Erbbaurecht kaufen: Erbbauzins, Laufzeit, Risiken

289.000 € für ein gepflegtes Haus mit 400 Quadratmetern Grundstück — und in der Zeile darunter, in kleiner Schrift: Erbbaurecht, Restlaufzeit 41 Jahre. Wer ein Erbbaurecht kaufen will, kauft das Gebäude und mietet den Boden für eine feste Laufzeit. Deshalb ist der Kaufpreis niedriger, und deshalb zahlst du jeden Monat zusätzlich einen Erbbauzins, der mit der Zeit steigt.

Ob sich das rechnet, hängt an einer einzigen Zahl: der Restlaufzeit. Alles Weitere — Zins, Anpassungsklausel, Zustimmungsvorbehalt, Entschädigung am Ende — ist danach zu bewerten.

Was du beim Erbbaurecht wirklich kaufst

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Es berechtigt dich, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben und zu nutzen. Rechtlich bekommt es ein eigenes Blatt im Grundbuch, das Erbbaugrundbuch. Du kannst es verkaufen, vererben und beleihen — nur eben befristet.

Eigentümer des Bodens bleibt der Erbbaurechtsgeber. In Bochum sind das häufig Kirchengemeinden, Stiftungen und die Stadt. Diese Geber verkaufen ihre Grundstücke traditionell nicht, weil sie sie langfristig im Bestand halten wollen. Für dich heißt das: Die Chance, das Grundstück später doch zu erwerben, besteht, ist aber nicht garantiert.

Beim Verkauf des Erbbaurechts braucht es fast immer die Zustimmung des Gebers. Diese Klausel ist üblich und normalerweise unproblematisch — sie kann aber im Verkaufsfall Wochen kosten. Rechne sie in deinen Zeitplan ein.

Der Erbbauzins: Höhe, Anpassung, Fallen

Der Erbbauzins bemisst sich am Bodenwert. Üblich sind 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts im Jahr; kirchliche und kommunale Geber setzen für Familien oft niedrigere Sätze an. Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Bochum liegt bei rund 346 € je Quadratmeter, im Stadtbezirk Süd bei etwa 380 €, im Bezirk Nord bei etwa 292 €.

Wichtiger als die Starthöhe ist die Anpassungsklausel. Fast jeder Vertrag enthält eine Wertsicherung, die den Zins an den Verbraucherpreisindex koppelt. Bei Wohngrundstücken darf frühestens alle drei Jahre angepasst werden, und die Erhöhung muss zu den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen passen. In einer Phase kräftiger Inflation kann der Zins trotzdem spürbar steigen. Lies die Klausel, bevor du ein Gebot abgibst — sie steht im Erbbaurechtsvertrag, nicht im Exposé.

Restlaufzeit: die Zahl, die alles entscheidet

Erbbaurechte werden meist für 60 bis 99 Jahre bestellt. Wenn du ein bestehendes Recht kaufst, kaufst du den Rest davon. Und die Bank rechnet knallhart: Dein Darlehen muss deutlich vor dem Vertragsende getilgt sein.

Als Orientierung: Bei einer Restlaufzeit über 60 Jahren ist die Finanzierung in der Regel unproblematisch. Zwischen 40 und 60 Jahren wird es enger, die Bank verlangt höhere Tilgung oder mehr Eigenkapital. Unter 40 Jahren finanzieren viele Häuser gar nicht mehr, weil das Recht bis dahin praktisch wertlos wird. Und was die Bank nicht finanziert, kann dein späterer Käufer auch nicht finanzieren — das ist das eigentliche Risiko.

Eine Verlängerung ist möglich, aber freiwillig. Der Geber kann sie verweigern oder an einen deutlich höheren Zins knüpfen. Kläre vor dem Kauf schriftlich, wie der Geber dazu steht.

Rechenbeispiel: Erbbaurecht kaufen oder Volleigentum erwerben

Ein Reihenhaus liegt in Bochum im Median bei 390.000 €. Bei 400 Quadratmetern Grundstück und einem Bodenrichtwert von 346 € je Quadratmeter entfallen davon rund 138.400 € auf den Boden — bleiben rund 251.600 € für das Gebäude. So sieht die Gegenüberstellung aus, gerechnet mit 3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung und 4 Prozent Erbbauzins als Annahme.

Die monatliche Ersparnis liegt bei rund 208 €, der Einstieg ist gut 16.700 € günstiger. Das ist real und für viele Haushalte der Unterschied zwischen Kaufen und Mieten. Der Preis dafür: Nach 30 Jahren ist der Vollkäufer schuldenfrei, während du weiter Erbbauzins zahlst — und der ist bis dahin mehrfach angepasst worden. Wie sich Nebenkosten insgesamt zusammensetzen, steht unter Kaufnebenkosten.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dafür bekommst du eine Entschädigung. Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, schreibt das Erbbaurechtsgesetz mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts vor. Viele Verträge regeln mehr, manche genau dieses Minimum.

Der zweite Fall ist der Heimfall. Er greift, wenn du gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt — typischerweise, wenn der Erbbauzins über längere Zeit nicht gezahlt wird oder das Gebäude verwahrlost. Auch hier gibt es eine Entschädigung, aber die Kontrolle über den Zeitpunkt hast du dann nicht mehr.

Sechs Punkte, die du im Vertrag prüfst

• Restlaufzeit in Jahren und Ende auf ein konkretes Datum
• Höhe des Erbbauzinses und die genaue Wertsicherungsklausel
• Entschädigungsregelung bei Zeitablauf — Prozentsatz und Berechnungsweg
• Heimfallgründe und ob sie über die gesetzlichen hinausgehen
• Zustimmungsvorbehalt bei Verkauf, Vermietung und Umbau
• Vorkaufsrecht am Grundstück oder Option auf späteren Erwerb

Diese sechs Punkte entscheiden über den Wiederverkaufswert. Eine Immobilie mit kurzer Restlaufzeit und harter Heimfallklausel verkauft sich schwer — unabhängig davon, wie schön das Haus ist.

Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zum Erbbaurecht

Kurz zusammengefasst

Beim Erbbaurecht kaufst du das Haus und mietest den Boden. Der Einstieg ist günstiger, die monatliche Belastung meist auch — dafür läuft der Erbbauzins weiter, wenn das Darlehen längst getilgt ist, und er steigt mit dem Preisindex.

Prüfe zuerst die Restlaufzeit, dann die Wertsicherungsklausel, dann die Entschädigung am Ende. Unter 40 Jahren Restlaufzeit wird es für dich und für deinen späteren Käufer eng. In Bochum kommen Erbbaurechte vor allem bei kirchlichen und städtischen Grundstücken vor — die Objekte findest du unter Haus kaufen in Bochum, den Bodenwert dazu unter Bodenrichtwerte Bochum. Die steuerliche Seite besprichst du mit einem Steuerberater.