Freistellungserklärung

Du kaufst eine Wohnung, die noch gar nicht fertig ist — und auf dem ganzen Grundstück liegt eine einzige, riesige Grundschuld der Bank des Bauträgers. Wenn du zahlst und der Bauträger später umkippt, gehört das Geld weg und die Grundschuld liegt weiter auf deiner Wohnung. Genau gegen diesen Fall gibt es die Freistellungserklärung. Sie ist die schriftliche Zusage der Bank, deine Einheit aus der Gesamtbelastung zu entlassen.

Was das für dich bedeutet

Der klassische Fall ist der Kauf vom Bauträger. Er finanziert das gesamte Vorhaben über eine sogenannte Globalgrundschuld, die auf dem kompletten Grundstück lastet. Verkauft er einzelne Wohnungen, muss jede davon einzeln freigestellt werden. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, dass die Erklärung vorliegt, bevor du die erste Rate zahlst.

Dasselbe Muster gibt es beim Kauf aus einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus. Wenn ein Eigentümer sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und nach und nach verkauft, bleibt die alte Grundschuld auf allen Einheiten liegen. Auch hier braucht jeder Käufer eine Freistellung für seine Wohnung.

Die Erklärung enthält zwei Zusagen, und die zweite ist die wichtigere. Die erste betrifft den Normalfall: Wird das Objekt fertiggestellt und bezahlt, gibt die Bank es frei. Die zweite betrifft den Ernstfall: Wird nicht fertiggestellt, zahlt die Bank die von dir geleisteten Beträge zurück, statt die Grundschuld zu verwerten. Dieser Rückzahlungsfall ist der eigentliche Schutz.

Ohne diese zweite Zusage stehst du bei einer Insolvenz des Bauträgers mit einer halbfertigen Wohnung und einer fremden Grundschuld da. Ein Notar wird dich darauf hinweisen — überlesen lässt sich die Stelle im Vertrag trotzdem leicht, weil sie unauffällig formuliert ist.

Beispiel: Freistellung und Löschung im Vergleich

Beide Papiere kommen von der Bank des Verkäufers, und beide sorgen dafür, dass du ein sauberes Grundbuch bekommst. Der Unterschied liegt im Umfang und im Zeitpunkt.

Gegenüberstellung nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung zum Bauträgervertrag. Der genaue Wortlaut ergibt sich aus der jeweiligen Erklärung der Gläubigerbank. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Lies nach, ob der Rückzahlungsfall wirklich drinsteht und ob er der Höhe nach nicht gedeckelt ist. Manche Erklärungen begrenzen die Rückzahlung auf einen Betrag, der unter deinen geleisteten Raten liegt. Das ist ein Warnsignal.

Prüfe außerdem, ob die Erklärung dein Objekt konkret bezeichnet — mit Grundbuchblatt, Flurstück und der Nummer aus dem Aufteilungsplan. Eine allgemeine Zusage, irgendwann irgendetwas freizugeben, hilft dir nicht.

Zahl niemals eine Rate, bevor der Notar bestätigt hat, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Beim Bauträgerkauf ist der Zahlungsplan an Baufortschritte gebunden, und jede Vorauszahlung darüber hinaus verlässt den geschützten Bereich.

Als Verkäufer eines aufgeteilten Hauses solltest du früh mit deiner Bank sprechen. Manche Institute brauchen mehrere Wochen für eine Freistellung, und ohne sie steht jeder einzelne Verkauf still. Für die Prüfung der Formulierungen ist der Notar zuständig; bei einem größeren Bauträgervorhaben lohnt zusätzlich der Blick eines Anwalts für Bau- und Immobilienrecht.

Verwandte Begriffe

• Bauträger — der Verkäufer, der Grundstück und Bauleistung zusammen anbietet.
• Lastenfreistellung — der Oberbegriff für ein sauberes Grundbuch beim Kauf.
• Löschungsbewilligung — die Erklärung für die vollständige Löschung.
• Grundschuld — das Sicherungsrecht, um das es hier geht.
• Auflassungsvormerkung — die zweite Sicherung für den Käufer.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ein Grundbuch ohne Altlasten ist der Punkt, an dem sich der Verkauf entscheidet — beim Neubau wie beim Bestand. Wie du deine Unterlagen dafür vorbereitest, steht auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.