Einheitswert

In vielen Ordnern liegt noch ein alter Bescheid mit der Überschrift Einheitswert, oft aus einer Zeit, in der die heutigen Eigentümer noch zur Schule gingen. Der Betrag darauf sieht winzig aus, und genau das führt regelmäßig zu Missverständnissen.

Was das für dich bedeutet

Der Einheitswert war die Rechengröße, aus der das Finanzamt früher die Grundsteuer abgeleitet hat. Er beruhte auf Wertverhältnissen, die Jahrzehnte zurücklagen. Deshalb liegt er meist bei einem Bruchteil dessen, was deine Immobilie heute am Markt bringt.

Mit der Grundsteuerreform hat das Bundesverfassungsgericht dieser Praxis ein Ende gesetzt. In Nordrhein-Westfalen wird seither nach dem Bundesmodell gerechnet: Aus deiner Erklärung entsteht ein Grundsteuerwert, daraus über die Steuermesszahl der Messbetrag, und die Stadt setzt mit ihrem Hebesatz die tatsächliche Grundsteuer fest.

Für dich heißt das vor allem eins: Nimm keinen dieser Steuerwerte als Anhaltspunkt für den Verkaufspreis. Weder der alte Einheitswert noch der neue Grundsteuerwert bilden ab, was ein Käufer zahlt. Für den Preis zählt der Verkehrswert, und der wird völlig anders ermittelt.

Warum der Einheitswert so niedrig aussieht, erklärt seine Herkunft. Er wurde auf Wertverhältnisse eines längst vergangenen Stichtags festgeschrieben und danach nie an die Preisentwicklung angepasst. Genau diese Ungleichbehandlung war der Grund, warum das System gekippt wurde.

Beispiel: drei Werte für dieselbe Immobilie

Übersicht der Wertbegriffe nach Bewertungsgesetz und Immobilienwertermittlungsverordnung. Keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Stand: 09/2026.

Ein Reihenhaus kann mit einem vierstelligen Einheitswert in den Akten stehen und trotzdem einen sechsstelligen Verkehrswert haben. Beide Zahlen sind richtig — sie beantworten nur unterschiedliche Fragen.

Worauf du achten solltest

Prüfe deinen Grundsteuerwertbescheid, statt ihn abzuheften. Er beruht auf den Angaben aus deiner Erklärung, und Fehler bei Fläche, Baujahr oder Grundstücksgröße wirken sich jedes Jahr aus. Gegen den Bescheid läuft eine Frist von einem Monat.

Denk beim Verkauf an die Aufteilung der Grundsteuer. Sie wird für das ganze Jahr festgesetzt und der Stadt gegenüber schuldet sie derjenige, dem das Grundstück zu Jahresbeginn zugerechnet war. Wie ihr sie untereinander aufteilt, gehört in den Kaufvertrag; der Notar formuliert das üblicherweise mit.

Vermiete oder verkaufe nie mit dem Argument, die Grundsteuer sei niedrig, ohne den aktuellen Bescheid zu kennen. Durch die Reform haben sich Beträge in beide Richtungen deutlich verschoben, und ein Käufer rechnet mit dem, was künftig gilt.

Melde Änderungen am Grundstück. Ein Anbau, ein Abriss oder eine geänderte Nutzung wirken sich auf den Grundsteuerwert aus und sind dem Finanzamt anzuzeigen. Wer das vergisst, bekommt die Korrektur später rückwirkend.

Bei Zweifeln zur Bewertung, zu Einspruchsfristen oder zur Behandlung mehrerer Grundstücke ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Eine falsch abgegebene Erklärung lässt sich korrigieren, ein versäumter Einspruch nicht.

Verwandte Begriffe

• Grundsteuer — was jährlich tatsächlich zu zahlen ist.
• Grundsteuermessbetrag — der Zwischenschritt zur fertigen Steuer.
• Hebesatz — der Faktor, den die Stadt festlegt.
• Verkehrswert — der Wert, um den es beim Verkauf geht.
• Grundbesitzabgaben — der Bescheid, auf dem alles zusammenkommt.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Steuerwerte und Marktwerte sind zwei Welten, und nur eine davon entscheidet über deinen Erlös. Wie der Preis für dein Objekt tatsächlich zustande kommt, erklärt die Seite Immobilie verkaufen in Bochum.