Modernisierungsankündigung: Frist, Form, Duldung
Drei Monate vorher, in Textform, mit fünf Pflichtangaben – fehlt eine, verschiebt sich deine Mieterhöhung um ein halbes Jahr.
Das Gerüst ist bestellt, der Dämmstoff geliefert, und dann fragt jemand, ob die Mieter eigentlich Bescheid wissen. Die Antwort muss lauten: seit mindestens drei Monaten, schriftlich oder per E-Mail, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer, künftiger Miete und künftigen Betriebskosten. Nur dann müssen deine Mieter die Arbeiten dulden – und nur dann kannst du die Kosten anschließend umlegen.
Die Ankündigung ist kein Formbrief, sondern das Fundament der ganzen Maßnahme. Wer sie schludrig schreibt, verliert nicht die Modernisierung, aber sechs Monate Mieterhöhung. Das ist bei einer Fassadendämmung schnell ein vierstelliger Betrag.
Was überhaupt eine Modernisierung ist
Das Gesetz zählt die Fälle auf: Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen, die nicht erneuerbare Primärenergie oder das Klima schützen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder neuen Wohnraum schaffen.
Reparaturen fallen nicht darunter. Eine kaputte Heizung durch eine neue kaputtfreie zu ersetzen ist Instandsetzung, auch wenn die neue effizienter ist. Nur der Mehraufwand gegenüber der reinen Reparatur zählt als Modernisierung – diese Abgrenzung entscheidet über die Höhe der späteren Umlage und ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt. Wie die Trennlinie verläuft, steht im Beitrag zu Instandhaltung und Instandsetzung.
Kleine Maßnahmen, die nur unerheblich einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, brauchst du nicht anzukündigen. Der Austausch eines Thermostatkopfs gegen ein programmierbares Modell fällt darunter, eine neue Wärmepumpe nicht.
Die fünf Pflichtangaben in der Ankündigung
Art und Umfang in wesentlichen Zügen
Was genau gemacht wird. „Energetische Sanierung“ reicht nicht. „Aufbringen eines 16 Zentimeter starken Wärmedämmverbundsystems auf die Straßenfassade, Erneuerung der Fensterbänke“ reicht.
Voraussichtlicher Beginn
Ein Datum oder zumindest ein enger Zeitraum. Ein Halbjahr ist zu vage.
Voraussichtliche Dauer
Wie lange die Arbeiten insgesamt laufen und wie lange die Wohnung selbst betroffen ist.
Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung
Als konkreter Euro-Betrag für diese Wohnung, nicht als Prozentsatz für das Haus.
Voraussichtliche künftige Betriebskosten
Was sich nach der Maßnahme bei Heizung und Wartung verändert. Bei einer Dämmung meist eine Ersparnis, die du auch nennen solltest.
Dazu gehört ein Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands. Fehlt dieser Hinweis, kann dein Mieter die Härte auch noch später geltend machen – die Ausschlussfrist läuft dann nicht.
Textform genügt: Brief, Fax oder E-Mail. Eine Unterschrift ist nicht nötig, ein Nachweis über den Zugang schon. Bei mehreren Mietern muss die Ankündigung jeden erreichen, es sei denn, der Vertrag enthält eine Empfangsvollmacht.
Verschick die Ankündigung früher als drei Monate vorher, wenn du kannst. Handwerkertermine verschieben sich, Gerüstbauer werden krank, und eine Ankündigung mit vier Monaten Vorlauf gibt dir Luft, ohne dass du neu schreiben musst. Weicht der tatsächliche Beginn deutlich vom angekündigten ab, brauchst du eine neue Ankündigung – und damit läuft die Frist von vorn. Wer mehrere Häuser hält, gibt diesen Ablauf besser an die Mietverwaltung ab, weil dort Zustellnachweise und Fristen ohnehin dokumentiert werden.
Rechenbeispiel: Fassadendämmung im Sechsparteienhaus
Ein Mehrfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche bekommt ein Wärmedämmverbundsystem. Die Gesamtrechnung liegt bei 120.000 Euro. Ein Drittel davon entfällt auf die ohnehin fällige Fassadensanierung, ist also Instandsetzung und nicht umlagefähig.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten der Maßnahme | 120.000 € |
| abzüglich Instandsetzungsanteil (ein Drittel) | − 40.000 € |
| abzüglich Zuschuss aus einem Förderprogramm | − 8.000 € |
| Umlagefähige Kosten | 72.000 € |
| 8 % im Jahr | 5.760 € |
| je Monat für das ganze Haus | 480 € |
| je Quadratmeter und Monat | 0,80 € |
| Erhöhung für eine 75-m²-Wohnung | 60 € im Monat |
Beispielrechnung, gerundet. Rechtsgrundlage: § 559 BGB, jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten. Die Beträge sind frei gewählt.
Diese 60 Euro gehören in die Ankündigung – als Betrag für genau diese Wohnung. Zu prüfen ist außerdem die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter nur um zwei Euro. Mit 0,80 Euro bleibst du hier klar darunter. Wie die Umlage im Detail berechnet wird, steht im Beitrag zur Modernisierungsumlage.
Duldung, Härtefall und was du deinem Mieter erstatten musst
Grundsätzlich muss dein Mieter die Maßnahme dulden. Er kann sich aber auf eine Härte berufen – bezogen auf die Bauarbeiten selbst, auf die bauliche Folge oder auf die künftige Miete. Diesen Einwand muss er bis zum Ende des Monats erklären, der auf den Zugang deiner Ankündigung folgt, und zwar in Textform.
Typische Härtegründe sind hohes Alter mit Pflegebedarf, eine schwere Erkrankung, Prüfungsphasen bei Schülern oder eine Mietbelastung, die nach der Erhöhung nicht mehr tragbar ist. Die wirtschaftliche Härte zählt bei energetischen Maßnahmen allerdings nicht, wenn die Wohnung nur in einen üblichen Zustand versetzt wird oder du die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen musst.
Aufwendungen, die deinem Mieter durch die Arbeiten entstehen, musst du in angemessenem Umfang erstatten: Schutzfolien, Reinigungskosten, in schweren Fällen eine Ersatzunterkunft. Auf Verlangen zahlst du einen Vorschuss. Während einer energetischen Modernisierung ist die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen – danach nicht mehr. Wie eine berechtigte Minderung zu behandeln ist, steht im Beitrag zur Mietminderung.
Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.
Häufige Fragen zur Modernisierungsankündigung
Was passiert, wenn ich gar nicht ankündige?
Muss ich die Ankündigung an jeden Mieter einzeln schicken?
Kann mein Mieter wegen der Modernisierung kündigen?
Zählt eine neue Heizung als Modernisierung?
Kurz zusammengefasst
Kündige spätestens drei Monate vor Beginn an, in Textform, mit Art und Umfang, Beginn, Dauer, erwarteter Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten. Nenne den Erhöhungsbetrag für jede Wohnung einzeln und weise auf Form und Frist des Härteeinwands hin.
Zieh vor der Umlage den Instandsetzungsanteil und erhaltene Zuschüsse ab, sonst hält die Erhöhung nicht. Und plane das Sonderkündigungsrecht deiner Mieter mit ein – bei einer größeren Sanierung ist das eine echte Größe in der Zeitplanung.
Große Sanierung geplant?
Aus rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten wissen wir, wie eine Ankündigung aussehen muss, die hält. Davon hast du den Vorteil, dass deine Mieterhöhung ab dem ersten möglichen Monat greift statt ein halbes Jahr später.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.