Umbauter Raum

In älteren Gutachten und Bauakten taucht eine Zahl auf, die heute kaum noch jemand im Alltag nennt: Kubikmeter statt Quadratmeter. Gemeint ist das Volumen des Gebäudes, und daraus wurde früher fast alles abgeleitet – von den Baukosten bis zum Wert.

Was das für dich bedeutet

Der Begriff stammt aus der alten Fassung der DIN 277. Heute heißt dieselbe Größe Bruttorauminhalt, kurz BRI. Gerechnet wird von der Außenkante der Wände, vom Fußboden des untersten Geschosses bis zur Dachhaut. Nicht mitgezählt werden auskragende Bauteile wie Balkone und Dachüberstände.

Verwendet wird das Volumen vor allem für zwei Zwecke. Erstens für die frühe Kostenschätzung: Kosten je Kubikmeter mal Volumen ergibt eine grobe Bausumme, bevor überhaupt Grundrisse feststehen. Zweitens in älteren Wertgutachten, in denen der Gebäudewert über Kubikmeterpreise ermittelt wurde.

Moderne Gutachten rechnen anders. Sie setzen Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche an, weil das die Ausstattung besser abbildet. Ein Haus mit hohen Räumen hat viel Volumen, aber nicht automatisch hohe Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche.

Für dich ist die Zahl trotzdem nützlich. Sie zeigt schnell, wie groß ein Gebäude wirklich ist, und sie hilft beim Vergleich von Abriss- oder Entkernungsangeboten, die häufig je Kubikmeter kalkuliert werden.

Beispiel: Volumen eines Einfamilienhauses

Ein Haus mit einer Grundfläche von 10 mal 9 Metern, zwei Vollgeschossen und ausgebautem Satteldach.

Beispielrechnung nach dem Bruttorauminhalt gemäß DIN 277. Der Kubikmeterpreis ist ein Rechenwert zur Veranschaulichung. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Verwechsle Volumen nicht mit Wohnfläche. Zwischen beiden liegt kein fester Faktor. Ein Altbau mit 3,50 Meter hohen Räumen hat bei gleicher Wohnfläche deutlich mehr Kubikmeter als ein Neubau – und höhere Heizkosten dazu.

Achte darauf, welche Teile mitgerechnet wurden. Ob der Keller enthalten ist, macht in der Rechnung schnell ein Viertel aus. Wenn du zwei Angebote oder zwei Gutachten vergleichst, prüfe zuerst, ob beide dieselbe Abgrenzung verwenden.

Nutze die Zahl bei Abriss und Entkernung. Angebote für Rückbau, Containergestellung und Entsorgung werden häufig je Kubikmeter kalkuliert. Wer sein Volumen kennt, erkennt sofort, ob ein Angebot im Rahmen liegt.

Und misstraue Kubikmeterpreisen aus alten Unterlagen. Baupreise verändern sich, alte Werte sind ohne Indexierung wertlos. Für eine belastbare Aussage gehört jede Kostenschätzung auf den heutigen Stand gebracht.

Ein großes Volumen hat auch laufende Folgen. Räume mit viel Luftraum kosten mehr Heizenergie, und beim Energieausweis wirkt sich das über die beheizte Fläche und die Gebäudehülle aus. Wer einen hohen Altbau kauft, sollte diesen Posten von Anfang an in die monatliche Rechnung aufnehmen.

Beim Umbau ist das Volumen dagegen eine Chance. Hohe Räume erlauben eine eingezogene Ebene, einen Spitzboden oder eine Galerie. Ob daraus zusätzliche Wohnfläche wird, entscheidet die Bauaufsicht über Raumhöhe, Belichtung und Rettungsweg – und erst diese zusätzliche Fläche wirkt auf den Wert.

Die Angabe findest du meist in der Bauakte oder in der Baubeschreibung. Fehlt sie, lässt sie sich aus dem Aufmaß schnell nachrechnen; für die Kostenschätzung eines Handwerkers reicht eine saubere eigene Berechnung völlig aus.

Verwandte Begriffe

• Bruttogrundfläche – die Flächengröße, mit der heute gerechnet wird.
• Kubatur – die äußere Form und Größe eines Baukörpers.
• Herstellungskosten – was der Bau tatsächlich gekostet hat.
• Sachwertverfahren – das Verfahren, in das diese Größen einfließen.
• Wohnflächenverordnung – die Regel für die verkaufsrelevante Fläche.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Für den Preis zählt am Ende nicht das Volumen, sondern was ein Käufer für das Objekt zahlt. Wo dein Haus in dieser Rechnung steht, zeigt dir eine kostenlose Immobilienbewertung.