Sachwertverfahren

Was das für dich bedeutet

Es gibt drei anerkannte Wege, eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswertverfahren schaut auf ähnliche Verkäufe, das Ertragswertverfahren auf die Mieteinnahmen, das Sachwertverfahren auf die Substanz. Der dritte Weg kommt vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz — also dort, wo weder Mieten fließen noch genug vergleichbare Verkäufe vorliegen.

Die Rechnung läuft immer gleich. Zuerst der Boden: Fläche mal Bodenrichtwert. Dann das Gebäude: Bruttogrundfläche mal normale Herstellungskosten, angepasst an das Baupreisniveau und die Region. Davon geht die Alterswertminderung ab. Außenanlagen wie Garage, Zufahrt und Terrasse kommen dazu. Die Summe ist der vorläufige Sachwert.

Der letzte Schritt ist der wichtigste. Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert und damit an den echten Markt angepasst. In Bochum veröffentlicht der Gutachterausschuss diese Faktoren zur Marktanpassung.

Beispiel: ein Einfamilienhaus Schritt für Schritt

Grundstück 500 Quadratmeter, Bodenrichtwert 320 Euro, Haus mit 280 Quadratmetern Bruttogrundfläche, 45 Jahre alt, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre.

Beispielrechnung: eigene Darstellung nach ImmoWertV. Kostenkennwert und Faktor frei gewählt. Stand: 09/2026.

Auffallend ist, wie viel die Alterswertminderung ausmacht: Sie ist hier größer als der verbleibende Gebäudewert. Bei einem Haus, das seit dem Bau kaum verändert wurde, trägt am Ende oft der Boden mehr zum Wert bei als die Mauern darauf. Das ist kein Rechentrick, sondern der Grund, warum Lage so oft über den Preis entscheidet.

Am Ende steht eine Zahl, die niemand auf den Euro genau treffen kann. Ein Gutachten nennt deshalb meist eine Spanne. Wer eine punktgenaue Summe verspricht, verkauft Sicherheit, die es nicht gibt.

Worauf du achten solltest

Die größte Stellschraube ist die Restnutzungsdauer. Sie entscheidet über die Alterswertminderung und damit über Zehntausende Euro. Neue Fenster, ein neues Dach, eine neue Heizung und gedämmte Wände verlängern sie — aber nur, wenn du sie mit Rechnungen belegen kannst.

Der zweite Punkt ist die Fläche. Gerechnet wird mit der Bruttogrundfläche, nicht mit der Wohnfläche. Wer beide verwechselt, kommt auf einen völlig anderen Wert. Auch ein ausgebautes Dachgeschoss zählt nur mit, wenn es baurechtlich zulässig ist.

Der dritte Punkt: Besonderheiten wie Sanierungsstau, Feuchtigkeit im Keller oder eine alte Ölheizung gehören als eigener Abschlag in die Rechnung. Sie verschwinden nicht in der Alterswertminderung. Ein sauberes Gutachten weist solche Positionen einzeln aus.

Und für deine Erwartung: Der Sachwert liegt bei älteren Häusern oft über dem, was am Markt gezahlt wird. Das fühlt sich unfair an, ist aber nur die ehrliche Auskunft darüber, dass ein Käufer nicht die Baukosten bezahlt, sondern den Nutzen.

Verwandte Begriffe

• Sachwertfaktor — die Anpassung an den Markt am Ende
• Ertragswertverfahren — der Weg über die Mieten
• Vergleichswertverfahren — der Weg über ähnliche Verkäufe
• ImmoWertV — die Verordnung, die alle drei Verfahren regelt
• Restwert (Gebäude) — was vom Gebäude rechnerisch übrig ist

Ausführlicher geht es im Ratgeber passendes Bewertungsverfahren wählen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob für dein Haus der Sachwert, der Vergleichswert oder der Ertragswert die tragende Zahl ist, entscheidet sich am Objekt — die Einordnung dazu findest du auf der Seite zur Immobilienbewertung in Bochum.