Bauträger

Beim Kauf vom Bauträger kaufst du zwei Dinge auf einmal: ein Stück Grundstück, das es schon gibt, und ein Gebäude, das es noch nicht gibt. Deshalb ist der Bauträgervertrag kein normaler Kaufvertrag, sondern ein Mischwesen aus Kauf- und Werkvertrag — und deshalb steht so viel Verbraucherschutz darin.

Der Unterschied zum Bauunternehmer ist wichtig. Ein Bauunternehmer baut auf deinem Grundstück, du bleibst Bauherr und trägst das Risiko der Genehmigung. Ein Bauträger ist selbst Eigentümer, plant, holt die Genehmigung, baut und übergibt am Ende ein fertiges Objekt. Du kaufst ein Ergebnis, kein Bauprojekt.

Was das für dich bedeutet

Der ganze Vertrag muss zum Notar. Ohne notarielle Beurkundung ist er unwirksam, und zwar vollständig — auch die Baubeschreibung, die als Anlage dazugehört. Diese Baubeschreibung ist das eigentliche Herz des Geschäfts, denn sie legt fest, welche Fliesen, welche Fenster und welche Heizung du bekommst.

Du zahlst nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, wann welcher Anteil fällig wird. Dahinter steckt eine einfache Idee: Du sollst nie deutlich mehr bezahlt haben, als tatsächlich gebaut ist. Geht der Bauträger insolvent, begrenzt das den Schaden.

Für Mängel gilt Werkvertragsrecht. Anders als beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kannst du fünf Jahre lang Nacherfüllung verlangen. Die Frist beginnt mit der Abnahme — deshalb ist das Abnahmeprotokoll das wichtigste Blatt Papier im ganzen Vorgang.

Ein Punkt wird oft übersehen: Bis zur Übergabe gehört das Gebäude dem Bauträger. Erst mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bist du gegen einen Weiterverkauf abgesichert. Der Notar veranlasst sie unmittelbar nach der Beurkundung, und vorher fließt keine einzige Rate.

Beispiel: der Ratenplan beim Bauträger

Die Verordnung kennt dreizehn mögliche Raten. Im Vertrag dürfen daraus höchstens sieben Teilbeträge gebildet werden. Diese fünf Positionen machen den Großteil der Summe aus.

Rechtsgrundlage: § 3 Absatz 2 Makler- und Bauträgerverordnung. Auszug aus dem Ratenplan, die übrigen Raten für Dach, Rohinstallationen, Putz, Estrich, Fliesen und Fassade sind nicht dargestellt. Kaufpreis frei gewählt.

Die letzte Rate ist deine stärkste Verhandlungsposition. Solange sie offen ist, hat der Bauträger ein Interesse daran, Restarbeiten zu erledigen. Wer sie vor der vollständigen Fertigstellung überweist, gibt dieses Druckmittel aus der Hand.

Worauf du achten solltest

Lies die Baubeschreibung, bevor du den Preis vergleichst. Formulierungen wie „oder gleichwertig“ und offene Budgetangaben für Bäder und Böden verschieben Kosten in die Zukunft. Zwei Angebote mit demselben Quadratmeterpreis können sich in der Ausstattung um einen fünfstelligen Betrag unterscheiden.

Prüfe außerdem die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank. Sie sorgt dafür, dass die Grundschuld des Bauträgers von deiner Wohnung gelöscht wird, wenn er in die Insolvenz gerät. Ohne diese Erklärung darf der Bauträger dein Geld gar nicht entgegennehmen.

Und geh nicht allein zur Abnahme. Ein Sachverständiger findet die Punkte, die später teuer werden — schiefe Estriche, fehlende Dämmung, undichte Anschlüsse. Vorformulierte Klauseln, die eine Abnahme durch den Verwalter oder ein automatisches Abnahmedatum vorsehen, gehören vor der Unterschrift von einem Anwalt geprüft.

Zum Schluss die unbequeme Wahrheit über Termine: Vertragliche Fertigstellungstermine sind häufig weich formuliert. Steht dort „voraussichtlich“, hast du bei Verzug wenig in der Hand. Ein fester Termin mit einer Regelung für den Verzugsfall ist verhandelbar — aber nur vor der Beurkundung.

Verwandte Begriffe

• Bauabnahme — der Moment, ab dem die Gewährleistungsfrist läuft.
• Freistellungserklärung — dein Schutz gegen die Insolvenz des Bauträgers.
• Gewährleistung — fünf Jahre für Mängel am Bau.
• Kaufpreisfälligkeit — wann welche Rate wirklich zu zahlen ist.
• Teilungserklärung — regelt, was am Neubau dir allein gehört.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ein Neubau vom Bauträger nimmt dir die Bauleitung ab, verlagert die Arbeit aber in den Vertrag. Worauf es beim Kauf im Bestand und beim Neubau sonst ankommt, steht auf der Seite zum Immobilienkauf.