Bruttogrundfläche (BGF)

Ein und dasselbe Haus hat je nach Zweck drei verschiedene Flächenangaben, und die größte davon ist die Bruttogrundfläche. Wer sie mit der Wohnfläche verwechselt, rechnet sich beim Quadratmeterpreis um ein Drittel in die Irre.

Was das für dich bedeutet

Die Bruttogrundfläche zählt jede Ebene eines Gebäudes komplett mit: Außenmaße, tragende Wände, Trennwände, Treppenhaus, Keller, ausgebautes und nicht ausgebautes Dachgeschoss. Sie beschreibt nicht, wie viel Platz du zum Wohnen hast, sondern wie viel Gebäude gebaut wurde.

Genau deshalb braucht sie die Bewertung. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche angesetzt. Ein Haus mit großem Keller und Treppenhaus hat mehr Bausubstanz als eines ohne — und wird im Sachwert entsprechend höher angesetzt, obwohl die Wohnfläche gleich ist.

Für dich als Eigentümer ist sie außerdem die Grundlage, wenn du Baukosten schätzen willst. Angebote für Neubau, Aufstockung oder Anbau werden häufig je Quadratmeter Bruttogrundfläche kalkuliert.

Gemessen wird sie ebenenweise. Für jedes Geschoss wird die Fläche in den äußeren Maßen der Umfassungswände genommen und anschließend addiert. Ein Haus mit drei Ebenen hat deshalb rund die dreifache Grundfläche seines Erdgeschosses, auch wenn nur zwei Ebenen bewohnt werden.

Beispiel: drei Flächen für ein Haus

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss:

Beispielrechnung mit frei gewählten Zahlen. Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Bruttogrundfläche nach DIN 277. Stand: 09/2026.

Ein Kaufpreis von 455.000 Euro ergibt bezogen auf die Wohnfläche rund 3.500 Euro je Quadratmeter, bezogen auf die Bruttogrundfläche rund 1.750 Euro. Dieselbe Immobilie, zwei völlig unterschiedliche Zahlen.

Worauf du achten solltest

Schreib niemals die Bruttogrundfläche ins Exposé, wenn nach Wohnfläche gefragt ist. Das ist einer der häufigsten Fehler bei Verkäufen ohne Fachbegleitung und führt fast zwangsläufig zu einer Minderung des Kaufpreises, sobald der Käufer nachmisst.

Achte auf die Unterscheidung der Bereiche. Die Norm trennt überdeckte und allseitig umschlossene Flächen von überdeckten, aber offenen Flächen wie Loggien und von nicht überdeckten Flächen wie Dachterrassen. In eine Sachwertrechnung fließen diese Bereiche unterschiedlich ein.

Nimm die Zahl nicht aus dem Bauch. Sie lässt sich aus den Grundrissen und Schnitten der Bauakte sauber ableiten. Für ein Wertgutachten misst ein Sachverständiger nach; für eine erste Einschätzung reichen die Pläne. Fehlen sie, bekommst du sie als Eigentümer über die Bauakte beim zuständigen Bauordnungsamt.

Und behalte im Kopf, wofür du die Zahl brauchst. Für den Preisvergleich am Markt zählt die Wohnfläche, weil Käufer so vergleichen. Für die Bewertung des Gebäudes zählt die Bruttogrundfläche, weil Bauen so kalkuliert wird.

Bei Eigentumswohnungen brauchst du diese Zahl selten. Dort führen der Miteigentumsanteil und die Wohnfläche aus der Teilungserklärung weiter, und die Bewertung läuft in der Regel über den Vergleich mit tatsächlich verkauften Wohnungen. Gebraucht wird die Bruttogrundfläche dort vor allem, wenn das gesamte Gebäude bewertet oder eine Aufstockung geplant wird.

Verwandte Begriffe

• Wohnfläche berechnen — die Zahl, nach der Käufer suchen.
• Nutzfläche — Keller, Hobbyraum und Abstellflächen.
• Sachwertverfahren — wo die Bruttogrundfläche gebraucht wird.
• Wohnflächenverordnung — die Regeln für Dachschrägen und Balkone.
• Umbauter Raum — das ältere Maß mit ähnlichem Zweck.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Welche Fläche zählt, entscheidet der Zweck — und ein falscher Ansatz verschiebt den Preis um Zehntausende. Eine saubere Einordnung für dein Objekt bekommst du über die Immobilienbewertung in Bochum.