden bei etwa 292 Euro. Verbindlich sind allein die Werte in BORIS.NRW, eine Übersicht findest du unter Bodenrichtwerte in Bochum.
Immobilienbewertung: welches Verfahren passt zu deiner Immobilie?
| Objekt | Führendes Verfahren | Warum |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Viele Kauffälle, gut vergleichbare Merkmale |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte | Vergleichswert | Serielle Bauweise, ausreichend Vergleichsobjekte |
| Freistehendes Einfamilienhaus | Vergleichs- oder Sachwert | Je nachdem, ob Vergleichsfälle vorliegen |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Käufer kauft die Mieteinnahme, nicht die Fläche |
| Gemischt genutztes Haus mit Ladenlokal | Ertragswert | Unterschiedliche Ertragsarten je Einheit |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert | Fläche, Zuschnitt und Baurecht bestimmen den Wert |
| Denkmalgeschütztes Objekt | Sach- oder Ertragswert mit Zuschlägen | Auflagen und steuerliche Vorteile wirken gegenläufig |
Zuordnung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung und gängiger Bewertungspraxis. Stand: September 2026.
Aus über 400 Verkäufen wissen wir, dass die Verfahrensfrage selten allein entscheidet. Wichtiger ist, wer die Zu- und Abschläge kennt, die im Bochumer Markt wirklich bezahlt werden. Davon hast du den Vorteil, dass dein Preis in der Verhandlung trägt und nicht nach vier Wochen korrigiert werden muss. Den Einstieg dazu findest du auf der Seite Immobilienbewertung Bochum.
Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zu den Bewertungsverfahren
Darf ein Sachverständiger mehrere Verfahren kombinieren?
Warum liegt der Ertragswert oft unter dem Vergleichswert?
Reicht eine Online-Bewertung als Verfahren?
Brauche ich für den Verkauf ein förmliches Gutachten?
Kurz zusammengefasst
Wohnung oder Reihenhaus: Vergleichswert. Vermietetes Mehrfamilienhaus: Ertragswert. Besonderes freistehendes Haus ohne Vergleichsfälle: Sachwert. Alle drei Verfahren sind gleichrangig, entscheidend ist die Datenlage deines Objekts.
Wichtiger als die Verfahrenswahl sind am Ende die Zu- und Abschläge. Baujahr, Zustand, Vermietung und Lage bewegen den Wert stärker als die Formel. Wer beides zusammenbringt, bekommt eine Zahl, die auch in der Verhandlung standhält.
Welchen Wert hat deine Immobilie in Bochum?
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Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.