Gemeinschaftsordnung

Wer wissen will, ob im Haus eine Praxis erlaubt ist, wer den Aufzug bezahlt und wie viele Stimmen eine kleine Wohnung hat, findet die Antwort selten im Gesetz. Sie steht in der Gemeinschaftsordnung, und die ist Teil der Teilungserklärung.

Was das für dich bedeutet

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Das Gesetz gibt nur den Rahmen vor und lässt viele Punkte abweichend regelbar. Was die Ordnung sagt, geht dem Gesetz in diesen Punkten vor.

Sie gilt automatisch für jeden Käufer. Ist sie im Grundbuch eingetragen — und das ist der Normalfall — wirkt sie gegen jeden Rechtsnachfolger, ohne dass er sie unterschrieben hätte. Wer eine Wohnung kauft, kauft dieses Regelwerk mit.

Für den Alltag heißt das: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen und Sondernutzungsrechte stehen dort. Ein Sondernutzungsrecht am Gartenanteil oder am Stellplatz entsteht fast immer über die Gemeinschaftsordnung, nicht über einen Beschluss.

Ändern lässt sie sich nur schwer. Ohne eine sogenannte Öffnungsklausel brauchst du dafür die Zustimmung aller Eigentümer und eine Eintragung im Grundbuch. Eine Öffnungsklausel senkt diese Hürde auf eine qualifizierte Mehrheit.

Aufgestellt wurde die Ordnung fast immer vom ursprünglichen Bauträger, oft vor Jahrzehnten und ohne Rücksicht darauf, wie die Anlage später genutzt wird. Genau daraus entstehen die typischen Konflikte in älteren Häusern.

Beispiel: was typischerweise darin steht

Übersicht typischer Regelungsbereiche einer Gemeinschaftsordnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Maßgeblich ist die Urkunde der jeweiligen Anlage. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Lies sie vor dem Kauf, nicht danach. Du bekommst sie von der Verwaltung oder über das Grundbuchamt als Teil der Teilungserklärung. Ein Nachmittag mit diesem Dokument erspart dir Jahre Ärger.

Verwechsle sie nicht mit der Hausordnung. Die Hausordnung regelt den täglichen Umgang im Haus, etwa Ruhezeiten und Treppenreinigung, und lässt sich mit einfacher Mehrheit beschließen. Die Gemeinschaftsordnung steht darüber und ist deutlich schwerer zu ändern.

Prüfe die Kostenverteilung für teure Bauteile. Aufzug, Tiefgarage, Heizung und Balkone sind die Positionen, bei denen abweichende Schlüssel am häufigsten vorkommen — und bei denen es am meisten Geld kostet, wenn du sie erst nach dem Kauf entdeckst.

Achte auf Nutzungsbeschränkungen, wenn du vermieten willst. Regelungen zur kurzzeitigen Vermietung oder zu gewerblicher Nutzung entscheiden darüber, ob dein Plan überhaupt zulässig ist. Bei Streit über die Auslegung einer Klausel ist ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht der richtige Ansprechpartner.

Und rechne nach, wie sich das Stimmrecht auf dich auswirkt. In einer Anlage mit einem großen Penthouse und vielen kleinen Wohnungen entscheidet allein die Wahl des Stimmprinzips darüber, wer die Mehrheit hat.

Verwandte Begriffe

• Teilungserklärung — das Dokument, in dem sie steht.
• Hausordnung — die Regeln für den Alltag im Haus.
• Sondernutzungsrecht — Garten und Stellplatz zur alleinigen Nutzung.
• Kostenverteilungsschlüssel — wie das Hausgeld aufgeteilt wird.
• Eigentümerversammlung — wo Mehrheiten entstehen.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Die Gemeinschaftsordnung entscheidet über Kosten, Einfluss und Nutzungsmöglichkeiten — drei Dinge, die den Wert einer Wohnung mitbestimmen. Wie eine Gemeinschaft auf dieser Grundlage geführt wird, liest du auf der Seite WEG-Verwaltung in Bochum.